El mercado hipotecario de viviendas en España: crisis y reforma

El fuerte crecimiento del crédito hipotecario para adquisición de viviendas en la fase expansiva del ciclo económico, el actual anclaje del sistema financiero español con el sistema financiero internacional a través de las cédulas y bonos de titulación hipotecaria, el elevado peso de las hipotecas a viviendas en la deuda total de los hogares y los problemas sociales derivados de las ejecuciones hipotecarias por impago han hecho que el mercado hipotecario de viviendas adquiera una gran importancia en la resolución de la presente crisis económica. Dos son los problemas relevantes: uno, la cantidad de crédito y sus efectos sobre el funcionamiento de la economía española; otro, la calidad de este crédito y sus efectos sobre las entidades financieras y sobre los prestatarios.

Respecto al primero, hay datos bien expresivos. Según el Banco de España, el importe total de crédito hipotecario a los hogares españoles para la adquisición y rehabilitación de viviendas no dejó de crecer hasta finales de 2010, en que alcanzó la cifra máxima de 620.433 millones de euros, un 36% del balance de las entidades de crédito, bajando desde entonces levemente hasta los 612.074 millones del tercer trimestre de 2013, una deuda que representa todavía el 65% del PIB, muy por encima de Italia (22%); Francia (41%); o Alemania (46%), pero por debajo de Holanda (107%); Dinamarca (101%) o Reino Unido (85%). Junto a estos datos hay que añadir que el número total de hipotecas a finales de 2012 era de 6.140.645; el importe medio de las que se concedieron en ese año fue de 100.000 euros, frente a los 150.000 de 2007; el plazo medio hipotecario, de 23 años, frente a los 30 años de 2007; el tipo de interés, tres puntos porcentuales sobre el Euríbor un año, frente a un punto en 2007; y la relación préstamo/valor (LTV) de las operaciones nuevas, del 59%, frente al 64% en 2005.

Las medidas adoptadas para proteger a los deudores hipotecarios han sido equilibradas

Todo ello ha configurado un mercado hipotecario de proporciones excesivas, que en los últimos años comienza a normalizarse lentamente en volúmenes, número de operaciones, plazos, precios y garantías. De que este proceso continúe, y deseablemente a un ritmo mayor, depende en buena medida la evolución del fuerte apalancamiento financiero de los hogares españoles, que está frenando el consumo, y el aumento del crédito a otras actividades productivas, tan necesario para el repunte de la inversión privada.

En cuanto a la calidad de este crédito, aunque en algún momento se ha pretendido comparar con las hipotecas subprime de Estados Unidos, la realidad es que su morosidad se está manteniendo a niveles relativamente bajos, pese a haber aumentado desde el 0,4% de 2005 al 5% actual. En un reciente documento de la Comisión Europea, Second Review of the Programme and the Financial Asistance for the Recapitalization of Financial Institutions in Spain (2013), se ha tratado de explicar esta baja morosidad mediante cuatro tipos de razones: a) una LTV relativamente baja, que el propio documento estima en un 62%; b) un nivel bajo de desempleo entre los deudores hipotecarios, ya que solo el 8% del total de esta deuda está suscrita por personas desempleadas, frente al 26% de paro existente; c) la evolución a la baja del tipo de interés de referencia, que ha llevado a que los españoles paguen hoy una cuota mensual hipotecaria un 40% más baja que en 2008; d) el hecho de que los bancos españoles hayan mantenido una política de renegociación activa de las hipotecas para facilitar el cumplimiento de las obligaciones de pago. Si pese a todos estos factores atenuantes los efectos de la crisis inmobiliaria sobre el sistema financiero han sido muy intensos se ha debido más bien a la elevada tasa de morosidad del crédito a promotor, al riesgo subyacente en los préstamos hipotecarios a hogares en situaciones de estrés y al riesgo que supone la vinculación de los préstamos hipotecarios españoles a los mercados internacionales.

Pese a esta baja mora relativa ha habido impagos de hogares, con ejecuciones hipotecarias. Según el Banco de España, en 2012 se han producido 39.167 entregas de viviendas en ejecuciones hipotecarias, de las que 32.490 han sido viviendas habituales y 15.826 entregas voluntarias con daciones en pago. Para hacer frente a dicha situación, en poco más de un año se han aprobado varias disposiciones legales dirigidas a proteger a los deudores de créditos hipotecarios sobre vivienda habitual en casos de especial vulnerabilidad: Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios; Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos; Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios; y Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Si la situación empeora, deberían darse nuevos pasos en la misma dirección

Esos textos legales, minuciosamente analizados por juristas prestigiosos en una reciente entrega de los Cuadernos del Círculo Cívico de Opinión (noviembre, 2013), han merecido, en general, una crítica favorable. En conjunto, han articulado una serie de medidas para reestructurar la deuda hipotecaria y poder atender su pago, consistentes básicamente en la moderación de los intereses de demora, la exención de hechos imponibles relacionados con la novación de los créditos o con las ganancias de capital que puedan derivarse de las daciones en pago, la adopción voluntaria por parte de las entidades financieras del llamado Código de Buen Gobierno, y la suspensión durante un periodo de dos años de los desahucios de familias que se encuentren en situación de riesgo de exclusión.

Más aún, se han hecho evaluaciones sobre la eficacia de estas medidas y sobre sus consecuencias. Así, se ha estimado que la paralización de los desahucios durante dos años en los supuestos previstos en la ley podría afectar a un total de 157.000 hogares, con una deuda hipotecaria viva de 7.800 millones de euros y una media por hogar de 50.000 euros. En el caso, por ejemplo, de que incurriese en impago la mitad de este colectivo, el impacto sobre la tasa de morosidad del crédito hipotecario a viviendas sería de 0,65 puntos, un porcentaje asumible para el riesgo total de los bancos. En cambio, una medida como la dación en pago con carácter general, que razonablemente no ha llegado a adoptarse, habría tenido efectos mucho mayores, elevando la tasa actual de mora de las hipotecas hasta en 8 o 10 puntos porcentuales.

Puede concluirse, por tanto, que las medidas adoptadas para proteger a los deudores hipotecarios para adquisición de viviendas especialmente vulnerables han sido equilibradas y han producido, en general, los efectos que se perseguían. No obstante, resulta preocupante que la mora de estos créditos no deje de aumentar. Si las circunstancias empeoraran, deberían darse nuevos pasos en esta misma dirección, siempre gradualmente y valorando sus efectos sobre la solvencia de los bancos y sobre las propias condiciones hipotecarias. A todos nos va mucho en ello.

José Luis García Delgado y Manuel Martín Rodríguez son socios fundadores del Círculo Cívico de Opinión y catedráticos de Economía Aplicada