MERCADO INMOBILIARIO

El precio de la vivienda frena su caída

El valor de las casas sube en el tercer trimestre por primera vez desde 2010 Los expertos piden cautela, pero opinan que se ha realizado el grueso del ajuste

Tras el aterrizaje de emergencia del sector inmobiliario, el precio de la vivienda va tocando suelo. El Instituto Nacional de Estadística (INE) aportó este lunes un nuevo dato que apunta hacia una posible estabilización del mercado: por primera vez desde 2010, en el tercer trimestre de este año las viviendas se revalorizaron. La subida fue tímida, del 0,7% respecto al trimestre anterior, y en comparación con el mismo periodo de 2012 la estadística todavía arroja números rojos. Los analistas coinciden en pedir todas las cautelas ante ese incremento y recuerdan que antes de otro despegue el sector deberá encarar una intensa fase de rodaje.

El derrumbe de los precios ha ido desinflando el grueso de la burbuja inmobiliaria. Pero para ello ha sido necesario un largo ajuste cuya marcha redujeron las medidas fiscales de los gobiernos de José Luis Rodríguez Zapatero y Mariano Rajoy y que luego aceleraron las provisiones que se exigió a la banca. Esa travesía, que ha supuesto la práctica paralización del sector durante cinco años y medio y la desaparición de más de 5.000 inmobiliarias, arrancó cuando el boom tocó techo, a finales de 2007, y acabará cuando se despejen definitivamente dos variables que resume Fernando Encinar, del portal inmobiliario Idealista.com. “Por el lado de la oferta, aún hay un enorme stock de viviendas, mientras que la demanda es menor y de peor calidad. ¿El nivel de precios está ya al alcance de la mayoría de los españoles? Yo creo que no”, señala.

Evolución del precio de la vivienda
Evolución del precio de la vivienda

No es la primera vez que la estadística del INE recoge un incremento de los precios durante la crisis. Entre los 22 trimestres de caída hay uno en verde, el segundo de 2010, cuando los precios subieron el 1,6%. “En esa época la economía daba signos de mejora aunque volvió a entrar en recesión”, recuerda el economista y expresidente del Banco Hipotecario, Julio Rodríguez. Fuentes del sector añaden que la estadística tiene el problema de que la reducción del número de ventas supone también una contracción de la muestra. Por todo esos motivos, los analistas piden ir más allá del dato concreto y analizar la tendencia. Y las estadísticas de Ministerio de Fomento y de algunas firmas de tasación ya señalan una cierta estabilización de los precios. De hecho, Los datos del tercer trimestre del Gobierno, elaborados a partir de tasaciones, ya indicaban subidas tímidas en Madrid, Baleares, Navarra y Extremadura.

Los precios publicados ayer por el INE se realizaron a través de los registros notariales. El grueso del aumento intertrimestral se debió sobre todo a la vivienda de obra nueva, cuyo valor se incrementó el 2,3% tras haber experimentado un descenso del 32% en términos nominales desde que empezara su declive en el segundo trimestre de 2008. La de segunda mano, cuya caída ha sido del 43,3% en lo que va de crisis, solo registró un incremento del 0,1%. En comparación con el año anterior, los números siguen siendo de signo negativo. El índice de precios de la vivienda arroja un retroceso del 7,9% respecto al tercer trimestre de 2012. La variación de las casas recién contruidas y las usadas es casi idéntica.

El servicio de Estudios de La Caixa considera que el ajuste de precios culminará en un periodo de entre uno y dos años con una rebaja de los precios de un 8%, mientras que el stock se habrá reducido en 2016. También Deutsche Bank apunta que los precios podrían tocar fondo en 2014, mientras que la agencia de calificación Standard & Poor’s es más pesimista y augura una devaluación del 8% para este año, del 5% en 2014 y de un 1% en 2015. “Deberíamos esperar a que pasaran más trimestres. Los precios dejan de bajar en parte por la llegada de los inversores institucionales, pero para que haya una mayor profundidad de mercado deben reactivarse las compras de particulares. Si eso no ocurre, este va a ser todavía un mercado muy elitista. Con un paro elevado y una contratación de corta duración, más gente irá hacia el alquiler en lugar de la compra”, subraya Julio Rodríguez.

El consejero delegado de la consultora Irea, Mikel Echavarren, en cambio, considera que el mercado inmobiliario puede irse recuperando por “la llegada de los fondos de inversión, la mejora de los indicadores macroeconómicos y un aumento del consumo, en especial por parte de un grupo de hogares que suele anticipar sus compras a la salida de la crisis”. Para que el mercado se amplíe, añade Rodríguez, es necesario también que se reabra el grifo hipotecario para un mercado en el que el 70% de las operaciones se pagan al contado.

Los inmuebles se encarecen en el Mediterráneo

LL. P.

Fueron las protagonistas del boom inmobiliario, concentraron las mayores subidas de precios, luego los primeros desplomes y las quiebras más sonadas... Y ahora las comunidades del Mediterráneo son también las primeras que asoman la cabeza en lo que se presume como el principio de una etapa de estabilización. Diez comunidades experimentaron subidas de precio durante el tercer trimestre. Las lideran Baleares (+2%) y la Comunidad Valenciana (+1,8%), pero también hubo avances en Andalucía (+0,9%) y Cataluña (+0,8%). Solo Murcia se quedó por debajo de la media con un avance de apenas el 0,2%.

“Las subidas más notables se dan en sitios con una fuerte presencia de los compradores extranjeros, donde se podría haber dado por ese motivo un pequeño repunte”, asegura el economista Julio Rodríguez. El director de Comunicación de Idealista.com, Fernando Encinar, apunta que ese componente vacacional podría explicar una subida “puntual”. “Tal vez hay zonas que pueden haber avanzado más en el ajuste, pero entonces habría qué saber cuánto han caído los precios allí. Hay zonas en las que pueden haber retrocedido entre el 50% y el 60% y ahí sí podría haber habido alguna subida de verano”, asegura. De hecho, las series del Instituto Nacional de Estadística indican que hay comunidades —Aragón, Cataluña, Madrid y Navarra— cuyas viviendas de segunda mano prácticamente se han abaratado un 50% en términos nominales desde el estallido de la burbuja.

En el tercer trimestre, no obstante, los precios siguieron retrocediendo en Navarra (-1,3%), Asturias (-1,2%), Extremadura (-1%) y Aragón y Canarias (-0,8%). En términos interanuales, todas las comunidades experimentaron una caída, que en el caso de Murcia, Extremadura, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Aragón y Navarra fueron superiores al 10%. También Asturias, La Rioja, Madrid y Cataluña experimentaron descensos superiores a la media, mientras que el País Vasco, Cantabria y Canarias tuvieron retrocesos más modestos.

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Sobre la firma

Lluís Pellicer

Es jefe de sección de Economía de EL PAÍS, donde ha desarrollado la mayor parte de su carrera. Ha sido corresponsal en Bruselas entre 2018 y 2021 y redactor de Economía en Barcelona, donde cubrió la crisis inmobiliaria de 2008. Licenciado en Periodismo por la Universitat Autònoma de Barcelona, ha cursado el programa de desarrollo directivo de IESE.

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