La banca saca partido de su losa

Los bancos necesitan liquidez (y capital) y eso les sobra a los fondos internacionales, conocidos como fondos buitre, una denominación que odian. Estos grandes inversores quieren cuota de mercado en el sector inmobiliario español, es decir, pisos y créditos malos a bajos precios, algo que de lo que rebosan los balances bancarios. Unos están convencidos de que el mercado se recuperará a medio plazo y otros no tienen experiencia ni quieren saber nada de gestionar carteras de pisos malos y créditos fallidos.

Estas condiciones han propiciado que los acuerdos entre los fondos y los bancos hayan florecido en las últimas semanas. Así, los departamentos de recuperación de morosos y de venta de pisos embargados han pasado de ser oscuras divisiones (donde se enterraron miles de millones en provisiones que hundieron las cuentas de resultados) a relucir como el oro: los fondos han pagado casi 2.000 millones a seis bancos por la gestión de este negocio. Como admiten algunos banqueros, “hace un año eran un quebradero de cabeza y no les veíamos valor, pero ahora hemos encontrado la forma de traer a presente el valor futuro de estos activos. En España es un modelo desconocido, pero en otros países anglosajones son habituales tras las burbujas inmobiliarias”.

Los fondos controlan el 51% del capital en algunos casos, o el 91% en otros

Las entidades que han protagonizado estas operaciones son Banco Popular (que recibió 800 millones por su gestora inmobiliaria); el Santander (obtuvo 700 millones); CaixaBank, (entre 250 y 370 millones dependiendo del cumplimiento de objetivos); Aktua, de Banesto-Santander (100 millones); Bankia Habitat (entre 40 y 90 millones) y Catalunya Banc (40 millones).

Los fondos buitre protagonistas son unos perfectos desconocidos para el gran público. En estas operaciones han participado: Cerberus, Kennedy Wilson con Värde Partners, Centerbridge, Texas Pacific Group (TPG) y Apollo. Estos inversores son en su mayoría norteamericanos, que buscan expolíticos y personajes de relevancia para tener acceso a los banqueros. Los fondos no se quedan con la propiedad de los pisos ni de los créditos, que siguen en manos de los bancos. Solo se encargan de gestionar la venta o la recuperación de estos activos por lo que cobran jugosas comisiones. Precisamente, la cuantía de las comisiones es una de las claves que explica por qué se paga tanto dinero. También se llevan un porcentaje de la venta del inmueble o de la promoción de viviendas. Esta cantidad, que también se desconoce y queda en el contrato entre las partes, es fundamental para determinar el precio en el que el fondo buitre —o servicers, como ellos se autodenominan— valora la gestora.

Lo que sí adquieren es la plataforma informática con la que el banco gestionaba esta compleja cartera y asumen toda la plantilla. Con estos activos forman sociedades con un plazo de vida de 10 años. Los fondos controlan el 51% del capital en algunos casos, o el 91% en otros. Sin embargo, los bancos, como propietarios de los pisos y de los créditos, tienen la última palabra a la hora de decidir el precio de la venta.

El mercado quedará en pocas manos y todos quieren cuota, dice un experto

Tras las provisiones, las entidades han bajado el valor de sus inmuebles en los balances, y este hecho, sumado a la gestión más práctica de los fondos, “evitará más desahucios y favorecerá los acuerdos con inquilinos. No es por caridad, sino porque estos inversores saben que no hay nada peor que 24 meses de trámites y costas, que es lo que se tarda en desalojar a un inquilino”, apuntan fuentes del sector.

Entre todas las operaciones, los fondos se han hecho con 1.670 empleados. No todos están contentos con el cambio. De hecho, el viernes pasado UGT y CC OO denunciaron que Apollo, que adquirió Finanmadrid (Bankia) y después Altamira al Santander, ha presentado un ERE por el 37% de la plantilla de la financiera madrileña. Temen que se repita la historia en el Santander, que ha traspasado a 500 empleados.

¿Por qué hay tanto interés en los fondos? Como apunta Ignacio Faus, socio responsable de Transacciones y Reestructuraciones de KPMG España, una de las firmas más activas en el sector, “ahora hay siete u ocho jugadores en el mercado, pero pronto se quedarán en cuatro o cinco que dominarán buena parte del mercado inmobiliario español. Los bancos acabarán pasando de un gestor a otro, según el que ofrezca mejor servicio y precio”.

Tras las operaciones, Cerberus se ha hecho con una cartera valorada en 48.600 millones, Kennedy Wilson y Värde Partners, 24.550 millones; TPG, 23.992 millones, y Apollo, 22.600 millones, según las entidades.

Como concluye Faus, a ellos les interesa el volumen porque obtienen grandes sinergias y contactan con grandes inversores de todo el mundo especializados en estos activos. Los bancos no tienen estos conocimientos.

Esta batalla la ganará el fondo que mejor haya valorado la salud de las carteras de los bancos y el que acierte en el momento de la recuperación del mercado inmobiliario. Los fondos juegan con los plazos de tiempo porque tienen acceso a la financiación de los mercados internacionales con más facilidad que la banca española. Quizá el primer premio para estos fondos buitre sea acabar gestionando el banco malo, la mayor inmobiliaria del mundo.