Cómo hacer atractiva España para el inversor extranjero

La consultora inmobiliaria Aguirre Newman, en plena celebración de su veinticinco aniversario, ha presentado un "Informe de recomendaciones y medidas propuestas para mejorar el mercado inmobiliario español", del que derivan ocho propuestas para que España, en competencia con otros mercados, logre atraer al inversor extranjero.

Quienes tienen interés en invertir en España piden, en primer lugar, un marco jurídico estable y reglas de juego conocidas. "Sólo en 2013, se han aprobado cinco Leyes Orgánicas, 17 Leyes Ordinarias y 13 Decretos-Ley", indica el informe aludiendo a un ámbito normativo "abrumador". Se suma a la complejidad la inseguridad que suponen cambios en algunas regulaciones sectoriales que "entrañan inseguridad y riesgo más allá del razonable del mercado".

En segundo lugar, Aguirre Newman evidencia la necesidad de dotar de una mayor transparencia al mercado inmobiliario, en especial en lo que se refiere a los precios de cierre de las transacciones inmobiliarias. Compraventas y precios de la vivienda son recogidos por el INE, el Ministerio de Fomento y el Consejo General del Notariado con datos que "son fiables y permiten obtener una fotografía razonable de las tendencias, pero no son capaces de permitir profundizar en el estudio sobre qué ocurre en el mercado en una zona concreta", plantea el informe.

La de que haya información sobre el stock disponible acabado y en construcción: calidad, localización y uso, es una vieja y unánime reclamación entre los agentes nacionales.

La financiación es el tercer elemento sobre el que llama la atención en el informe que anota cómo la inactividad de las entidades financieras cede a los fondos el papel de inyectar dinero en el mercado inmobiliario. Quienes todavía no han tomado tierra del todo en el mercado inmobiliario español son las aseguradoras que en otros mercados tienen un papel destacado, ya que invertir en este sector les permite casar riesgos e inversiones a largo plazo.

Ante las medidas de protección del deudor hipotecario, como la de suspender los lanzamientos para familias en situación de vulnerabilidad, sostiene que "aunque perfectamente justificadas, introducen incertidumbre en los interesados en adquirir préstamos". Y aconseja "buscar un equilibrio entre la seguridad jurídica de los prestatarios y los mecanismos de protección de las entidades financieras".

En cuarto lugar, aunque relacionada con la primera recomendación, la queja permanente de la multiplicidad de legislaciones autonómicas y locales, sobre suelo, urbanismo, vivienda protegida o fiscalidad... Ni los nacionales son capaces de sortear esas disparidades. La consultora propone aglutinar las distintas normativas y explicar de forma didáctica las que son de aplicación por regiones.

La quinta demanda de los inversores extranjeros que, de nuevo, se podría sumar a la de los nacionales, es la de agilizar la gestión del suelo y la tramitación urbanística en general. Y pone sobre la mesa tres demandas: que las comunidades autónomas consensúen una normativa única sobre suelo; incentivar la colaboración público-privada para agilizar las distintas tramitaciones, y dotar de medios a administraciones y tribunales para mejorar la publicidad en procedimientos abiertos y recurrir al arbitraje.

Con respecto a los procedimientos judiciales, la consultora presidida por Santiago Aguirre y Stephen Newman, se hace eco de la preocupación de muchos inversores por los procesos concursales, específicamente en los casos en los que adquieren posiciones de deuda hipotecaria de compañías, así como por la excesiva holgura en la interpretación que hacen los tribunales ante los incumplimientos de los periodos pactados en los contractos de arrendamiento.

Las tasaciones y valoraciones tampoco salen bien paradas: "se han convertido en un mero instrumento formal exigido por la regulación existente y no un documento con valor intrínseco, que valora al activo inmobiliario o que sirve como herramienta para controlar el riesgo de la actividad crediticia". Aguirre Newman plantea la opción de revisar los capítulos III y IV del Real Decreto 1/2011, texto refundido de la Ley de Auditoría de Cuentas.

Mejorar la gestión del patrimonio público ahorraría entre un 20% y un 30% en gasto corriente.

Y la última de las recomendaciones es la de optimizar la gestión del patrimonio inmobiliario de las Administraciones Públicas. Una mejor gestión podría suponer ahorros de entre un 20% y un 30% en la partida del gasto corriente, ya que contribuiría a la reducción del déficit público y la mejora de la prima de riesgo. Y podría dinamizar zonas bien situadas al ceder al ámbito privado primeras ubicaciones.

La consultora cuenta con más de trescientos profesionales en Madrid, Barcelona, Málaga, Lisboa, Berlín, Londres y México D. F. y en oficinas tiene una cuota de mercado del 20% a 25% y una cartera de 16 centros comerciales, más de 600.000 metros cuadrados, a los que ofrece comercialización y gestión.