Una burbuja inmobiliaria a la brasileña

Un comerciante de São Paulo recibió, el primer semestre de este año, una oferta por su tienda en uno de los centros comerciales más famosos de la capital paulista. Deshacerse de su punto de venta no estaba en sus planes, pero decidió oír la propuesta. Cuando supo que el interesado estaba dispuesto a pagar 1,7 millones de reales (741.936 dólares), respiró hondo para no revelar su sorpresa. Cerró el trato al instante. “Costaba, como máximo, 800.000 reales (cerca de 350.000 dólares)”, comenta el empresario, que invirtió los recursos en el mercado financiero.

En el barrio de Perdizes, en la zona oeste de la ciudad, un apartamento de 50 metros cuadrados, está a la venta por 420.000 reales (183.302 dólares). Hace cinco años un apartamento de 120 metros cuadrados, a 30 pasos de allí, se vendió por 330.000 reales (144.023 dólares). Hoy, ese mismo inmueblel vale 900.000 reales (392.790 dólares). Casos como esos se repiten en las grandes ciudades brasileñas, formando una especie de burbuja a la brasileña. Precios que no tienen un parámetro matemático para ser calculados y que dejan entrever que algo puede estar equivocado.

Lo primero que viene a la cabeza son las burbujas inmobiliarias que explotaron en Europa y en los Estados Unidos, en 2008, y que arrastraron al mundo a una crisis financiera sin precedentes. Pero la burbuja en Brasil se caracteriza por ser una burbuja de precios, y no de crédito, como fue en el exterior.

Los norteamericanos fueron víctimas de un torrente de crédito, con financiación considerada de alto riesgo. Y, en el mercado financiero, se comercializaron los títulos hipotecarios que acabaron revelándose como basura, ampliando la extensión del problema. En Brasil, sin embargo, la proporción del crédito inmobiliario sobre el Producto Interior Bruto (PIB) brasileño llegaba a solo el 7,9% en agosto. En 2012, era del 6,8%. Para efectos de comparación, EE UU en 2011 registró una proporción del 76,1% del PIB, y el Reino Unido más del 80% del PIB, el mismo año.

La burbuja en Brasil se caracteriza por ser una burbuja de precios, y no de crédito, como fue en el exterior

El sistema financiero en Brasil, con un pasado de tragedias griegas hasta los años noventa, cuando la inflación imperaba, fue más cauteloso en la concesión de recursos, y en el caso de los créditos inmobiliarios, fue aún más riguroso. En 1997, entró en vigor la alienación fiduciaria para inmuebles, por la que los bancos pueden quedarse con la vivienda que está siendo financiada, si el comprador no paga algunas parcelas. Además de eso, solo se conceden préstamos a quienes comprueben que la prestación no comprometerá más de un 30% de su renta. Hoy, el endeudamiento respecto al crédito inmobiliario responde por poco más del 20%.

La expansión acelerada del mercado inmobiliario, sin embargo, ha alimentado un cuadro de desorden en la formación de precios. El aumento de la concesión de crédito, con la estabilidad de la moneda, coincidió con los programas de vivienda del gobierno, como el de Minha Casa Minha Vida, volcado en las personas menos favorecidas. De esta forma, los precios de los materiales para la construcción civil subieron al mismo tiempo que el coste de los terrenos se fue por las nubes.

Según el índice FipeZAP, que supervisa el precio anunciado de la venta y alquiler de inmuebles, los valores de venta subieron un 230% en Rio de Janeiro desde 2008. Y, en São Paulo, un 188% en el mismo periodo, que termina en octubre de este año. Un apartamento en esas ciudades puede llegar a costar hasta un 60% más caro que en Miami, según el informe de septiembre de la inmobiliaria Élite International Realty. “Los precios sobrepasaron los límites”, resume el profesor de la Escuela de Economía de la Fundación Getulio Vargas (FGV) Samy Dana. “Para una que se forme una burbuja, es necesario que no todos crean en ella, si no nadie compraría (los inmuebles)”, completa. El economista dice que una de las bases de la burbuja es la “teoría del más tonto”, que consiste en que alguien paga caro por una casa o apartamento, por miedo a que el valor aumente en el futuro.

El asunto consiguió llamar la atención hasta de uno de los ganadores del premio Nobel de Economía de este año. En una visita a Brasil, el mes de agosto, el norteamericano Robert Shiller alertó de la posibilidad de la formación de una burbuja. “¿Qué drama sucedió para que los precios hayan subido así en los últimos cinco años? ¿La inflación no fue mucho menor? Los precios cayeron un 25% en Los Angeles y en Nueva York en el mismo periodo. ¿Por qué los precios en Brasil crecieron ininterrumpidamente?”, dijo Shiller, según el portal brasileño Infomoney. “Yo no puedo determinar que exista una burbuja en Brasil porque no conozco a fondo las características del mercado local. Pero comparando los datos brasileños con los de otros países, puedo decir que el alza sugiere cautela”, alertó. Shiller, considerado uno de los gurús de la burbuja inmobiliaria de EE UU, recordó que los precios de los inmuebles en Japón experimentaron el mismo movimiento en la década de 1980 y después, en el inicio de los 90, comenzaron a caer sin parar y perdieron dos tercios del valor hasta ahora.

El sistema financiero en Brasil fue más riguroso en la concesión de créditos inmobiliarios

Las empresas del sector admiten esas oscilaciones en las ofertas, pero argumentan que no hay riesgo de contaminar la economía. “Se confunde muchoo la cuestión de la borbuja con la del aumento de precio. Nuestro sistema de crédito inmobiliario sigue saludable”, afirma el director ejecutivo y economista jefe del Sindicato de Vivienda de São Paulo (Secovi-SP), Celso Petrucci, que destaca que los bancos brasileños son conservadores en sus concesiones. Petrucci recuerda, además, que hubo un déficit en el sector de construcción durante dos décadas. “Nos hemos preocupado con los precios, la burbuja, pero nos olvidamos de que de 1985 al 2005 nuestra juventud no tuvo la posibilidad de adquirir su inmueble”, dice Petrucci. “Hoy, el 74% de las financiaciones son para adquirir el primero inmueble”, añade. Dana, sin embargo, no relativiza el escenario. “Se percibe más nítidamente la burbuja de precios que la de crédito. Que la gente diga que no hay burbuja no quiere decir que no la haya”.

Esa percepción no es exclusiva del economista. El aumento exagerado de los precios ya es tema de debates acalorados en las redes sociales e impulsa la creación de blogs y webs, reaccionando contra las ofertas del mercado. El creador del BurbujaInmobiliaria.com, un profesional de tecnología que prefiere no identificarse, cuenta que tuvo la idea de crear la web en 2010, cuando, afirma, vio precios de inmuebles subiendo un 50% en poco más de un año. “El blog comenzó a reunir varias personas con la misma línea de pensamiento, que creían que había algo muy equivocado en el mercado.” Según él, la audiencia del portal llega a 8.000 lectores diarios, con picos de hasta 10.000.

El blog "Tem Algo de Errado ou Estamos Ricos” (¿Hay Algo equivocado o Somos Ricos?) hace, por su parte, comparaciones directas entre los valores de apartamentos en Brasil y en el exterior. Tomando como base los anuncios, evalúa precios similares en lugares como Rio de Janeiro y Sevilla, París y Curitiba, Nueva York y Belo Horizonte y Las Vegas e Itabirito, en el interior de Minas Gerais (sudeste). “La idea del blog fue solo mostrar para algunos amigos y personas próximas los absurdos del mercado inmobiliario brasileño”, afirma el autor de uno los posts.

En uno de los ejemplos citados, el blog presenta un apartamento de de tres habitaciones y 147 metros cuadrados, en Chicago, en los Estados Unidos, por 55.100 dólares. Por el mismo valor, había una oferta de un apartamento de una habiitación y 35 metros cuadrados, en el barrio de Tatuapé, en la zona este de São Paulo.