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De local a piso, o lo que haga falta con tal de vender

Los cambios de uso de los inmuebles aumentan para ajustarse a lo que el mercado demanda

Locales comerciales convertidos en viviendas, calle Badalona  de Madrid.
Locales comerciales convertidos en viviendas, calle Badalona de Madrid.

Otra cosa es la inspección, que los usuarios sí conocen. A más de uno le han precintado la caldera alguna vez. Las instalaciones de gas canalizado son inspeccionadas periódicamente por la compañía distribuidora cada cinco años (cuatro en el País Vasco). Se revisa el funcionamiento y estanqueidad del contador, tuberías, llaves, gomas y estado de conservación. El precio lo establece cada autonomía. Ronda los 50 euros, pero puede oscilar entre 34 y 70, según la comunidad, una diferencia llamativa. Se cobra con la factura, según la OCU.

Si se detectan anomalías que no pueden corregirse en el momento, se interrumpe el suministro y se precinta la parte de la instalación o el aparato. Deberán ser corregidas por un instalador de gas o por el servicio técnico, que dará al usuario un justificante.

“En el mercado inmobiliario, el paradigma de todo se vende ha cambiado y la oferta se tiene que adecuar a la demanda”, señala Ángel Serrano, director general de Negocio de Aguirre Newman.

Al cambio de uso están recurriendo tanto los grandes grupos inmobiliarios como el propietario de una pequeña oficina o de un local comercial. El dueño de uno de 81 metros cuadrados, situado en un bajo de un edificio de viviendas en la avenida de Valladolid, en el distrito de Moncloa en Madrid, ha optado por transformarlo en una vivienda, con dos dormitorios y un baño y, aprovechando que está en un residencial con jardín y piscina, lo ha puesto a la venta por 320.000 euros.

Locales comerciales convertidos en viviendas, calle av. de Valladolid de Madrid.
Locales comerciales convertidos en viviendas, calle av. de Valladolid de Madrid.

En la calle de Antonio López, en el distrito madrileño de Carabanchel, otro propietario ha cambiado el uso a vivienda de su antigua oficina de 80 metros cuadrados, situada en el primer piso. Pide 85.000 euros, tiene ya concedida la licencia y lo vende sin reformar.

Paloma García Romero, concejala presidenta del distrito de Tetuán, en el norte de la capital, asegura que la petición de licencias de cambio de uso de locales comerciales a vivienda es bastante común en su distrito. “Es lógico porque en barrios como La Ventilla no es razonable que haya tanto local”, opina. “Mientras se cumpla la normativa y la solicitud de licencia venga acompañada con un proyecto visado por un técnico, no existe problema”. La normativa está recogida en el Plan General de Ordenación Urbana y hace referencia a aspectos como iluminación, ventilación, fachada, que tenga o se puedan construir cuartos de baño y cocina, y como mínimo 25 metros.

El coste de la licencia es un 4% del presupuesto de ejecución de la obra, al que hay que añadir tasas como la de recogida de escombros, que varían también en función del importe del proyecto.

En Remax han intermediado en la venta de pequeños locales comerciales reconvertidos en vivienda. “Hemos hecho alguna operación de este tipo, pero en la periferia. Si la morfología del local es buena, pero la zona no es comercial, el cambio de uso tiene sentido. En el centro, donde los locales sí tienen valor comercial, debe ser menos frecuente”, opina Jorge del Río, director de Remax Rosales.

Ángel Serrano sí ha detectado, en cambio, la creación de “escuelas, centros de negocios... espacios de multifunción donde se pueden encontrar ofertas de espacio por horas. Lo estamos viendo en garajes en Madrid y sí detectamos una tendencia. La zona es clave”, concluye.

Mucho tiempo antes de que fuera tendencia, ya había promotores trabajando en la renovación y cambio de uso de naves y locales, sobre todo dentro de la almendra central de la M-30. En distritos como el de Salamanca, Chamartín o Chamberí, Loftspain ha convertido espacios industriales o comerciales en lofts para uso residencial o de oficina. Para ellos, como explica el arquitecto Luis Labrandero, “lo difícil, al margen de la zona, es encontrar un local industrial con cerchas y lucernarios para permitir la luz cenital y con la altura suficiente, unos siete metros, para sacar una entreplanta, algo permitido siempre que no esté agotada la edificabilidad. Y conseguir el cambio de uso”. En Loftspain mantienen fachadas y huecos. No es fácil, pero sí es posible.

 

Pasos a seguir

                      Pasos para pasar de oficina a vivienda:

  • 1. Comprobar que la ordenanza permite el uso de vivienda, prohibido en polígonos industriales.
  • 2. Deben cumplirse las condiciones higiénicas y de ventilación específicas de las viviendas, que afectan al tamaño las ventanas. También, que dé a la calle o patio de manzana y con altura libre mínima de 2,50 metros. No puede haber piezas habitables bajo rasante. Hay que cumplir condiciones técnicas: de accesibilidad, medidas contra incendios, dotación de plazas de aparcamiento, etcétera.
  • 3. La licencia para autorizar estas obras y el cambio de uso se tramita en las Juntas de Distrito.

                       Y de vivienda a oficina:

  • 1. Que se permita en la zona (en áreas protegidas o de chalés está muy limitado). Si la zona es residencial solo se autorizan en planta sótano, baja y, en algunas, en primera. Si el despacho propio es anexo al hogar no hay limitaciones.
  • 2. Debe cumplir las condiciones técnicas, especialmente las de incendios. Son importantes las de ruido porque la potencia del aire acondicionado supera al de una vivienda.
  • 3. Las licencias para oficinas se tramitan en las ECLU (Entidad de Control de Licencias Urbanísticas) y las concede la AGLA (Agencia para la Gestión de Licencias de Actividad[/TXT-DESPI]).
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