Socimi por necesidad

Hacerse con un trocito de un rascacielos de oficinas de Madrid, un hotel de lujo de Barcelona o un chalé de la Costa del Sol. Todas esas compras serán posibles para un pequeño inversor con las Sociedades de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi), de cuya irrupción en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) está pendiente un sector inmobiliario que todavía no ha sido capaz de recuperar el pulso. La industria, resignada a los titulares sobre concursos de acreedores y refinanciaciones, espera que la última reforma del Gobierno sí permita alumbrar nuevas inmobiliarias que se dediquen al negocio patrimonialista.

 El aparatoso nombre Promociones, Renta y Mantenimiento Socimi, SA, corresponde a una nueva inmobiliaria, propiedad de la familia Pavón Olid, que ha anunciado que está preparando su incorporación en el MAB. Fuentes cercanas a esa operación aseguran que su llegada al mercado no será inmediata, puesto que todavía está resolviendo aspectos legales y fiscales. Aun así, fuentes del mercado esperan que sigan esa senda otros patrimonios familiares, fondos que compren paquetes de inmuebles en manos de las entidades financieras o el banco malo o inmobiliarias que persigan una fiscalidad atractiva.

La legislación que creó las Socimi, una vieja reivindicación del sector, se desarrolló en 2009. Pero la recesión y las restricciones que se impusieron entonces hicieron que fracasaran. Las Socimi son sociedades cotizadas que poseen y gestionan inmuebles en alquiler y que, desde la reforma de su régimen en diciembre de 2012, tributarán al 0% en relación a las rentas que obtenga la sociedad. “No tributa la Socimi, sino el socio sobre el dividendo”, explicó Jordi Domínguez, socio del área fiscal de Lathan & Watkins, en un coloquio organizado por Kreab Gavin Anderson en Barcelona.

La reforma trata de equiparar las Socimi a los REIT (del inglés real estate investment trust) de otros países como Francia, Reino Unido o Alemania, que en todo el mundo mueven más de 600.000 millones. A pesar de que los más antiguos son los de EE UU, donde nacieron en 1960 con el objetivo de dar mayor liquidez al mercado inmobiliario, los más conocidos para las empresas españolas son las Siic francesas. Cuando los mercados hincharon la burbuja española a pleno pulmón, las inmobiliarias acudieron a París a hacerse con esas sociedades. Metrovacesa, Colonial, Sacyr Vallehermoso o Realia fueron algunas de las que tiraron por esa vía a la espera de un REIT español.

La llegada de inversores exige retornos elevados, de alrededor del 8%

La actual legislación fija que el 80% de los ingresos de las Socimi deberá proceder de los inmuebles en alquiler, pero abre la posibilidad de que se dediquen a actividades de promoción. El régimen anterior fijaba un requisito de diversificación que la reforma eliminó. Antes debían poseer al menos tres inmuebles y ninguno de ellos debía suponer más del 40% del activo total. Ese criterio, que impedía crear una Socimi de un activo, desaparece. También lo hace el requisito que fija que la financiación ajena no supere el 70% del activo de la firma. “A pesar de que todavía no hay ninguna sociedad cotizando, hay mucho ruido. Yo tengo entre dos y tres reuniones diarias sobre este asunto”, explica el presidente del MAB, Antoni Giralt.

En plena burbuja inmobiliaria, el sector pedía la creación de esa figura creyendo que muchas promotoras traspasarían allí su negocio de alquiler —entonces mínimo— o que inmobiliarias entonces patrimonialistas como Colonial se convertirían en REIT. Se trataba de que las compañías españolas no tuvieran que cruzar los Pirineos para tener su Siic. Hoy esas inmobiliarias tienen pérdidas acumuladas que les suponen ventajas fiscales, y ninguna de ellas estaría dispuesta a arriesgarse a perder el único balón de oxígeno con el que cuentan. “Las Socimi son alternativas de inversión para reorganizar activos inmobiliarios fiscalmente eficientes y constituyen una oportunidad porque permiten una gestión profesionalizada de los activos”, asegura la directora de Aguirre Newman en Barcelona, Anna Gener.

Muchos de los patrimonios que se interesen por ese vehículo lo harán por necesidad. Incluso por cuestión de supervivencia. Pero a cambio deberán asumir todo cuanto supone salir a Bolsa. “No hay que perderlo de vista, porque eso significa transparencia, un modelo de negocio, un planteamiento de futuro y una estructura de capital óptima, porque el día que se quiera realizar una ampliación de capital para comprar edificios, todo eso será necesario”, sostiene la directora de finanzas corporativas de Riva y García, Montse Rius. “Empresa familiar y cotizada no son conceptos contradictorios, y cuando una compañía sale a Bolsa empieza su historia”, recuerda Antonio Giralt.

La empresa tributa al 0%

El otro escollo al que se enfrentan las Socimi es el de la rentabilidad. Montse Rius explica que la inversión en estas empresas puede ser atractiva para fondos de inversión de renta variable, que consideran “muy atractivas” las sociedades con reparto de dividendos. Las Socimi están obligadas a distribuir mediante dividendos el 80% de los beneficios. En el caso de que estos se hayan producido por la transmisión de inmuebles y participaciones, se distribuirá el 50% y el resto deberá ser reinvertido. Ahora bien, el sector considera que los inversores internacionales pedirán una rentabilidad de entre el 8% y el 12%, que es la que ofrecen los REIT. Y hoy los retornos de la mayoría de los activos son inferiores. La vivienda ofrece la rentabilidad más elevada desde 2004, pero aun así es del 4,28%, según el Banco de España. Y los edificios de oficinas en zona prime dan alrededor del 6% en Madrid y Barcelona. Puesto que, dado el contexto actual de recesión, subir los alquileres se antoja complejo, la solución pasará por bajar aún más el precio de los inmuebles.

Las Socimi, de momento no se construirán a partir de las inmobiliarias del pasado. Lo que no significa que no se cimenten sobre esos activos, gran cantidad de los cuales están en manos de la banca acreedora y del Sareb. “Quien quiera comprar un paquete de inmuebles al Sareb, el vehículo natural para hacerlo será una Socimi”, asegura Domínguez. El director de inversiones inmobiliarias del Banco Sabadell, Simón Castellá, aseguró que los bancos pueden estar interesados en esos instrumentos para los inmuebles en alquiler que están en su balance para más tarde, cuando vuelva la confianza en el mercado, venderlos a inversores internacionales.

“De momento serán muy útiles para reordenar patrimonios. Después veremos si sirven para la concentración del sector y si crearemos las grandes inmobiliarias del futuro”, tercia la directora corporativa de Colonial, Carmina Ganyet. Y es que las Socimi pueden sufrir un problema de tamaño. La inmobiliaria de la familia Pavón Olid acudirá al MAB con activos valorados en 15 millones de euros, cantidad muy pequeña en comparación con los gigantes de otros países o los imperios que antaño fueron las inmobiliarias. Pero la recomposición del sector será ya otra historia.