Hipotecas: una reforma que no puede esperar

El debate está en la calle y no parece que el calendario electoral lo pueda borrar ni la disolución de las Cortes aplazar. No faltan propuestas dentro y fuera de los cauces establecidos.

Una de las iniciativas legislativas populares ha obtenido el visto bueno de las Cámaras, las asociaciones frenan los desahucios y los jueces, como el de la Audiencia de Girona, se alinean con quienes viven una situación de morosidad. De momento ésta se ha cobrado 270.000 ejecuciones hipotecarias, entre 2007 y 2010.

El magistrado Jaume Masfarré deja sin efecto una porque el banco, que "interviene en posición de fuerza", obtendría "un enriquecimiento injusto" al incorporar a su patrimonio un bien tasado por encima del valor de la deuda, que puede revender y seguir reclamando al deudor.

De los aproximadamente 9,2 millones de hipotecas, no llega al 3% las que están en ejecución y no todas son de primera vivienda, pero el drama es mayúsculo para quienes se quedan sin casa y/o endeudados. Los últimos datos son: 140.000 familias desahuciadas desde 2008; 162.819, en proceso de ejecución, y más de 270.000 que deben alguna cuota. Actuar es urgente y como puede verse en el cuadro no faltan propuestas e iniciativas de cambio, entre las que prevalece la dación en pago.

La subcomisión de Vivienda del Congreso de los Diputados encargada de analizar la situación ha suspendido su trabajo tras cuatro comparecencias. Suficientes, según su presidente Pere Macià, de CiU, para considerar la dación como no deseable y para darse cuenta de que es necesario seguir trabajando para legislar con urgencia. Por ejemplo, su grupo propondrá un arbitraje entre ciudadano y entidad obligatorio en determinados casos. También una ley de sobreendeudamiento sobrevenido de buena fe, como la que hay en los países del entorno y que ayudaría antes de llegar a la ejecución o la subasta a mediar entre banco y moroso.

Otra propuesta es la de que no se incentive fiscalmente la ejecución y se revisen los intereses de mora. Estos rondan el 20%-30% y se cobran no sobre las cuotas impagadas sino sobre el total que resta por pagar de la hipoteca. Pueden encarecer la deuda en un 30%. Masfarré no es el primer magistrado que considera legítimo, como mucho, que se puede castigar con un 2% o 2,5% del interés legal, lo que supondría un 10% en total.

En cuanto a la dación en pago, hoy por hoy, el 25% de los procedimientos abiertos por impago, ante la eventualidad de no poder cobrar, se resuelven así en la trastienda: la banca se queda con el inmueble y cancela la deuda.

Inicialmente las entidades financieras preferían esta solución porque la ejecución hipotecaria requería hacer provisiones. Al arreciar la crisis, se encuentran con que la dación tiene mayor carga fiscal.

Esta inclina la balanza de la banca a favor de la ejecución hipotecaria. En la dación, la entidad tiene que retratarse dos veces: paga Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD)cuando se produce la dación en pago por parte del cliente y también cuando transmite el inmueble a la filial inmobiliaria. Cuando ejecuta se ahorra el último paso. La propuesta es que se iguale el trato -puede llegar a ser un 25% más cara una que la otra-, favoreciendo que banca y ciudadano lleguen a un acuerdo y evitando en lo posible la vía de ejecución teniendo en cuenta los problemas sociales que entraña.

La fiscalidad, palo y zanahoria donde los haya, que alienta o desanima vuelve a aparecer en el caso de la renegociación que es a lo que primero recurren las familias en apuros. Cambiar el tipo de interés o plazo está gravado "con elevados costes de transacción", según un documento de trabajo del Servicio de Estudios de La Caixa, firmado por María Pilar Buil y Anna Mialet. Desde 1994 cuando se subroga o modifica un préstamo no hay que pagar el AJD, pero esto no se aplica a los créditos "que constituyen la mayor parte de la cartera hipotecaria de las entidades financieras. Por tanto, si a una familia en dificultades temporales se le ofrece un alargamiento del plazo de pago o una carencia de su crédito tendrá que tributar por el montante total del crédito".

No parece que este río sea ahora el adecuado para pescar recaudación. La propuesta del documento de trabajo es clara: que se aplique la exención para créditos a los préstamos.

El foco a la hora de buscar soluciones es múltiple. Por ejemplo, uno de los eslabones que falla en el proceso es el de la subasta. "Dinamizar la participación en las subastas para que no queden desiertas y reducir los costes de participación, con mayor reducción del depósito que se exige...", propone el documento. Algunos expertos sostienen que el 20% que se exige desde julio es demasiado elevado. Tampoco favorece a la subasta ?oportunidad de que el deudor obtenga el mayor dinero posible por la vivienda? que el depósito esté inmovilizado durante tiempo o que el adjudicatario tenga solo 20 días para aportar la totalidad del importe. La existencia de un portal de subastas online que dé transparencia a las subastas judiciales tarda en llegar.

Y si la fiscalidad puede animar, las medidas sociales curan o previenen: formación y alquiler, propone el documento de La Caixa. Alquiler, claro está, a precio asequible. Asociaciones y expertos piden que se desgrave este en los inmuebles fruto de la ejecución.

Arrendar es, además, la alternativa para familias que no conseguirán una hipoteca ya que, para evitar la situación de sobreendeudamiento "se están desarrollando leyes que introducen el principio de concesión responsable de créditos". Se refiere el documento a la subida del tope de la cuota mensual respecto a los ingresos y a que los cálculos contemplen periodos de tipos de interés elevados. Cita también iniciativas en marcha para mejorar la educación financiera (portal educación financiera CNMV, Banco Mundial de la Mujer). Y que se incluya en la escuela. Medidas a largo plazo que no excluyen retoques ya.