Vivienda: De los 'minipisos' al nuevo Plan Nacional

La gestión de la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, ha sido una de las más cuestionadas del Gobierno socialista en 2005, lo mismo que el año anterior. La razón sigue estando en su costumbre de anunciar medidas para desdecirse de ellas cuando comienzan las críticas. Este año el tema 'estrella' fueron los 'minipisos' de 30 metros o menos, primero anunciados como VPO en propiedad, luego desmentidos y finalmente incluidos en el Plan 2005-2008 sólo para jóvenes y en alquiler.

En el Plan también se incluyeron casas para familias de rentas medias que no pueden acceder a las viviendas protegidas, algo que pasó prácticamente inadvertido entre la vorágine de críticas a Trujillo, que cambió las estadísticas de precios. Se midan como se midan, la desaceleración en el todavía fuerte incremento en el coste de la vivienda parece haberse iniciado y los expertos dan por terminado el ''boom'' inmobiliario.

El anuncio de que entre las viviendas de protección oficial (VPO) iban a incluirse pisos de 30 metros o menos en edificios con servicios comunes lo realizó Trujillo el 11 de abril en el salón Construmat, desatando una de las mayores polémicas políticas de 2005. Según la ministra, que acababa de visitar Finlandia, se trataba de imitar la fórmula de los países nórdicos, donde existen estos pisos modulares, que pueden ampliarse cuando cambian las necesidades de sus propietarios con la vivienda de al lado.

Al dia siguiente, las críticas llevaron a la ministra a negar que los ''minipisos'' fueran a incluirse en el nuevo Plan de Vivienda, pero su afirmación de que "la dignidad no se mide por metros cuadrados" endureció los ataques contra ella. Trujillo explicó que lo único que existía era un acuerdo con Construmat para estudiar la fórmula y los aparejadores dieron más leña al fuego, al explicar que construir un piso de 30 metros es un 36,6% más caro que uno de 90.Pocos dias después, recuperó la idea de los ''minipisos'' de protección oficial, basándose en que 11 comunidades autónomas permiten construir viviendas de un máximo de 40 metros cuadrados.

En junio, el Consejo de Ministros aprobó un Plan de Vivienda que incluye los ''minipisos'', pero sólo para jóvenes menores de 35 años y en régimen de alquiler. Las comunidades autónomas decidirán la superficie de estas viviendas en una horquilla de 30 a 45 metros cuadrados. Los jóvenes sólo se beneficiarán de ellos de forma transitoria, para emanciparse y podrán aceder luego a un piso mayor en alquiler o comprar una VPO, al cambiar sus circunstancias personales.

Doble presupuesto que el PP

La polémica de los ''minipisos'' ocultó lo que el Plan de Vivienda 2005-2008 tiene de positivo. Lo más destacable es que su presupuesto (6.822 millones de euros) dobla el del último realizado por el Gobierno del PP (3.380 millones). La memoria económica prevé que su financiación vaya incluyéndose en los Presupuestos del Estado a lo largo de 28 años.

Además de la creación de los pisos en alquiler para jóvenes, el Plan crea un nuevo tipo de vivienda. Se trata de la de precio concertado, destinada a las rentas medias que no pueden optar a VPO por sus ingresos y que tampoco pueden acceder al mercado libre por los precios. El límite de ingresos para optar a ellas se sitúa en 42.750 euros al año. Estos pisos costarán un 20% más que las VPO y tendrán 90 metros cuadrados útiles. Se construirán para compra o alquiler.

Otra novedad es la ampliación del periodo para pagar las hipotecas de las VPO de 20 a 25 años y la fijación en diez años del plazo para poder vender una vivienda protegida, pero a precio tasado y con un control de transmisión que las autonomías realizarán por medio de registros públicos de VPO.

Tras lanzar el Plan, Vivienda creó la Sociedad Pública de Alquiler, que echó a andar lentamente tras el verano. La agencia ha recibido para alquilar pisos de varias instituciones, entre ellas la Seguridad Social (226 casas) y ha salido al mercado a buscar propietarios dispuestos a arrendar con las garantías de ocupación y pago que da el Estado, que les cobra un 20% del alquiler, e inquilinos que quieren pagar un precio ligeramente menor al del mercado. De momento, las cifras de contratos son prácticamente simbólicas, frente a los 25.000 pisos que el ministerio pretende poner en alquiler en esta legislatura.

Precios y endeudamiento

Mientras se van poniendo en marcha las medidas de Trujillo, los precios de la vivienda siguen al alza, aunque se puede advertir en ellos cierta desaceleración. Así, en el tercer trimestre experimentaron una subida del 13,4% respecto al mismo periodo de 2004. Al final de 2004 la subida fue del 18,4%. Ambos datos se corresponden a la estadística que el departamento de Vivienda modificó este año. Este cambio estadístico, según el Servicio de Estudios del BBVA, reduce "de manera significativa" la revalorización de precios.

Sin embargo, el propio BBVA y otros expertos están de acuerdo con Trujillo en que los precios están comenzando a desacelerarse, por lo que auguran el fin del ''boom'' inmobiliario, con un aterrizaje de precios que podría llegar a una subida de sólo el 6% en 2006. Pese al optimismo de la entidad financiera, es difícil compartir su diagnóstico de que esta ralentización no sería un ajuste brusco de precios.

Esta continua subida de la vivienda ha provocado un fuerte incremento del endeudamiento de las familias españolas para poder pagarla. El Banco de España ha advertido repetidamente de los riesgos que comporta esta situación, con el endeudamiento de los hogares ya por encima del 100% de su renta disponible. El instituto emisor aconsejó a las entidades financieras que endurecieran sus criterios de concesión de hipotecas y que no las dieran por encima del 80% del valor de la vivienda.

En este escenario, la ministra prepara la nueva Ley del Suelo, prometida para este periodo de sesiones, pero que todavía no ha entrado en el Congreso. Sus anteproyectos ya han sido sujeto de polémica por las previsiones de expropiación de suelo, que en algunos de los textos conocidos resultaban de gran ambigüedad e hicieron pensar que se hablaba de expropiación de viviendas.