Contra la especulación

Los poderes públicos regularán "la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación". Con esta rotundidad se manifiesta la Constitución en su artículo 47, prohibiendo como única especulación de manera expresa la del suelo.

Por fin un tema tan controvertido y especulable como resulta ser la valoración del suelo y demás activos inmobiliarios a efectos expropiatorios, ha terminado su largo peregrinar tras haberse aprobado recientemente (a finales del pasado octubre). Al fin, los criterios básicos de la valoración ya establecidos en la Ley de Suelo del 2007 y su texto refundido 2/2008 vienen a desarrollarse mediante la disposición de técnicas e instrumentos jurídico-urbanísticos formulados con la finalidad de objetivar la discrecionalidad que insoslayablemente conlleva la determinación de los justiprecios expropiatorios, aportando rigor científico mediante la disposición de fórmulas matemáticas y procedimientos econométricos, lo que adicionalmente incorpora seguridad jurídica a un proceso siempre propiciador de todo tipo de demagogias.

El criterio es valorar el suelo por su realidad fáctica, por lo que hay, no por lo que pueda haber

De hecho, el objetivo final del desarrollo reglamentario es hacer efectivo el criterio básico de valorar el suelo por su realidad fáctica, es decir, "por lo que hay" y no por "lo que pueda haber" en un futuro incierto; de tasar los bienes inmuebles en función de la inversión que fehacientemente haya realizado su propietario y no por las meras expectativas públicas que hubiera apuntado un plan, siempre contingente.

Pero ello no conlleva que la regulación aplicable tenga que valorar los suelos de manera cicatera y restrictiva sino más bien al contrario. Partiendo de la premisa que la expropiación no es "plato de gusto" para nadie, el reglamento viene a aplicar instrumentos que permiten cuantificar los justiprecios por el "valor máximo objetivo posible" pero sin considerar, en ningún caso, expectativas urbanísticas que no se deriven del esfuerzo inversor que hubiera realizado (al menos de manera "confesable") su propietario.

En concreto, un suelo rústico se valorará no solo por la rentabilidad de los usos efectivamente implantados en el momento de la tasación (renta real), sino también por la rentabilidad del uso o actividad análoga a la existente de mayor valor que razonablemente pudiera implantarse en dicho suelo (renta potencial) y, además, su resultado se multiplicará por un factor de localización que puede alcanzar hasta el doble de la potencial, lo que permitirá incrementar sustancialmente su "valor real" pero sin consideración de expectativas especulativas no patrimonializadas por el titular del suelo.

Igualmente, la valoración de aquellos suelos rústicos a los que el planeamiento municipal hubiera previsto su incorporación futura al proceso de desarrollo urbano (suelos urbanizables) y se hubiera establecido su obtención administrativa mediante expropiación, a la tasación anterior se le adicionará una indemnización en razón a la pérdida de la facultad de participar que legalmente tiene atribuida el propietario y que se le suprime en función de la causa expropiatoria, indemnización cuyo valor económico se determina de manera análoga al valor que recibe la Administración como participación pública en las plusvalías cuando es la iniciativa privada la que desarrolla los suelos, lo que comporta un inteligente equilibrio entre la iniciativa pública y la privada.

Finalmente, cuando el suelo se encuentre urbanizado, su valor se determinará por el valor de sustitución del inmueble mediante la comparación con muestras de características análogas justificadas en un estudio de mercado.

En resumen, un sistema de valoración inmobiliaria que viene a tasar el suelo de manera objetiva pero "generosa" con el sujeto expropiado, que comporta una respuesta acorde con el mandato constitucional a impedir la especulación y que viene a homologarnos con los sistemas imperantes en la mayoría de los países más avanzados de nuestro entorno.

Finalmente, conviene aclarar una cierta confusión que viene manifestándose esporádicamente: esta valoración solo es aplicable a las actuaciones de expropiación pública por razones de interés general (carreteras, hospitales...) y no a la valoración de los activos resultantes de las actuaciones ni transacciones realizadas por la iniciativa privada ni a las tasaciones hipotecarias de las entidades financieras. De hecho, así lo aclara la disposición adicional 7ª de la orden que regula las transacciones financieras. En estas opera el mercado y será la "mano invisible" de Adam Smith (hoy un tanto parkinsoniana) la que debe intervenir en su eventual regulación.

No obstante, la experiencia producida tras la explosión de la burbuja inmobiliaria que estamos sufriendo, permitiría considerar que la disposición de una valoración objetiva y antiespeculativa que la Administración aplique al desarrollo de sus actuaciones, pudiera ser un adecuado referente para los mercados privados y que contribuyera a dificultar la repetición de una crisis como la actual, o al menos no con la misma y letal virulencia.

Gerardo Roger Fernández es arquitecto y profesor de Urbanismo del Instituto Pascual Madoz de la Universidad Carlos III.