La ruleta rusa inmobiliaria

Vértigo e incomprensión. Un inversor que eche un vistazo a la composición del ranking de las acciones de la Bolsa española que más suben en 2011 es posible que no entienda nada (o que piense que se ha perdido algo). Seis de los diez valores con mayores revalorizaciones son inmobiliarias.

¿Será verdad que el ladrillo ha terminado su ajuste? ¿Es momento de apostar por estas compañías? Ni lo uno, ni lo otro. Los analistas creen que estos rebotes se deben pura y simplemente a movimientos especulativos y avisan del peligro de imitar esta estrategia. Son valores solo aptos para bolsillos con poca aversión al riesgo. Suben con la misma intensidad que luego caen.

"No tiene sentido buscar un razonamiento lógico a estos movimientos. No responden a aspectos fundamentales de las compañías, ni a una mejoría del sector. Las características de los valores inmobiliarios en Bolsa favorecen la especulación", señala Ignacio Romero, analista de Banco Sabadell.

El bajo capital flotante de estos valores magnifica sus movimientos

Tras el pinchazo de una burbuja quedan en Bolsa compañías casi zombis que hacen las delicias de los inversores más cortoplacistas. Pasó con los valores tecnológicos en 2001 y la jugada se repite ahora en el sector inmobiliario. El caldo de cultivo para fomentar la especulación tiene dos componentes. Por un lado, la fuerte caída en el precio de las acciones lleva a muchas a tener un valor inferior a un euro. Esto provoca que variaciones de pocos céntimos en el precio supongan variaciones porcentuales muy jugosas.

En segundo lugar, se trata de empresas con una gran concentración accionarial y pocos títulos cotizando libremente en el mercado, amplificando la intensidad de sus movimientos en Bolsa. Esta última característica es especialmente relevante en el caso de las inmobiliarias por el origen familiar de muchas de ellas y porque las entidades financieras han transformado en capital gran parte de las deudas que tenían los promotores contraídas con ellos.

Las seis principales inmobiliarias cotizadas (Metrovacesa,

Colonial, Realia, Reyal Urbis, Renta Corporación y Quabit) suman una capitalización de 3.499 millones de euros, y el capital flotante es tan solo del 12% (419 millones). Con ese escaso free float y unos volúmenes que apenas suponen una negociación media de ocho millones, es lógico esperar gran volatilidad en las cotizaciones y que se magnifiquen tanto las subidas como las bajadas.

"No veo ningún motivo que apoye estas subidas en Bolsa", indica David Cortina, director de contratación de renta variable de Banif. "Los datos estadísticos de venta de viviendas han mejorado algo, pero todavía estamos lejos de una recuperación. Algunos han justificado el buen comportamiento en Bolsa de estas empresas argumentando que la conversión en bancos de las cajas de ahorros pueda suponer una oportunidad para la refinanciación de los préstamos o la concesión de nuevos créditos a la industria inmobiliaria. Es una visión demasiado optimista", añade Cortina.

Marta Gómez, analista de Banesto Bolsa, ha distribuido una nota entre sus clientes insistiendo en la idea de que detrás de estos movimientos solo hay especulación. Esta sociedad de Bolsa mantiene su recomendación de infraponderar el sector y de vender en todas las inmobiliarias bajo cobertura. "Creemos que no hay que estar en el sector porque los datos estadísticos muestran comportamientos erráticos y aunque la tendencia es de mejora todavía no se puede hablar de una recuperación", apunta Gómez.

Esta analista destaca que en la venta de viviendas se están aplicando fuertes descuentos "y a pesar de ello no siempre se pueden cerrar por falta de financiación". El negocio de alquiler de oficinas sigue aportando estabilidad a la cuenta de resultados, "si bien parece que todavía no se ha tocado fondo en precios". La experta de Banesto Bolsa también destaca que las inmobiliarias siguen estando fuertemente endeudadas y en muchos casos las refinanciaciones acometidas solo han sido una "patada hacia delante".

Cuando una empresa sale a Bolsa se exige un capital flotante mínimo del 25%. Sin embargo, a lo largo de la vida de una cotizada puede llegar a tener en el mercado solo un 1%. Esta circunstancia fomenta la especulación, movimiento tan lícito como invertir basándose en fundamentales o en el análisis técnico, pero para el que hay que valer. Las inmobiliarias en Bolsa ahora son como una ruleta rusa: si se juega hay que aceptar que te puede tocar la bala.