2008, un año duro para la vivienda

El mercado de vivienda de España ha debido registrar en 2008 la corrección a la baja más acusada de los últimos cincuenta años. Al comportamiento menos favorable para dicho mercado de las variables básicas que explican su comportamiento (renta disponible, empleo y tipos de interés), se añadió una severa corrección crediticia desde el segundo semestre de 2007.

Esta situación no es exclusiva de España, pero su economía aparece sensiblemente afectada por la caída del mercado de vivienda. La inversión en vivienda supuso en España en 2007 el 9,3% del PIB y el 52% de la construcción. Y cabe señalar que se trata de un ajuste centrado en la nueva oferta.

En el periodo enero-septiembre de 2008, las ventas de viviendas han disminuido en España alrededor del 30% sobre el año precedente, especialmente las de viviendas usadas. Las viviendas iniciadas han retrocedido en casi un 57% en el mismo periodo, mientras que la obra construida (inversión en vivienda) cayó un 7,1% en los tres primeros trimestres del ejercicio. Las estimaciones de las viviendas de nueva construcción puestas a la venta oscilan entre las 550.000 y las 750.000.

El ajuste no es exclusivo de España, pero su economía es más sensible a la caída del mercado

Lo más trascendente será la evolución del ritmo de la nueva financiación por parte de los bancos

El nuevo índice de precios de vivienda del INE registró un descenso interanual nominal del -4,9% en el segundo trimestre de 2008 en el segmento de la vivienda usada. Contrasta la moderación en el descenso de los precios de la vivienda en España con los comportamientos más agresivos a la baja registrados en los casos de Estados Unidos y del Reino Unido. Con unos descensos de las ventas equivalentes a los de España los retrocesos interanuales de los precios de las viviendas han superado en dichos países la barrera del 20%.

En la primera mitad de 2007, el mayor coste de capital (tipos de interés más elevados y expectativas nulas de aumentos de precios), el aumento del stock de viviendas tras casi 10 años de intensos volúmenes de construcción residencial y el crecimiento constante del esfuerzo de acceso (en 2007 el precio medio de una vivienda de 90 metros equivalía a más de nueve salarios medios anuales) habían provocado una desaceleración sensible de los aumentos de los precios de las viviendas y un descenso moderado de las viviendas iniciadas.

Sin embargo, la presencia de la fuerte crisis financiera desencadenada en el verano de 2007, originada en Estados Unidos, dio paso a un notable cambio de actitud por parte de las entidades de crédito frente al riesgo inmobiliario. Dicha circunstancia se dejó sentir en España de forma significativa. Los bancos y las cajas de ahorros españoles no tenían entre sus activos títulos basura asociados con los créditos subprime fallidos procedentes de Estados Unidos.

No obstante, el ahorro procedente del resto del mundo había desempeñado un papel decisivo en la financiación del auge inmobiliario español. El acusado recorte de dicha fuente ha dificultado la refinanciación de las entidades de crédito. El racionamiento del crédito ha recuperado un papel que no tenía desde hacía bastantes años, contribuyendo al derrumbe de la demanda de vivienda. El crecimiento interanual del saldo vivo de los créditos a comprador de vivienda ha disminuido desde el 15,8% de octubre de 2007 hasta el 5,5% de octubre de 2008. Los nuevos créditos formalizados a comprador de vivienda han retrocedido en casi un 40% en el periodo enero-octubre de este año sobre el precedente.

En 2008 el descenso de la inversión en vivienda en España estará próximo al 10%, lo que implicará una detracción de 0,9 puntos porcentuales en el crecimiento del PIB. La menor demanda de vivienda ha afectado a la baja bastante más a las ventas y a la construcción residencial que a los precios de las viviendas, cuyo nivel ha permanecido todavía elevado.

Así las cosas, la ausencia de certezas dificulta la previsión. En un trabajo del Fondo Monetario Internacional (FMI) incluido en la última edición de las Perspectivas Económicas Mundiales de dicho organismo (House Prices: corrections and consequences, octubre 2008), España aparece situada entre los países en los que los precios reales de las viviendas experimentaron una sobrevaloración (aumento de precios no explicado por la evolución de las variables básicas) comprendida entre el 10% y el 20% en la pasada etapa de auge. El retorno de dichos precios al equilibrio debe conllevar una flexión a la baja, equivalente, como mínimo, a dicha sobrevaloración, según el mencionado trabajo.

La investigación citada del FMI considera que las etapas de recesión económica asociadas con un ciclo bajista de la vivienda tienen más intensidad que las derivadas de otras causas. Ello se manifiesta en una duración algo más prolongada de la etapa de recesión, en una mayor intensidad en el retroceso sufrido por el PIB y, sobre todo, en el mayor crecimiento que provocan del desempleo.

Asimismo, sufren más las consecuencias de dichos ciclos las economías en las que es mayor el peso de los créditos a interés variable y en las que es más elevado el riesgo asumido por las entidades de crédito en materia de financiación inmobiliaria. Aplicando las enseñanzas del pasado, el FMI considera que la presente recesión podría durar, por término medio, entre dos y cuatro años. El descenso de los precios reales de la vivienda podría situarse en torno al 25%. El resultado final dependería, además, de las características del sistema de financiación a la vivienda del país en cuestión, en especial de la mayor o menos facilidad con la que los hogares han accedido a la financiación crediticia hipotecaria en los últimos años.

En las presentes circunstancias, anticipar el futuro equivale a apoyarse en certezas de las que ahora no se dispone de ningún modo. En diciembre de 2008, los descensos de los tipos de interés de intervención de los bancos centrales y del Euríbor mejorarán la situación de los hogares endeudados. Sin embargo, lo más trascendente será la evolución del ritmo de nueva financiación por parte de las entidades de crédito. Un crecimiento débil del crédito no facilita las cosas ni a los compradores de viviendas, incluidos los de viviendas protegidas, ni al conjunto de la economía.

Julio Rodríguez López es economista y ex presidente del BHE y de Caja Granada