Las ruinas del inmobiliario

Si existe hoy un mercado sobreviviendo a duras penas en el epicentro del seísmo financiero, ése es el inmobiliario. Los casos de Habitat y Metrovacesa, las dificultades de Colonial o la suspensión de pagos anterior de Martinsa demuestran además que sus consecuencias más graves no se habían transmitido todavía a las grandes empresas, aunque el pinchazo de la burbuja inmobiliaria había adquirido rango formal, por decirlo así, al menos desde mediados de 2007. La hora de ajustar cuentas ha llegado y las promotoras e inmobiliarias se enfrentan a un choque financiero muy destructivo que forzará profundos cambios entre las grandes promotoras y constructoras; y el más importante de esos cambios, el más fácil de calibrar, es la concentración empresarial propiciada por la desaparición de empresas. Aunque no suele mencionarse en los plañideros análisis del ajuste inmobiliario actual, durante los largos años de la burbuja del ladrillo proliferaron como hongos las sociedades promotoras e inmobiliarias a tiempo parcial, sin estructura, formadas al calor de la ilusión de una demanda indefinida, los bajos tipos de interés y las amistades del empresario circunstancial con alcaldes y concejales de variado pelaje político.

La enfermedad que ha atacado a las grandes del sector y amenaza con efectos secundarios imprevisibles, como prueba el vodevil de Sacyr en Repsol, cuenta con un diagnóstico preciso. Los grupos hoy amenazados de extinción practicaron durante lustros la regla del apalancamiento alegre y confiado; bancos y cajas pretenden hoy superar las tribulaciones de liquidez retirando la financiación y refinanciación de los pasivos del ladrillo, porque la burbuja ha pinchado, sobran empresas, hay viviendas sin vender y el valor de los activos, es decir, de las garantías, se desploma; la banca huye y los Habitat y Metrovacesa quedan colgando de una deuda infinanciable. Este mecanismo es suficiente para explicar las sonoras suspensiones de pagos conocidas. Una precisión añadida: si el derrumbe societario no se ha producido antes, es porque durante algún tiempo los bancos y cajas de ahorro han venido descremando los activos de las empresas apalancadas, quedándose con los bienes más valiosos a cambio de salvavidas momentáneos. En las suspensiones de pagos venideras, los acreedores se encontrarán con promotoras e inmobiliarias vaciadas, ahítas de suelo rústico y sin valor real. En algunos casos -véase Metrovacesa-, la asfixia financiera ha empujado a los accionistas a entregar la propiedad y el control a los bancos.

La única salida del edificio en ruinas del mercado inmobiliario es la venta de activos; pero ¿cómo valorarlos si precisamente uno de los problemas del desbarajuste inmobiliario es la desaparición de los precios de referencia? En esta telaraña tan espesa de dificultades, la participación del Estado también tendrá que remediar este nuevo fallo del mercado. Como pide Solbes, sin subvenciones ni subsidios que retrasen el ajuste del mercado, pero sí mediante soluciones que retiren las cargas de los activos dañados o sin precio de las cuentas de resultados. Por ejemplo, mediante una sociedad mixta público-privada que almacene esos activos a la espera de que puedan transformarse en liquidez en un mercado con precios articulados. -