¿Qué pasa con los precios de la vivienda?

El desplome del mercado inmobiliario y el parón de la construcción de viviendas es, de momento, el factor más preocupante de la crisis económica en España.

Por una parte comienzan a reconducirse las excesivas elevaciones de precios de los crudos y las materias primas, aunque esta tendencia debe estabilizarse. Por otra, el sistema financiero español no parece estar afectado por los problemas de solvencia de otros sistemas, aunque sí de la falta de liquidez y por fin se ha comenzado a tomar medidas para mejorar la confianza de los ahorradores aumentando el nivel de garantía y además se ha anunciado la próxima aprobación de un fondo para ofrecer financiación a las empresas.

En esta situación, el centro de atención en este momento de las autoridades económicas debería ser el ajuste del sector inmobiliario español, la crisis del sector constructor y la de los sectores industriales afectados por ella. Es conocido el efecto multiplicador de la construcción sobre las industrias de cemento, cerámica, sanitario, electrodoméstico, muebles y todo tipo de productos industriales que intervienen en la terminación de una vivienda.

Los proyectos están parados y se estima que hay medio millón de viviendas que están sin vender

Los proyectos están parados y aunque no se conoce la cifra exacta del número de viviendas que están sin vender las estimaciones las sitúan por encima de medio millón (algunos estiman que en cerca de un millón) y la demanda está contraída por diferentes motivos: escasez y encarecimiento del crédito, desconfianza en las expectativas de renta de las familias, aumento del desempleo y por último, pero no menos importante, por las expectativas de caída de los precios. Por eso conocer la evolución de los precios de las viviendas es tan importante.

Hasta ahora sólo se disponía de los datos elaborados por el Ministerio de Vivienda según los datos proporcionados por la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (Atasa). Pero en octubre, el INE ha comenzado a publicar índices de los precios de vivienda, con una metodología aprobada por Eurostat y con el objetivo de disponer de datos armonizados y comparables con los del resto de los países de la UE. Por la disponibilidad de ambos datos y con ánimo de evitar confusiones, me ha parecido interesante explicar brevemente cuáles son sus diferencias metodológicas que sin duda darán lugar a datos diferentes y por tanto podrán provocar confusión entre los estudiosos y los ciudadanos. El Ministerio de Vivienda, en su estadística de precios, tiene como principal objetivo estimar el precio de la vivienda en propiedad del mercado inmobiliario en España y sus comunidades autónomas, así como su evolución trimestral y anual, a través del cálculo de tasas trimestrales e interanuales. Con los datos exhaustivos de Atasa (valor de tasación y superficie construida), elabora los precios medios por metro cuadrado de las viviendas protegidas y libres con diferentes tipologías (nuevas, usadas, adosadas, individuales, en bloque, etcétera). A partir de los precios medios obtenidos elabora índices para estimar la evolución trimestral de los precios. También ofrece datos sobre los precios del suelo.

El nuevo índice de precios de vivienda (IPV), elaborado y publicado por el Instituto Nacional de Estadística, con base en 2007, tiene por objeto medir la evolución temporal del nivel de precios de compraventa de las viviendas de precio libre tanto nuevas como de segunda mano. Se trata por tanto de un indicador que mide la evolución y en ningún caso intenta medir variables como puede ser el precio por metro cuadrado o el valor de la compra de viviendas según determinadas características. A diferencia de la estadística del ministerio, sólo incluye las viviendas de precio libre y quedan fuera las viviendas protegidas ya que sus precios están regulados y no se rigen por los mecanismos del mercado.

Una de las principales características y ventajas del IPV es el estar homologado y armonizado por Eurostat (oficina estadística europea). En el año 2002 se creó un grupo de trabajo en el seno de Eurostat sobre precios de compra de la vivienda compuesto inicialmente por Alemania, Reino Unido, Polonia, Finlandia y España. En 2006 este grupo se amplió con la participación de otros países. El objetivo era estudiar la situación del mercado de la vivienda en los diferentes países, localizar las fuentes de información disponibles y estudiar un procedimiento que pudiera armonizar el análisis estadístico común solventando las diferencias para obtener indicadores comparables entre ellos. En 2007 comenzó la tercera fase con la incorporación de la mayoría de los países de la UE. El inicio de proyectos piloto en cada país permitió ir aplicando una metodología común a las diversas fuentes estadísticas posibles en cada país. Hasta ese momento, como ya hemos comentado, las fuentes aplicadas en España en el ámbito de la Administración Pública han sido los datos de las tasadoras y las agencias inmobiliarias. Sin embargo, en opinión del grupo de trabajo y Eurostat estas fuentes no cumplen las condiciones y requisitos metodológicos exigidos. El INE se vio obligado a proponer y posteriormente utilizar una nueva fuente de información con las bases de datos obtenidas de todas las operaciones registrales realizadas en el conjunto de las notarías españolas. Estos datos no estaban informatizados y por tanto con utilidad estadística hasta 2004. Pero el esfuerzo realizado por el Consejo General del Notariado ha hecho posible firmar un convenio de colaboración y utilizar esta información para el nuevo IPV con base en 2007.

La única crítica que se hace al IPV se refiere precisamente a la utilización de esta información procedente de las escrituras notariales al considerar que en ellas queda reflejado un valor de la transacción inferior al real. Sin entrar en la veracidad de esta afirmación, hay dos argumentos que pueden convencer sobre el acierto de su utilización. En primer lugar, si se hiciese una recogida directa de los datos encuestando a las familias compradoras o vendedoras, es dudoso que nadie valorase su transacción por encima de lo declarado oficialmente. En segundo lugar, la utilización de las valoraciones de las tasaciones ha sido desechada por Eurostat por considerar que son valoraciones subjetivas de los agentes que pueden variar en su apreciación según las condiciones de los mercados financieros. En todo caso, no ofrece valores de compra sino su evolución y sin duda podrá tener cierto sesgo en la medida que los valores declarados se separen más o menos de los valores reales.

Por último, una de las notas metodológicas más novedosas es la introducción de las correcciones de calidad en el precio de las viviendas. El IPV comienza a rodar con datos de los dos primeros trimestres de 2008 y como toda estadística nueva necesita de un tiempo para poder ofrecer una información ajustada sobre la evolución del precio de las viviendas. Aunque las tasas ofrecidas en los primeros datos puedan parecer moderadas, la tendencia desaceleradora de los precios de la vivienda está clara y es más intensa en el mercado de las viviendas usadas que en de las nuevas. No obstante, los precios tendrán que caer más para hacer posible el ajuste de la demanda en los próximos trimestres y establecer unos precios más acordes con el nivel de rentas de las familias españolas.

Carmen Alcaide es economista y ex presidenta del INE.