El suelo de Gobierno y ayuntamientos vascos permitiría edificar 32.000 pisos
Este volumen de solares garantiza la producción de VPO al menos otros 5 años
Disponer de unas amplias reservas de suelo es la mejor fórmula para poder garantizar la producción de vivienda protegida (VPO) cuando vienen mal dadas en el sector de la construcción, como ocurre ahora. Gobierno y ayuntamientos disponen de un patrimonio de suelo para edificar aproximadamente 32.000 viviendas durante los próximos años. Teniendo en cuenta que el año pasado se batió el récord de producción de VPO, con 7.310 pisos iniciados, las reservas actuales darían para cuatro o cinco años si baja algo la media.
Como las administraciones hacen acopio de reservas cada año a la vez que gastan de las que tienen, "la viabilidad de la edificación está garantizada para más años", asegura el director de Suelo del Departamento de Vivienda, Iñigo Maguregui. Del conjunto del patrimonio de suelo institucional, el Gobierno cuenta con solares para 21.000 pisos, mientras que los ayuntamientos tienen terreno para otros 11.000. El año pasado, el Ejecutivo adquirió suelo para la edificación de un total de 4.471 viviendas de protección pública, un volumen muy superior al obtenido en ejercicios anteriores (2.900 de media en el periodo 2002-2005 y algo más de 3.600 en 2006). "Lo cierto es que en 2007 se dio un acelerón", resalta Maguregui. En algunos casos, se ha llegado a la expropiación.
Vizcaya concentra un 69% de suelo y Vitoria acapara ya la mitad del VPO
En estos momentos hay dos expedientes abiertos en Guipúzcoa y otro en Vizcaya. La diferencia con lo que ocurría hace unos años, donde ninguna administración expropiaba por su coste, ahora con la Ley de Suelo estatal la operación resulta más asequible. La ley ha cambiado el sistema de valoración del suelo, de manera que a la hora de ponerles un precio, ya no se computan las expectativas de mercado, sino que hay que aproximarse al valor real de las fincas. Se trata de un mecanismo para evitar la especulación y los abusos de los dueños del suelo, que en coyunturas más favorables para la construcción abusaban de esta posibilidad.
El análisis geográfico de las parcelas adquiridas refleja que el suelo se concentra en gran medida en Vizcaya (63,7%) y en particular en la zona del Gran Bilbao. Además, se compra un volumen de suelo relevante en la zona de Vitoria (22,9% del total), mientras que en Guipúzcoa las compras son de menor dimensión y se reparten en mayor medida por el conjunto del territorio. Pero aunque los datos oficiales dicen que hay una reserva de suelo suficiente, no toda ella está disponible a corto plazo. En el caso de Vitoria, sí, ya que el Ayuntamiento vende al Gobierno los solares ya urbanizados, con lo que prácticamente al año siguiente se puede empezar a construir. En 2008 estaba ya en condiciones de edificabilidad el 97,3% de los terrenos y el resto queda para el próximo año.
En cambio la situación es muy diferente en Bilbao y San Sebastián. En la capital vizcaína, están disponibles un 18,5% de los solares este año y otro 22,9% lo estarán en 2009. El 58,6% queda para el futuro.""Se trata de suelos que llevan una gestión larga", aclara Maguregui, "porque están afectados por varios planeamientos urbanísticos que aún no han quedado cerrados". Es el caso de Zorrozaurre, donde el Gobierno tiene suelo para 2.500 pisos de VPO.
Algo parecido ocurre con San Sebastián, donde sólo está disponible este año el 5% del suelo adquirido por el Gobierno; el 31% estará en condiciones el próximo año y un 64% queda para el futuro. "San Sebastián y Bilbao están redactando ahora los planes urbanísticos que Vitoria ya hizo hace varios años con los barrios de Salburua y Zabalgana donde se concentra toda la construcción".
Esa situación conlleva que en los últimos años, Vitoria acapare más de la mitad de la construcción de VPO de toda Euskadi, cuando su nivel de población apenas supone el 15%.
Proceso lento
A la vez que se van edificando y gastándose las reservas, Gobierno y ayuntamientos vascos siguen comprando para mantener un fondo amplio. "Se trata de que exista un equilibrio entre lo que se compra, que se pueda construir enseguida, y adquisiciones con la vista puesta a largo plazo".
La declaración de un solar como urbanizable supone, a menudo, un lento y complejo proceso administrativo que dificulta una rápida y eficaz gestión del terreno. Y, después, el problema suele radicar en que desde que el suelo es urbanizable hasta que se edifica pasa demasiado tiempo. En el sector se considera que este mercado es demasiado rígido porque sus inversores retienen suelo ante situaciones de escasez de demanda para evitar que los precios caigan. Sin embargo, con la crisis actual algunas cosas han cambiado. La figura del constructor que a la vez se encarga de gestionar el suelo y después cede a los ayuntamientos el 15% del aprovechamiento del terreno comienza a ser cada vez más escasa. ¿Por qué? Pues porque los bancos ya no dan dinero tan fácil para adquirir terrenos, con lo que el constructor va a lo seguro, a construir, muchas veces por encargo de la administración.
Estos cambios van a obligar a Gobierno y ayuntamientos "a moverse más", advierte Iñigo Maguregui. "Hay una horizonte de mucha seguridad, la producción de VPO está garantizada, pero debemos ser más activos en la gestión de los suelos porque los constructores ya no van a comprar solares. Les han cerrado la liquidez en los bancos. Los ayuntamientos ya no podrán esperar sentados a que venga un promotor a moverles el suelo, tienen que hacerlo ellos si quieren seguir manteniendo la producción".
El Udal Plan, documento del Departamento de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente, recoge la calificación que van haciendo todos los años los ayuntamientos de Euskadi de sus respectivos suelos. Se trata de un texto de gran importancia que permite visualizar las reservas de terrenos edificables de la comunidad. En el correspondiente a 2007, el planeamiento de ordenación urbanística contempla que existen terrenos calificados como urbanos o urbanizables para la posible edificación de algo más de 158.000 nuevas viviendas durante los próximos años. Se trata, en cualquier caso, de una hipótesis de trabajo. Algo más de la mitad se construirán en Vizcaya (más de 81.000) y la otra mitad se reparte en cifras similares entre Álava y Guipúzcoa.
Compra de suelo
- En 2007, el Gobierno adquiere suelo para edificar un total de 4.741 viviendas (1.000 más que en 2006).
- El 63,7% del suelo se concentra en Vizcaya, el 22,9% en la zona de Vitoria y el resto en Guipúzcoa.
- En el periodo 1998-2007 se ha comprado suelo para edificar 14,8 viviendas protegidas por 1.000 habitantes.
- Al concluir el año 2007, el Gobierno cuenta con un patrimonio acumulado de terreno para edificar 21.000 viviendas durante los próximos años. Por su parte, los ayuntamientos acumulan suelo para 11.000 pisos.
- En la mitad de las reservas se puede construir en 2008 y 2009, mientras que el resto es a más largo plazo, dependiendo de cuando se aprueben los respectivos planes de ordenación urbanística.
