Reportaje:

Gran tienda, pequeño proyecto

El parón del consumo frena la apertura de centros comerciales

La reciente inauguración del megacentro comercial Plaza Imperial en Zaragoza provocó tal afluencia, que acabó por originar atascos monumentales en la ciudad. Cerca de 100.000 personas se abalanzaron el primer día sobre el nuevo templo de la distribución, con 180 comercios. Pese a que la locura inicial tenderá a disiparse, la empresa espera unos quince millones de personas durante su primer año.

¿Cómo compaginar esta reacción popular con los datos de un consumo que está sufriendo los primeros y serios embates de la crisis? En el mes de julio, las ventas minoristas cayeron el 4,8%. Y la afluencia a los centros, según la consultora Experian Footfall, caía en agosto un 6,1% frente a julio, y un 1,6% con respecto al mismo mes del año pasado. Las malas señales y los aún peores augurios han llevado ya a algunas cadenas a suspender o ralentizar sus nuevas aperturas en España. "Estamos siendo más selectivos", dice un portavoz de una de las grandes cadenas de moda. "Sólo abriremos si es un centro muy atractivo".

Metrovacesa y Riofisa renuncian a su gran centro Atlantys en Madrid

José Díaz-Merediz, de Knight Frank, generaliza esta valoración y reconoce que "varias cadenas están frenando su expansión; tanto, que había contratos firmados que se cayeron". El aumento de la oferta y las previsiones de menores ingresos por parte de las empresas comerciales han producido ya una rebaja de los precios de alquiler, como se desprende de las valoraciones efectuadas por Cushman & Wakefield.

Estas incertidumbres han llevado también a Metrovacesa y Riofisa a abandonar su proyecto Atlantys en la nueva ciudad Valdebebas de Madrid, un megaproyecto con más de 150.000 metros cuadrados. Conscientes de que los precios de estos activos van a bajar, algunas inmobiliarias, necesitadas de dinero fresco para pagar sus deudas, están intentando vender sus activos comerciales. Metrovacesa vendió en julio dos grandes centros comerciales (La Maquinista y Habaneras) a Unibail-Rodamco por 450 millones de euros, una operación que le generó una minusvalía de 7,2 millones. Y Testa, la filial de patrimonio en alquiler de Sacyr-Vallehermoso, que prefiere invertir ahora en hoteles y oficinas, ha hecho otro tanto. "A finales del año pasado decidimos vender dos centros, uno en Gijón y otro en Vitoria", explica un portavoz. "Nos hemos quedado con cinco".

Los expertos aseguran que este tipo de desinversiones proseguirá en los próximos meses. Sobre todo, por parte de inmobiliarias muy endeudadas y presionadas por los bancos acreedores para vender. "Dinero para comprar hay", apunta Merediz. "Si no hay más ventas, es porque los precios no cuadran. Los compradores están esperando a que la crisis haga bajar los precios de estos centros para adquirirlos a precio más bajo". El experto en retail asegura que los precios de los centros "podrían caer en torno al 10% o 15% sobre sus precios actuales".

Con estos mimbres, no deja de sorprender que el sector de centros comerciales, que recibe, según la AECC, 25 millones de visitantes a la semana y factura 38.000 millones de euros al año, siga batiendo récords de nuevas aperturas y de cifras de nueva superficie alquilable bruta (SBA). Mientras que en 2007 se abrieron 25 centros con 664.000 metros cuadrados, en el primer semestre se inauguraron 14 con 724.000 metros. "Están previstos 24 para el conjunto del año", informa Javier García-Renedo, presidente de la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC). Lo más curioso es que, para 2009, se preveían otros 23.

En el sector se explica lo sucedido del siguiente modo. "Los proyectos estrella, muy atractivos, con oferta de ocio diferenciada, como el Plaza Imperial, de Zaragoza", asegura Sahron Fernández-Cavada, de DTZ. "Seguirán teniendo mucho éxito, pese a la crisis". Pero ésta no es la principal razón. La principal, con respecto a los centros que están abriendo, eran proyectos de hace años. "Una vez que has conseguido la licencia, tienes los proyectos y la financiación", asegura Díaz-Merediz, "no puedes pararlo". José Antonio Arenas, presidente de Duprocom, la promotora del Plaza Imperial, afirma que "éste es un sector que se acopla mal a los ciclos. Desde que empieza a proyectarse un centro hasta que se consiguen las licencias, se construye y se inaugura, pueden pasar varios años. El centro de Zaragoza lo empezamos a proyectar en 2001".

De todos modos, y pese a la cautela, que asoma, la actitud generalizada en el sector sigue siendo de optimismo. "Sabemos que la crisis está ahí, pero ya pasará", apunta Arenas, de Duprocom. "De momento, hemos abierto el Plaza Imperial con todas las tiendas alquiladas. Algunos contratos se cayeron, pero los sustituimos por otros".

Otro factor inspirador de confianza es que los más creen a pies juntillas que la bajada de consumo afectará principalmente al comercio tradicional. "Nosotros creemos", afirma García-Renedo, de la AECC, "que la caída del consumo va a afectar más a las tiendas a pie de calle". Se cree, pues, que la crisis acelerará la reconversión del comercio y las ganancias de cuota de mercado por parte de estas grandes superficies, que han pasado del 11,3% al 12,9% del total de las ventas del comercio entre 2001 y 2006; sobre todo, en el segmento de la moda, que representa el 40% del espacio comercial de los centros. Algo que puede ser cierto, pues la caída de ventas minoristas de julio afectó básicamente a las tiendas tradicionales (un 6,8% menos), mientras que las grandes cadenas lograron crecer un 0,9%.

El presidente de la AECC sostiene que, "en épocas de crisis, los centros comerciales tienen mejor oferta que el comercio tradicional. Los grandes operadores disponen de mayor capacidad de respuesta para adaptar sus productos, en precio y calidad, al bolsillo de los consumidores que una tienda aislada". García Renedo apunta otra baza: el constante desembarco de nuevas cadenas. "Pese a que algunos operadores españoles están siendo más selectivos, hay cada vez más cadenas extranjeras entrando en España, que, pese a la crisis, es el destino preferente de estas empresas después de Rusia". Es el caso de Primark, la cadena irlandesa de ropa low cost, que se está apuntando a todos los nuevos centros, con locales de 5.000 metros. -

Margen para crecer

Hay una impresión generalizada de que el sector tiene margen para crecer. "Aunque España esté ya entre los primeros países de Europa en densidad de centros comerciales", apunta Cristina Pérez de Zabalza, "nuestro país tiene aún mucho recorrido y podría incluso soportar más densidad que otros países de Europa". José Díaz-Merediz señala que "sigue habiendo regiones con déficit de grandes superficies. Los procesos de concesión de licencia han sido muy lentos". De hecho, en Cataluña, la densidad es de 157 metros cuadrados de SBS por 1.000 habitantes, casi la tercera parte de los 441 de Madrid. En Baleares es de 179; en Galicia, de 168, y en Extremadura, de 112.

Los expertos citan también el proceso de reurbanización como otro factor de crecimiento. "Ha habido un traslado", dice Díaz-Merediz, "de millones de personas de los centros a la periferia, aún insuficientemente dotadas comercialmente".

Dicho todo esto, sería aventurado afirmar que todo va a seguir igual. Lo cierto es que la mayor parte de las promotoras ha decidido frenar sus nuevos proyectos. "No es que el sector se vaya a parar", dice Díaz-Merediz, "pero a partir de 2009, esto se va a ralentizar. Y para 2010, el presidente de la AECC vaticina "unas diez o doce inauguraciones como mucho". "Ahora mismo", prosigue García-Renedo, "hay unos 154 proyectos de nuevos centros que estaban previstos para los próximos 6 años, y que ahora se pondrán en marcha a lo largo de 10, en parte también por las mayores dificultades de financiación". -

* Este artículo apareció en la edición impresa del 0013, 13 de septiembre de 2008.

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