Las inmobiliarias cotizadas pierden el 80% de su valor

La crisis de Martinsa-Fadesa es el último capítulo del pinchazo de la burbuja inmobiliaria bursátil. La empresa presidida por Fernando Martín ha perdido más de la mitad de su valor en Bolsa en apenas dos días, antes de que la cotización fuera ayer suspendida por la Comisión Nacional del Mercado de Valores. En su desplome, Martinsa no está sola. Todas las empresas del sector se han visto fuertemente sacudidas por la crisis inmobiliaria. La caída media de las cotizaciones es del 80% desde sus máximos del último año y medio. En el caso extremo de Astroc, rebautizada como Afirma, la pérdida es del 99%.

Fadesa había generado plusvalías de 4.617 millones con sus inmuebles

La crisis ha golpeado de lleno a las dos mayores inmobiliarias españolas: Colonial, centrada en el negocio patrimonial y de alquiler de oficinas, y Martinsa-Fadesa, volcada en la promoción de viviendas y la gestión del suelo. Aunque sus modelos de negocio sean opuestos, los pecados que les han llevado al borde del abismo son los mismos: adquisiciones a precio de oro financiadas mediante deuda en el punto álgido del ciclo.

Al calor de la burbuja

También comparten perfil los protagonistas de ambas empresas, Luis Portillo y Fernando Martín, que se hicieron ricos al calor de la burbuja, pero fueron doblando su apuesta una y otra vez hasta que el último órdago les pilló con el pie cambiado.

La otra cara de la moneda son los vendedores. Manuel Jove vendió Fadesa en el momento exacto y la semana pasada exhibía los 4.000 millones que tenía disponibles para invertir. La Caixa también vendió Colonial en el momento justo, pero se quedó como acreedora y ha vuelto a entrar en el capital para reflotar la empresa cuando la deuda le ha hecho entrar en crisis. La Caixa y el Popular repiten como grandes acreedores en Martinsa Fadesa, donde también tienen una importante exposición Caja Madrid y Bancaja. Las acciones del Popular, el único de los grandes implicados que cotiza, cayeron ayer un 2,74% hasta 7,10 euros, su mínimo de los últimos cinco años.

La historia de la promotora que ayer estaba a punto de suspender pagos es toda una metáfora de la evolución del sector. Cuando Martinsa compró Fadesa realizó una tasación de los inmuebles que arrojó como resultado que el valor de mercado del suelo y las viviendas de la empresa adquirida era 4.617 millones de euros superior a su valor contable (equivalente a su valor de adquisición). Esas gigantescas plusvalías se habían quedado prácticamente íntegras en manos de Jove y los antiguos accionistas de Fadesa, mientras que ahora Martinsa es la que ha visto cómo el valor del suelo se desplomaba y las ventas de viviendas se congelaban.

Mientras que en la Bolsa ha sido el desplome del precio de las acciones lo que ha marcado el pinchazo de la burbuja, en el mercado inmobiliario real la crisis se ha traducido más hasta ahora en una paralización de las transacciones que en una caída de los precios, al menos si uno se fía de las estadísticas oficiales. El grueso del ajuste, según los expertos, aún no se ha reflejado en las tasaciones. Numerosos expertos creen que los precios deben caer entre un 15% y un 30% en los próximos años para encontrar el equilibrio.

La paralización de la venta de viviendas está suponiendo además un serio revés para la economía, que, en el mejor de los casos, se ha quedado prácticamente estancada en el segundo trimestre del año. Al ser el sector de la construcción residencial muy intensivo en mano de obra, el parón ha provocado que se disparen las cifras de paro. Con el contagio a sectores conexos, se espera que en este trimestre la economía destruya empleo en términos anuales por primera vez en 13 años.

Obviamente, aunque el desplome de las cotizaciones sea un reflejo obvio del pinchazo del sector, no sólo las inmobiliarias cotizadas sufren problemas. En los últimos meses, ha habido una riada de empresas que han solicitado el concurso de acreedores, la nueva denominación de la suspensión de pagos. Hasta ahora, las bancarrotas más graves habían afectado a la valenciana Llanera y a la madrileña Grupo Lábaro, con un pasivo de unos 600 millones de euros. Poca cosa al lado de la deuda de Martinsa-Fadesa.