Vale, el precio de mi piso va a bajar, ¿pero cuánto?

Un empresario del ladrillo comentaba hace unos días en una reunión en la que compartía desdichas con colegas del ramo que en las cuatro décadas que lleva construyendo casas ha sufrido -y sobrevivido- cuatro crisis. Pero que ésta es, sin duda, la peor de todas. Y puede que tenga razón: el desplome en la venta de viviendas en lo que va de año supera el 30%; muchos de los compradores que firmaron un contrato se echan ahora atrás, aun a riesgo de perder la entrada; el acceso al crédito se ha convertido, tanto para el comprador privado como para el promotor, en una pesadilla; el Euríbor hipotecario al 5,36% supera no sólo el récord histórico, sino las predicciones de los expertos más pesimistas... La lista de desgracias es interminable.

En cinco minutos de negociación, un promotor hace una rebaja del 17%

"El equilibrio llegará cuando los pisos hayan caído el 25%", dice un experto

Las casetas de venta donde antes había cola, ahora están desiertas

Y, sin embargo, los precios de los pisos bajan, pero no tanto como la teoría dice que deberían en un mercado con una demanda que se ha venido abajo súbitamente y un exceso de oferta que se estima en torno a 650.000 unidades. La vivienda nueva es hoy tan sólo un 1,2% más barata que a principios de año, según la Sociedad de Tasación, mientras que las estadísticas oficiales se resistían a certificar una caída nominal en el primer trimestre de 2008. El presidente de la sociedad prevé que el año termine con un descenso del 2,5%, y uno mayor en 2009.

Uno de los motivos para este ajuste leve es que el del ladrillo es un mercado especial, donde los movimientos de la demanda tardan dos años en materializarse. Así, a pesar de que los promotores han reducido al máximo el número de viviendas iniciadas -este año no llegarán a las 200.000, mientras que en 2007 fueron 665.000-, el efecto retraso hará que este año salgan al mercado más de 700.000 casas.

Y, sin embargo, algo se mueve en los precios. Una promotora ofrecía esta semana un ático en el centro de Madrid por 385.000 euros. "Pero", comentaba el vendedor adoptando el tono de las grandes confidencias, "a ti te lo voy a dejar por 335.000". "No sé. Me gusta, pero sigue siendo caro. ¿Qué tal si lo dejamos en 320.000?", respondía el comprador. Un día más tarde, la promotora llamaba con un sí. Es decir, una rebaja del 17% sobre el precio de catálogo lograda en no más de cinco minutos de negociación.

Este ático era de los últimos resquicios que quedaban para terminar de vender el edificio. Y es fácil lograr semigangas en estos restos. Otra cosa son las promociones que están a medias.

"Los descuentos en este caso son muy arriesgados. Los vecinos que han comprado a un precio mayor pueden enterarse, y al final el remedio es peor que la enfermedad", admiten en el sector. "Por culpa de una acción comercial racional, se pueden venir abajo muchas ventas todavía no escrituradas", explica Mikel Echavarren, consejero delegado de la asesoría inmobiliaria Irea.

Javier García Mateo, director de análisis de Aguirre Newman, considera que el margen de bajada en la vivienda nueva es muy estrecho. "Los promotores que han comprado recientemente suelo muy caro no podrán rebajar más del 10% sin entrar en pérdidas. Por debajo de ese porcentaje, prefieren entregar la vivienda al banco que venderla", asegura. El último informe de Aguirre daba cuenta del descenso del 5,8% en los precios del metro cuadrado de nueva construcción en Madrid en el último año.

Donde el margen para negociar es más amplio es cuando el comprador muestra el caramelo más preciado para empresarios sedientos de liquidez: el dinero en efectivo. "Cuesta 349.000 euros, pero si adelantas 60.000, te podría rebajar 10.000", comentaba la semana pasada un comercial tratando de colocar un piso de un barrio a las afueras de Madrid. La caseta donde se desarrollaba esta conversación no había visto entrar un cliente en días. En ese mismo lugar, los compradores hacían cola hace dos años.

Así que los pisos de primera mano se resisten a la baja, excepto si los promotores no aguantan más la sangría que les ocasiona el desplome en las ventas, o les interesa deshacerse de determinadas viviendas, aunque sea sin obtener beneficio. Pero ¿qué ocurre en la usada? En este mercado, la negociación es la reina. Los agentes ven importantes rebajas durante los últimos meses. El último informe del portal idealista.com aseguraba que, tras cuatro trimestres consecutivos de caídas, los pisos en Madrid se venden ahora a precios de 2005. Y es que la segunda mano es más flexible a los bandazos del mercado. El ajuste en este segmento está siendo más acusado, pero también durará menos, coinciden los expertos.

Fernando Encinar, de idealista.com, cree que las bajadas en su portal son todavía leves porque se fijan en los precios de oferta, y no a los que finalmente se cierra la compra. Pero el portavoz de esta página web considera que los propietarios ya se han dado cuenta de los nuevos vientos, y ya están ajustando sus peticiones. Esta adaptación hará que en el segundo semestre del año los informes de idealista.com ya certificarán un descenso importante, dice Encinar.

Se ha dado la vuelta al mercado. Antes, era el vendedor el que acaparaba el poder; ahora, éste tiene que acercarse al comprador. Además de los precios, que continúan siendo inasumibles para muchos, la banca se ha convertido en el gran obstáculo. Porque las mismas entidades que en el punto álgido del boom no sólo financiaban el 100% del piso, sino que animaban a endeudarse todavía más, ahora son muy restrictivos, y si conceden el crédito, es a un precio mucho más alto. El director de una sucursal bancaria cuenta que hace seis meses aprobaba sin problemas operaciones de hasta 400.000 euros. Ahora, si quiere superar los 200.000, tiene que pedir permiso a gestión de riesgos.

A la dificultad de conocer con exactitud lo que ocurre en un mercado tan diverso, se une la pésima calidad de sus estadísticas. Mikel Echavarren apunta que los datos que se conocen proceden en su mayoría de operaciones que se escrituran ahora a precios de la época en la que se compraron, hace uno o dos años. "Con las estadísticas pasa como con las estrellas: crees que las estás viendo, cuando lo que te llega es la luz que emiten", sintetiza.

Pero estas fuentes sí sirven para algo: para conocer la evolución de la tendencia. Y ésta es claramente a la baja. Los expertos coinciden en que así continuará, por lo menos, durante 2008 y 2009.

El consejero delegado de Irea augura que el ajuste en los precios será mayor que en la anterior crisis inmobiliaria, la de principios de los noventa. Entonces, las caídas nominales no llegaron al 2% anual. "Los precios ya van a la baja. El año que viene descenderán entre el 10% y el 15%. Si los tipos de interés se mantienen constantes, encontrarían el punto de equilibrio cuando fueran un 25% o 30% inferiores", calcula Echavarren.

José Carlos Díez, economista jefe de Intermoney, también se apunta a la desmitificación y contradice el viejo mantra de que la vivienda no puede perder valor. "Éste es un mercado como cualquier otro, que tendrá que encontrar el equilibrio. Está tardando porque los españoles han invertido su riqueza en el piso y prefieren alargar el periodo de espera antes que vender rápido y a la baja", explica Díez, que sitúa en el verano de 2009 el final del túnel en el que se ha instalado el ladrillo. Según sus previsiones, el stock de viviendas sin vender se estabilizará entonces. Primero, por la reactivación de la demanda, y más tarde, porque después de dos años en los que casi no se habrán iniciado promociones, la oferta comenzará a retomar el vuelo. "El ajuste se puede producir a través de la reducción de la producción o de los precios. Y para la economía española es mucho más sano que se haga vía precios", concluye.

El caso español no es único. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria ha afectado a Estados Unidos e Irlanda. Una vivienda media en Reino Unido es ahora un 6,3% más barata que hace un año; y el periódico Le Monde abría este miércoles con la noticia de que los precios comienzan a bajar también en Francia. Organismos tan respetables como el FMI o la OCDE ya habían avisado de que la vivienda en España está sobrevalorada entre un 20% y un 30%.

Tras meses de negación, ya nadie contradice estos datos. Incluso los que atienden la caseta de venta que antes estaba a rebosar y en la que ahora no entra un alma. "Con estos precios y con la actitud de los bancos de ahora, aquí no vendemos nada. Yo, por si acaso, ya me estoy buscando otro trabajo", confiesa el comercial.