España, en suspenso

La mayoría de los observadores extranjeros llevan meses, o incluso años, esperando que el mercado español de la vivienda se hunda. Hasta ahora, se han visto decepcionados. Pero puede que esté a punto de llegar el gran momento para los agoreros. De momento, el enfriamiento previsto del mercado de la vivienda ha sido ordenado. Según el Instituto Nacional de Estadística, los precios crecieron en el primer trimestre del año un 3,8%, una cifra inferior a la tasa de inflación del 4,5%, pero mucho mejor que los descensos observados en EE UU y Reino Unido. El BBVA, uno de los mayores prestamistas hipotecarios de España, espera que los precios crezcan todavía un 0,9% este año, y caigan un 1,9% el próximo, lo cual difícilmente se puede considerar un desplome. Otros economistas esperan una caída inferior al 5%.

Ciertamente los prestatarios españoles están menos agobiados que sus homólogos angloparlantes. La razón media entre hipoteca y valor en España es un relativamente moderado 68%, de acuerdo con la Asociación Hipotecaria Española. La razón entre los pagos hipotecarios mensuales y los ingresos netos familiares es del 37,1%, de acuerdo con el Banco de España, muy por debajo del 50% británico.

Pero es posible que los economistas españoles sean demasiado optimistas. La serie de precios oficial, basada en informes de inspección, podría tardar en reflejar las tensiones del mercado. La tasa de morosidad hipotecaria está aumentando, si bien a un ritmo lento, debido al aumento de los tipos de interés y del desempleo. Eso ha hecho que los bancos se muestren más precavidos a la hora de conceder hipotecas y los compradores más tímidos. El resultado es una drástica caída de las ventas. En marzo de 2008 la venta de viviendas disminuyó un 38% respecto al año anterior.

El exceso de oferta es una amenaza aún mayor para el mercado de la vivienda español que la restricción del crédito. De acuerdo con Goldman Sachs, a finales de año podría haber hasta 850.000 casas sin vender, y 1.100.000 el próximo año. Eso equivale aproximadamente al 4% de las viviendas existentes en España. Harán falta años para compensar el mercado, dado que la demanda de viviendas es normalmente de unas 400.000 anuales.

Los promotores tendrán que bajar los precios si quieren vender con rapidez. Ya abundan historias sobre promotores faltos de liquidez que ofrecen grandes descuentos. Si esas anécdotas se convierten en tendencia, el descenso ordenado podría convertirse en desbandada. -