La apuesta de las cajas gallegas por el ladrillo portugués

La crisis inmobiliaria española tiene en Portugal su principal contrapunto para el negocio hipotecario las cajas gallegas. Caixa Galicia y Caixanova, presentes tradicionalmente en ese mercado a través de la banca minorista y la financiación a empresas, comienzan a ver en la promoción de viviendas, sobre todo en grandes proyectos, una oportunidad de negocio hasta ahora impensable debido al escaso dinamismo del sector en el país vecino. La primera caja gallega apoya el desarrollo de unas 60 actuaciones inmobiliarias en suelo portugués, con una inversión de 180 millones. Por su parte, la cartera de inversión crediticia de Caixanova en Portugal supera los 700 millones, de los cuales algo menos del 15% corresponde a promociones inmobiliarias.

El precio del metro cuadrado portugués está muy por debajo del español

El mercado residencial no ha estado sometido a presiones alcistas

A través de una red de siete oficinas, que en breve ampliará, el volumen de negocio total gestionado por Caixa Galicia (créditos sobre clientes, recursos ajenos y operaciones fuera de balance) en el mercado luso es superior a 900 millones, a los que hay que sumar cerca de 800 millones de financiación a empresas portuguesas, según fuentes de la caja. En 2007, la inversión crediticia en Portugal de la entidad que dirige José Luis Méndez registró un incremento interanual del 22%, mientras que el crédito inmobiliario creció un 14%. Comparativamente con el conjunto del negocio de Caixa Galicia, las cifras de crecimiento en Portugal presentan una tendencia similar: su inversión crediticia total aumentó dicho año un 25%, con un 19,5% de alza en el capítulo de hipotecas individuales.

Caixanova no considera estratégica la promoción inmobiliaria dentro de su modelo de negocio en Portugal, aunque sí tienen "en cartera algún proyecto importante de promoción, pero siempre con un análisis casuístico", igual que "con otras iniciativas empresariales", señalan en la caja. Una de sus principales actuaciones en Portugal ha sido la financiación de más de 600 chalés, con spa y campo de golf de 18 hoyos en Óbidos, una zona costera a una hora al norte de Lisboa. El proyecto residencial, del que la entidad viguesa ha sido el principal financiador, tiene la peculiaridad de contar con diseños vanguardistas, integrados en el paisaje, que llevan la firma de arquitectos como el portugués Álvaro Siza, y ha sido considerado por el Gobierno luso como Proyecto de Interés Nacional. Algo más de un 30% de los clientes del complejo (Bom Sucesso Design Resort) son españoles.

Al contrario que España, el mercado residencial portugués no ha estado sometido a presiones alcistas durante los últimos años, y muy lejos del boom que ahora pasa factura a promotoras y entidades financieras. El nivel de los precios, relativamente bajos, y la posibilidad de crecimiento del parque inmobiliario, contraído durante años, son dos factores clave a la hora de optar por invertir en Portugal. El precio medio del metro cuadrado en capitales como Lisboa y Oporto se sitúa, respectivamente, en 1.987 y 1.590 euros, muy por debajo de ciudades españolas como Madrid o Barcelona (3.914 y 4.603 euros), tomando como referencia para establecer la comparación el último trimestre de 2006.

"En nuestro país, el elevado exceso de oferta constituye la principal causa de la reducción del precio de la vivienda". "Por ello, aunque la subida de los precios en Portugal sea moderada, casi cualquier inversión realizada en el mercado residencial luso será más rentable que una equivalente efectuada en España", señala el consultor Gonzalo Bernardos.

En contraste con los países de Europa del Este, los bancos y cajas portugueses desarrollan su política hipotecaria en idénticas condiciones que España, lo que unido a su disponibilidad para financiar hasta el 80% del coste de adquisición, sirve de reclamo para los inversores españoles. "Portugal tiene una cara y una cruz, es como una eterna cenicienta: siempre tiene buenas perspectivas de crecimiento, pero no acaba de arrancar, cuando no es por un entorno desfavorable, como el de ahora, es por una mala política económica interna", señala Antón Arias, presidente de la Asociación de Empresarios da Construcción de A Coruña (Apecco).

El sector inmobiliario luso atrae desde hace años a grandes inmobiliarias vinculadas a Galicia, mercado natural de expansión internacional, como es el caso de Fadesa y Constructora San José. La compañía que preside Fernando Martín, con una cartera de 3.000 viviendas en dicho país y actividad en Oporto, Coimbra, Figueira da Foz y Lisboa, es el segundo grupo español por volumen de negocio, por detrás de Prasa, una empresa familiar de origen andaluz muy diversificada y con presencia en el capital de otras compañías, como Realia o Metrovacesa. El negocio de San José, que comenzó en Portugal su expansión internacional en los ochenta, pivota en el país vecino sobre tres sociedades: Douro Atlántico, Burgo Fundiários y Pontegran. La compra y gestión de suelo y la promoción residencial y hotelera (Peñalonga Cintra, en Lisboa) son algunas de sus actividades. Entre otros proyectos, la compañía presidida por Jacinto Rey promueve un centro de negocios en la Avenida Boavista de Oporto, con una superficie de oficinas en alquiler de 15.700 metros cuadrados.

Fadesa, por su parte, ha destinado 12 millones a una promoción de primera residencia en las inmediaciones del nuevo estadio do Dragão, en Oporto, con una superficie construida de 8.400 metros cuadrados. Este proyecto, denominado Allegro Design Homes, se suma a otros como la Urbanización Quinta Fonte da Prata, integrada por 3.200 viviendas y emplazada en la localidad de Moita, en la margen izquierda del Tajo, frente a Lisboa, que ocupa 52 hectáreas. La inversión global ascendió a 180 millones.

Pero no son sólo grandes inmobiliarias las que operan en Portugal. Compañías ajenas al sector, como la metalúrgica coruñesa Pérez Curto, han desarrollado promociones en Oporto, cerca del aeropuerto Sá Carneiro. La internacionalización del negocio de la compostelana Mahía Inmobiliaria también pasa por el país vecino. En el caso de la viguesa Dovhe, con el grueso de su actividad en Galicia y Canarias, su incursión en Portugal se inició en la Región Norte.