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Reportaje:

Los precios caen más de lo que nos dicen

Los expertos creen que las estadísticas oficiales infravaloran las bajadas en la vivienda

A Juan le pedían 550.000 euros por un piso de más de cien metros cuadrados en el centro de Madrid. Tan caro que ni se acercó a verlo. Ahora, dos meses más tarde, le ofrecen la misma casa pero mucho más barata: 460.000. Una rebaja del 16%. Y además, le avisan, esta cifra es negociable. "Nadie se ha acercado a verlo en este tiempo", le ha confesado el comercial.

La promotora Lubasa acaba de anunciar que reduce un 10% el precio de unas viviendas que trata de vender en Madrid. Si antes pedía 335.000 euros por un apartamento con dos habitaciones, ahora se conforma con 300.000. Un 10% menos.

Cualquiera que en los últimos meses haya intentando comprar o vender ha presenciado casos parecidos. Pero entonces, ¿por qué los datos oficiales se resisten a registrar caídas nominales en los precios? El Ministerio de Vivienda anunció la semana pasada un encarecimiento del 3,8%. Es la primera vez en una década que los precios de los pisos crecen por debajo de la inflación, pero siguen en una tasa positiva.

Otros estudios sí llevan tiempo diciendo que los pisos son más asequibles cada mes que pasa. Son informes de páginas web que comercializan viviendas de segunda mano o de distintas universidades. Cada una hace cálculos distintos, todas con una muestra mucho menos representativa que la oficial, pero todas coinciden en que los precios ya están cayendo. Y van desde disminuciones mínimas hasta otras más importantes, del 10% como máximo.

Una razón para esta divergencia entre lo que ocurre en la calle y lo que se lee en los periódicos es que la estadística oficial, que elabora el ministerio con los datos que le suministran los registradores, no refleja los precios de mercado, sino lo que dice el tasador. Este método minimiza las subidas desorbitadas de los años del boom, e infravalora las potenciales caídas que ya se puedan estar dando.

"El índice de precios al consumo selecciona una cesta de productos. Compara lo que valía antes un tomate y lo que vale ahora otro con las mismas características. En vivienda, no hay nada parecido porque la muestra elegida varía cada trimestre y no es comparable", explica el estadístico Julio Rodríguez.

Los datos son, pues, poco representativos y distorsionan la realidad. Pero, según Rodríguez, no estamos tan mal como parece. "El mercado de la vivienda es por definición opaco y poco eficiente. En Europa, sólo Francia y el Reino Unido tienen estadísticas mejores", explica. "Tiene sus limitaciones, pero la única base de datos global que tenemos es la que publica el ministerio", concede Paloma Taltavull, de la Universidad de Alicante.

Más crítico es el profesor Gonzalo Bernardos. En su opinión, los datos oficiales yerran en la tendencia, porque los precios ya están cayendo, y en términos conceptuales, porque en Madrid y Barcelona los pisos son un 50% más caros de lo que se publica. "Y el problema de los portales inmobiliarios es que son una carta a los Reyes Magos. No dicen lo que se paga, sino lo que los propietarios piden", añade.

Entonces, ¿cómo saber qué está ocurriendo? "Es muy difícil", dice Bernardos. "La única manera es ver el sector de cerca. Y los casos que conozco son los de empresarios que lo están pasando realmente mal".

Vender sin ganancia para no quebrar

Un promotor se da cuenta de que lleva meses sin vender un solo piso y decide hacer algo para remediarlo. Creó hace una semana el portal www.vendoporhipoteca.com, con el que trata de poner en contacto a los que comprarían, pero no pueden pagar lo que se pide en el mercado, con aquéllos a los que el desplome en las ventas amenaza con echar el cierre. Es una historia fruto de este momento.Se trata de crear una bolsa de viviendas cuyo precio sea siempre la hipoteca que tiene pendiente. Nadie saca beneficio. "Parto de mi experiencia. Prefiero vender el stock que tengo sin ganar un duro. Mi idea es mantenerme a flote y esperar a que pase este chaparrón". David Cardona cree que, como él, otros muchos promotores se animarán a meter pisos en su página.

Como el que Cardona tiene en Constantí, un pueblo a las afueras Tarragona. Pide por él 137.000 euros, lo mismo que debe al banco, para quitarse de encima la letra mensual de 555 euros que arrastra."La gente ahora no compra porque espera que los precios puedan bajar. Pero si yo le aseguro que sólo le voy a cobrar lo que a mí me ha costado la vivienda, ya sabe que no va a encontrar algo más barato", asegura el creador de la web. Cardona reconoce que por ahora no ha vendido nada, pero que en esta semana ya ha hecho algún contacto. Y hay otro dato que le lleva al optimismo: "Cada día la visitan 250 internautas; muchísimos más de los que entraban en la página de mi inmobiliaria".

CINCO ESTADÍSTICAS DISTINTAS, CINCO REALIDADES DISTINTAS

Ministerio de Vivienda

- Los precios de la vivienda libre, nueva y usada, han aumentado un 3,8% en un año, según los datos oficiales.- El incremento del último trimestre ha sido del 0,8%, siendo mucho más acusado en los pisos nuevos queen los de segunda mano.

Sociedad de Tasación

- Los pisos nuevos se encarecieron en la segunda mitad de 2007 un 1,1%, la menor subida desde 1997.- La Sociedad de Tasación elabora desde hace 24 años el informe de precios, que sólo estudia la vivienda nueva en las capitales de provincia.

idealista.com

- El 77% de los 148 municipios analizados porel portal inmobiliario registraron caídas de precios en los pisos usados durante el primer trimestre del año.- Idealista registra caídas leves, como el 0,1% de Madrid o el 0,5% de Barcelona.

Fotocasa-IESE

- Los pisos usados costaban en enero de 2008 un 2,7% menos que un año antes, según el estudio conjunto del portal Fotocasa y la escuela de negocios IESE.- Ésta es la tercera variación interanual negativa desde que se elabora el índice.

Tecnocasa-U. Pompeu

- Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra apuntan que el metro cuadrado de vivienda usada se abarató un 9,1% en la segunda mitad de 2006.- El informe confirma la "clara desaceleración" en los precios de los pisos usados en los últimos 18 meses.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 27 de abril de 2008

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