Las ventas de casas caen un 24% y se construye la mitad que en 2006

Ya no hay dudas de que ciclo expansivo de la construcción y el sector inmobiliario definitivamente se ha acabado. Los síntomas que hace unos meses se interpretaron como indicios de una ralentización puntual y un estancamiento de la construcción de viviendas lógico tras varios años de superproducción, dan ahora una nueva dimensión de un problema que amenaza con abrir una profunda crisis en el sector que más crecimiento ha aportado a la economía andaluza en los últimos años.

Los datos son cada vez más concluyentes. En enero de 2008 se vendieron en Andalucía 12.699 viviendas, un 24% menos que en el primer mes de 2007; y se concertaron 16.702 operaciones hipotecarias, un 37% menos, según el Instituto Nacional de estadística (INE).

El dato del descenso de las compraventas ha llamado mucho la atención porque se trata de un indicador que estrena el INE y que a escala nacional ofrece una caída más fuerte que en Andalucía, pero no debe resultar tan sorprendente si se tiene en cuenta el brusco descenso en la construcción de viviendas producido a lo largo del 2007. Andalucía, junto a Levante y Cataluña, suman prácticamente la mitad de las operaciones inmobiliarias de España.

En el pasado ejercicio, las viviendas visadas en los colegios de arquitectos andaluces fueron menos de la mitad que en el año 2006. El número de proyectos tramitados el año pasado, 83.273, es similar a la producción del año 1998 (84.296 casas) y supone una brusca caída respecto al techo histórico alcanzado justamente en el año 2006, cuando se visaron 196.000 viviendas. El descenso en Andalucía, 57%, es mucho más acusado que en la media de España, que fue del 34%.

A ello hay que sumar los numerosos avisos que desde distintas instancias se venían produciendo. "Todos sabíamos que era inevitable porque ha habido un ciclo muy prolongado, sin precedentes históricos, de crecimiento constante", afirma el presidente del Consejo Superior del Colegio de Arquitectos de España, Carlos Hernández-Pezzi. "Lo que no es normal son los 10 años que hemos vivido", admite Miguel Rebollo, directivo de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga.

El frenazo era esperado por todos, pero lo que ha sorprendido a algunos es su alcance. "La desaceleración es mayor de la prevista y ningún pronóstico apuntaba hace meses una realidad tan negativa como la actual", asegura Borja Moreno, de Salvago Tres.

Una de las incógnitas de la nueva situación, seguramente la que más preocupa al ciudadano, es saber su repercusión en los precios y si se producirá el deseado descenso. Las distintas patronales del sector no se ponen de acuerdo, y mientras las organizaciones nacionales han vaticinado un descenso del 8%, en Andalucía se rechazan genéricamente, como el caso de los constructores sevillanos, Gaesco, que pide que las administraciones públicas subvencionen las hipotecas.

De momento, el parón en la construcción y venta de viviendas se ha traducido en una moderación en la subida de los precios. Según datos del INE, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda nueva en Andalucía era a final del año 2007 de 1.758,5 euros, un 4,8% más que un año atrás. En 2006 el precio de la vivienda subió por encima del 9%, pero en los dos ejercicios anteriores lo hizo entre el 12% y el 15%.

Málaga es la provincia andaluza con la vivienda más cara, 2.314 euros por metro cuadrado, y en el último trimestre del año se llegó a producir un descenso del 0,9%, fenómeno que también se produjo en Córdoba, donde bajó un 1,9% y asciende a 1.524 euros por metro cuadrado. La cordobesa es la segunda provincia andaluza con el precio más barato de las casas tras Granada, donde el metro cuadrado vale 1.516 metros cuadrados.

La tendencia a la moderación de los precios también se aprecia en los datos sobre hipotecas. El valor medio de las constituidas en enero fue de 131.880 euros, 82 euros menos que en el mismo mes de 2007.

El encarecimiento de las hipotecas debido a la subida de los tipos de interés es una de las causas a las que se atribuye el frenazo inmobiliario. En sólo tres años, entre 2004 y 2007, el importe medio de las hipotecas concedidas aumentó un 41,9%.

Según la consultora Salvago, los precios no se comportaran de forma homogénea en los próximos meses y dependerá de la situación específica de de sobreoferta y de las necesidades financieras de las promotoras en las distintas zonas de Andalucía.

Según Borja Moreno, al margen de que en los últimos años se hayan vendido muchas viviendas, aún hay una demanda que se ha retraído y permanece la espera de pueda haber un descenso de precios que, en su opinión, no será significativo en caso de producirse. Otra visión tiene la consultora inmobiliaria Aguirre Newman que vaticina descensos significativos en el mercado de segunda residencia de la Costa del Sol donde hay un importante stock de viviendas sin vender, en torno a 8.000.

Una de las grandes paradojas del mercado andaluz es haber llegado a la saturación pese a la existencia de una importante bolsa de población, casi 300.000 familias, que necesitan una vivienda que sus niveles de renta no le permiten tener. Y por la satisfacción de esas necesidades, a la que aspira el Pacto Andaluz por la Vivienda, pasa una parte importante de la solución a la crítica situación del sector de la construcción en Andalucía para mantener la actividad y el empleo.