Metrovacesa pone fantasía a su futuro

No son pájaros del paraíso, el sector inmobiliario es hoy en España cualquier cosa menos el edén, y Metrovacesa, pese a la onerosa factura del reciente divorcio entre sus mayores dueños, está lejos de ser un mero nido de cenizas (cerró 2007 con un beneficio neto atribuible de 1.255 millones de euros, aunque con una reducción del 29,9% respecto a 2006) como aquel del que resurgió la mitológica Ave Fénix. Nombre elegido, intencionadamente sin duda, por los gestores de la primera inmobiliaria española por capitalización bursátil y por valor de los activos para bautizar un plan estratégico 2008-2010 que han hecho público esta semana. Algunos analistas, nada más conocer su contenido, han señalado que el plan es "difícil de creer" (Ahorro Corporación) y que es "demasiado optimista y ambicioso" (Ibersecurities). Y los analistas de Goldman Sachs han fijado un precio objetivo para sus acciones, 51,12%, que está en torno a un 38% por debajo de su cotización de los últimos días.

El plan estratégico 2008-2010 incrementa el peso relativo de la actividad patrimonial e internacional en las cuentas de Metrovacesa

Fénix prevé que la inmobiliaria cierre 2010 con activos valorados en 17.313 millones de euros y una deuda financiera neta de 9.317 millones

Fénix, el primer plan estratégico de la inmobiliaria elaborado por la familia Sanahuja, fija una serie de objetivos y herramientas tendentes a consolidar a Metrovacesa en tres años como una de las cinco mayores empresas de su sector en Europa y como la primera de su actividad en España (prevé cerrar 2010 con activos valorados en 17.313 millones de euros, frente a los 12.879 millones actuales). El plan prevé también que la inmobiliaria obtenga un beneficio neto de 884 millones en 2010, lo que supone un incremento medio anual del 22% durante los tres próximos años.

Rasgos principales de la nueva estrategia de Metrovacesa son, entre otros, los siguientes:

- Cambio de modelo. El plan 2008-2010, que ha presentado el consejero delegado, Jesús García de Ponga, supone un cambio sustancial en su modelo de negocio inmobiliario (incrementa el peso relativo de su actividad patrimonial e internacional). La cartera patrimonial de Metrovacesa pasará a representar al finalizar el trienio el 90% del total y un 45% de la misma estará fuera de España (fundamentalmente en Francia, Alemania y Reino Unido). Su negocio promocional, que hoy representa apenas el 25% del total, se reducirá al 10% en el ejercicio de 2010.

El incremento del valor de los activos a precio de mercado hasta 2010 (tasa anual de crecimiento compuesto del 10%) lo quieren lograr los gestores aumentando la exposición a oficinas y centros comerciales del 67% al 85% y reduciendo el componente residencial del 25% al 10%. También se reducirá la exposición al mercado doméstico del 69% al 55%.

- Búsqueda de socios. Tras la OPA lanzada sobre el 100% del capital de la inmobiliaria, los Sanahuja pueden alcanzar más del 80%, pero ya han anunciado que prevén mantener Metrovacesa en Bolsa y que reducirán su participación hasta un ratio de entre el 50% y el 60%, vendiendo parte de sus acciones a inversores institucionales, entre los que no descartan a entidades financieras, o incorporando a través de ampliaciones de capital en efectivo o a través de la incorporación de activos a empresas de su sector. El consejero delegado, aunque insiste en un crecimiento orgánico de Metrovacesa, admite incluso la posibilidad de una posible fusión con una inmobiliaria europea.

- Endeudamiento. Fénix provocará que la deuda financiera neta de Metrovacesa ascienda a 9.317 millones en 2010, la mayor de la historia del sector inmobiliario español. Una cifra que no parece alarmar, sin embargo, a García de Ponga, que sostiene que el endeudamiento no llegará al 53% en el trienio en comparación con el valor de los activos, un porcentaje, dice, con el que la banca puede sentirse "cómoda". Considera, incluso, que en 2010 Metrovacesa puede repartir un dividendo cercano a los cuatro euros por acción.

Metrovacesa, según comunicó el jueves a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), pedirá autorización a su junta general de accionistas, convocada para el 14 de marzo, para que su consejo pueda realizar emisiones de títulos de deuda por un máximo de 1.500 millones. Con esta medida, la inmobiliaria persigue el doble objetivo de "contar con recursos para reestructurar la financiación de la compañía" y para poder captar de los mercados recursos para una eficaz gestión. "Se busca dotar a la compañía de flexibilidad y capacidad de actuación y respuesta en un mercado financiero cambiante", dice la inmobiliaria..

- Inversiones y ventas. Fénix prevé que Metrovacesa invierta en el trienio 3.937 millones. En cuanto a venta de activos, destacan las ventas de suelo previstas (por unos 1.030 millones de euros en el conjunto del plan), que computarán como ingresos. Además, desinvertirá en otro tipo de activos (oficinas, centros comerciales, hoteles, residencias de estudiantes y de la tercera edad) dispersos en España y que no encajen con su negocio principal, por un importe conjunto de 1.347 millones de euros. El importe de estas enajenaciones se destinará, según las previsiones del plan, a financiar parte de las inversiones, en concreto, los 2.122 millones que se emplearán en comprar activos (oficinas y centros comerciales, de calidad y ubicados en centros de negocios o lugares emblemáticos) y también al desarrollo de aquellos proyectos que van a permanecer en la cartera de Metrovacesa (1.943 millones). El resto de la inversión, hasta 5.284 millones de euros, se destinará a mantenimiento y al negocio de promoción.Fénix se va a financiar, además de con las desinversiones citadas, con recursos propios y deuda.

- Exceso de optimismo

Algunos analistas han recibido Fénix con un punto de escepticismo. "Con el escenario actual (caída en picado de la actividad comercial en el área residencial, mayor dificultad para financiar proyectos patrimoniales, etcétera) este plan es difícil de creer", señala un informe de Ahorro Corporación.

Según estos expertos, es muy difícil que Metrovacesa logre los ambiciosos objetivos de su plan relativos a rotación y venta de suelo dado que pocos inversores vaticinan una recuperación a corto plazo del sector. La compañía también va a tener complicado cumplir el compromiso de rotar activos patrimoniales por valor de 379 millones de euros en 2008.

Una estimación de crecimiento del valor de los activos netos del 25% en 2008, agregan estos expertos, "desafía el actual clima de cautela del mercado: en mercados patrimoniales significativos como Londres se están empezando a producir bajas de valoración importantes".