La vivienda pone cimientos a la crisis

Los carteles de "se vende" pueblan los edificios de la geografía española. Pisos nuevos y de segunda mano, de todos los tamaños y precios. Y las ofertas para conseguir enganchar a un comprador también se han convertido en una constante. Los particulares que venden su casa saben que la única opción, si tienen prisa, es rebajar el precio que piden por ella o, sino, esperar tiempos mejores. Para las promotoras inmobiliarias, la situación es más complicada ante su imposibilidad de detener la máquina. Han comprado el suelo a elevados precios y son muy reacias a recortar sus márgenes, aunque ya no les queda más remedio. No en vano, el presidente de Realia Business, Ignacio Bayón, reconoce que han bajado un par de puntos en el último año. Lo mismo que el director Corporativo de Renta Corporación, Enric Venancio.

Aunque no lo reconozcan, las promotoras tendrán que rebajar las viviendas, como hacen ya con sus márgenes

Las esperanzas se han puesto en el segundo semestre de 2008: se espera la vuelva del comprador y que se retome la actividad

El encarecimiento de las casas y la subida de los tipos de interés han puesto al comprador contra las cuerdas. Su decisión es esperar

Aunque parece que no es suficiente, a tenor de las variopintas y generalizadas promociones que están lanzando para lograr deshacerse de los pisos que ya han construido y acumulado en su cartera. Cubren un año o dos de hipoteca, regalan la plaza de garaje, amueblan el piso, se encargan de comprarle la casa que deja para adquirir la nueva... y, también, hay casos en los que llegan a rebajar los precios, entre el 5% y el 10%, según el director general de Inmobiliaria Espacio, José Antonio Fernández Gallar; pero estos son todavía contados.

Para algunos expertos, las viviendas tienen que abaratarse con el fin de que el negocio vuelva a la normalidad y el comprador se decida a adquirirlas. De momento, hasta septiembre de este año la subida está muy lejos de la del mismo periodo de 2006, en el 5,3%, frente al 9,1% anterior. Y el propio director de Vivienda y Urbanismo del ministerio del ramo, Rafael Pacheco, vaticinaba recientemente que a finales de 2007 el encarecimiento podría situarse en torno al 4%. Ya está muy cerca de la inflación, con lo que no sería descartable, según un estudio de la Universidad de Alcalá de Henares, que el próximo ejercicio los precios nominales de los pisos cayesen.

Las compañías inmobiliarias lo saben aunque no lo reconozcan, pues entre sus frases preferidas está aquella de que la vivienda nunca baja de precio. Sin embargo, como no quieren recortar sus beneficios más de lo estrictamente necesario, han decidido relajar su actividad. Y cómo. En concreto, los proyectos que han presentado para construir viviendas han descendido un 22,4% entre enero y septiembre, lo que quiere decir que se van a empezar a edificar, de momento, casi 160.000 pisos menos que en 2006. Y en 2008 se prevé que se construyan menos aún.

Y es que las ventas de casas seguirán bajando, y con toda probabilidad a un ritmo superior del que reflejan las estadísticas. Entre otras cosas porque cuando se refieren a viviendas de nueva construcción, el decalaje temporal se aproxima a dos años, pues los contratos de compraventa que se están sellando hoy en día corresponden a las casas que fueron apalabradas hace dos años, cuando todavía no estaban construidas y se vendían sobre plano.

Las estadísticas del primer semestre de este ejercicio que elabora el Colegio de Registradores de España hablan de una caída interanual de las compraventas de pisos nuevos y usados del 5,4% en España, que se elevaba al 11,3% si se comparan los tres primeros meses de 2007 con los tres segundos.

No es para menos, porque el adquirente ha visto muy mermada su capacidad de compra entre el encarecimiento de los precios de las casas y de las hipotecas. Entre 2006 y 2007, los tipos de interés han pasado del 3,95% al 4,85%, y las cuotas medias de los préstamos, de rebasar los 800 euros mensuales a los 900.

Tras esta evolución y los anuncios de los gobiernos Central y regionales de que van a ayudar a los ciudadanos a acceder a una vivienda, el comprador lo tiene claro, prefiere esperar a tiempos mejores, a ver si por el camino, además, descienden los tipos de interés, como algunos expertos prevén para 2008. Las inmobiliarias opinan que estos anuncios son electoralistas. Por eso tienen puestos los ojos en las elecciones generales del próximo mes de marzo; "puede que a partir de entonces, el demandante de vivienda vuelva a comprar al darse cuenta de que no le van a regalar una casa", coinciden en señalar algunas de ellas.

Esperanza

Ése es uno de los hitos en los que está puesta la esperanza de la recuperación, pero no el único. Se necesita conocer los balances de las entidades financieras y de las inmobiliarias para evaluar así el calado de la crisis y estimar qué se puede esperar de 2008. También es preciso que los bancos y cajas de ahorros pongan sus cartas sobre la mesa respecto a la estrategia que van a seguir en lo que a la concesión de financiación se refiere, tanto a empresas como a particulares. Se prevé un endurecimiento fuerte, pero no un freno en la concesión de hipotecas como el actual.

Una vez despejadas todas estas incógnitas, puede que en el segundo semestre del año próximo las aguas vuelvan a su cauce, el comprador retome su papel y las inmobiliarias vendan menos pisos que antes, pero vendan.