Casas vacías

Tras el proyecto de ley de vivienda de la Junta de Andalucía nos llega el programa de medidas de la nueva ministra de Vivienda. La buena noticia es que parece optar por animar el alquiler en lugar de incentivar la depredación constructora. La mala es que se centra obsesivamente en el mecanismo de la subvención. Su presentación ha sido, en efecto, un discurso que sonaba a aquellas viejas letanías de los vendedores ambulantes que ofrecían más y más. Todo un programa de incentivos y subsidios que incluye también alguna medida que afecta a los propietarios de todas esas casas vacías que parece haber en las grandes ciudades. Se pretende con ellas animarlos a que las pongan en venta o arrendamiento. La mentalidad que lo preside es, supongo, la misma que impulsó esas llamadas Sociedades Públicas de Alquiler cuyo objetivo era dinamizar el mercado y sacarlo de esa nueva especie de "manos muertas".

Hay, en efecto, cientos de casas vacías que los propietarios no se animan a alquilar, y con estos incentivos y otras medidas jurídicas varias que se improvisen aquí y allá, se pretende estimularlos a que lo hagan como un modo posible de paliar el problema de fondo. Afortunadamente no se han mencionado ahora cosas como impuestos especiales o expropiaciones dirigidas a amedrentar a los propietarios. Es mucho más un discurso de subsidios y garantías. Pero no voy a detenerme en esos pormenores porque me parecen ser irrelevantes. Lo que pretendo es simplemente recordar a nuestros bienintencionados gobernantes que su política no se centra en algo que es, sin embargo, fundamental, para la vivienda y para otras muchas cosas más, y que, sin embargo, tiende a ignorarse, y a lo que, en todo caso, no se dedican con la misma creatividad, alegría y fervor.

A cualquiera que haya pensado un poco en ello se le ocurre inmediatamente cuál puede ser la causa de que los propietarios de viviendas vacías, incluso aquellos que las han comprado como mera inversión, adopten un comportamiento tan estúpidamente antieconómico como el de tenerlas vacantes e improductivas, cargando además innecesariamente con todos los gastos que su tenencia y cuidado comportan. La causa es que el alquiler es una opción de alto riesgo en un país donde el cumplimiento de los contratos se protege por una organización que funciona lamentablemente. Esa organización es la administración de justicia y por lo que respecta a estos temas es un desastre. Si el arrendatario no paga la renta o destroza la vivienda no le pasa absolutamente nada. Se marcha tranquilamente y aquí paz y después gloria. Nuestra decrépita justicia, arrastrándose lentamente y con no pocas arbitrariedades y goteras, nos devolverá el inmueble tras un juicio verbal de esos "rápidos" que en las artríticas condiciones en que se mueve durará probablemente más de un año. A los perjuicios de no cobrar la renta anterior a la demanda se añaden por sus diligentes señorías los de no cobrarla quizás durante un año más.

No estoy exagerando. No hay más que espigar aleatoriamente en los juicios de desahucio de una gran ciudad, que es donde se da el problema, para cerciorarse de ello. Los términos y plazos que aparecen en la ley son puro papel mojado, porque con la ley en la mano un procedimiento de desahucio por falta de pago debería durar menos de dos meses, y la realidad es que llega fácilmente a un año.

Por si esto fuera poco hemos ideado novedades procesales que parecen calculadas para defraudar la confianza del ciudadano en la justicia. Llevando las garantías hasta extremos decididamente estúpidos, se produce en éstos y otros pleitos la siguiente situación perversa: como es obvio, el inquilino tramposo se marcha de la vivienda sin decir esta boca es mía, y, por supuesto, sin ser tan cándido como para dejar un domicilio para que le notifiquen y persigan. Y entonces empieza el festival de los despropósitos: citación aquí, citación allí, búsqueda en registros públicos, etc., todo se intenta antes de que el pobre demandado quede desamparado por la justicia. El casero, al parecer, no necesita tanto amparo, y ve cómo pasan por delante de él semanas y semanas hasta que el juez, agotados todos los recursos que exige el más esmerado de los garantismos, acaba citando por edictos. En todo este engorro se van fácilmente tres meses. Y por supuesto que no cita para mañana ni pasado. Dada la sobrecarga de trabajo bien puede citar para dentro de cuatro o cinco meses: el juicio verbal rápido sigue así su vertiginoso curso. Al fin se celebra la vista, a la que el demandado, como es obvio, no asiste. Y con ello se llega al fallo.

¿Creen ustedes que ahí acaba todo? Naturalmente que no. Hay que hacer las cosas bien. El demandante no puede ir así como así a un cerrajero y abrir la puerta. Eso sería poco jurídico. Hay que ejecutar la sentencia -lo que resulta ser ahora un nuevo pleito con nuevas minutas de abogado y procurador- y proceder después al lanzamiento. Lo contrario sería tomarse la justicia por su mano. Para empezar hay que publicar la sentencia en un boletín oficial porque no sabemos dónde notificársela al fugado, y aquí surge una nueva y sorprendente invención. No se sabe bien por qué, unos jueces ordenan la publicación de toda la sentencia, otros en cambio sólo del fallo. La diferencia puede ser de algunos cientos de euros que, naturalmente, tiene que pagar el demandante. La justicia, como se ve, es realmente ciega; todo depende del azar: según qué juzgado te toque te sale más caro o más barato el mismo asunto. Además, las páginas del tal boletín no están como para hacer las cosas de hoy para mañana; otro buen mesecito puede pasar hasta que salga publicada. Si se quiere acelerar hay que pagar el doble.

Pero con paciencia y dinerillo la justicia va adelante renqueando. Por fin sale. Ha llegado el ansiado momento del lanzamiento. Pero claro, hay mucho trabajo en todos lados, y no se pueden hacer las cosas tan corriendo. Se señala el lanzamiento, sí, pero se señala para algunos meses más tarde. Sigue el vértigo. En conclusión: como poco, un año entre la demanda y la recuperación del inmueble. Y puede que la cosa no pare ahí, pues cuando llega la comisión a desalojar el piso cabe la posibilidad de que se encuentren pertenencias sensibles que, dado que sólo se ha citado por edictos, no pueden dejarse en la calle o a la custodia de cualquiera, y tienen que trasladarse al depósito municipal; por supuesto, a costa del propietario. O una familia con niños, y entonces las cosas se complican aún más. Doce o catorce meses que no se cobran, mil desperfectos que no se reparan, y muchos euros en trámites kafkianos. He aquí cómo funciona la garantía judicial de los contratos en nuestro Estado de Derecho.

Lo que ponen al descubierto esas políticas novedosas, con sus soluciones autóctonas y milagreras, es, ni más ni menos, que tenemos que prescindir de los jueces porque ya aceptamos tácitamente que es imposible reparar todos los boquetes y averías que tiene la justicia civil entre nosotros.

Por lo que respecta a los alquileres y su eficacia, los procedimientos judiciales no sirven, más bien generan efectos perversos que hay que tratar de corregir a golpe de impuestos o incentivos. El poder ejecutivo avanza una vez más hacia el proscenio para sustituir la desoladora impotencia del sistema judicial. Y así, nos disponemos a improvisar medidas en lugar de hacer lo que han hecho todos los países en los que este problema simplemente no existe: celeridad en los pleitos y un tipo de seguro privado para los propietarios, que aquí, naturalmente, no prospera por la que está cayendo en los tribunales.

Lamento haberme entretenido en minucias de procedimiento y lo que pueden parecer anécdotas forenses, pero sólo he querido expresar con un ejemplo lo que es un problema de Estado del que hemos renunciado ya hasta a hablar. Ese problema es la razón de fondo por la que cientos de propietarios de viviendas prefieren no alquilarlas, exigen avales gravosos o piden rentas excesivas. Y por eso es un escándalo que alguien sugiera, como alguna vez se ha hecho, que les van a cobrar más impuestos por tenerlas vacantes.

Tener una administración de justicia lenta y burocrática, conviene repetirlo una vez más, no es una cuestión de abogados y pleiteantes que no atañe a los demás. Se trata de una condición necesaria para el funcionamiento eficiente del sistema económico en su conjunto. El caso de la vivienda viene a mostrarlo una vez más. Y es crucial para incentivar el alquiler. Ahí es donde deben tomarse las grandes medidas.

Francisco J. Laporta es catedrático de Filosofía del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid.