Infraestructuras amparadas

El seguro de garantía decenal protege a los adquirentes de una vivienda nueva por los daños que puedan producirse en la misma como consecuencia de un defecto de construcción, siempre que éstos se manifiesten dentro de los diez años posteriores a la fecha de entrega.

No todos los daños y supuestos están amparados bajo la cobertura de este seguro. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece que es obligatoria la contratación de un seguro decenal (o de caución) que garantice los daños causados por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a los elementos estructurales del edificio comprometiendo su estabilidad. Sólo en este caso la póliza de seguro asumirá los mismos.

Protege a los compradores de una vivienda nueva por los daños debidos a un defecto de construcción

La obligación de asegurar afecta por regla general a viviendas residenciales y no es de aplicación a edificios de oficinas o naves industriales.

Nuestro ordenamiento jurídico establece un seguro de daños materiales decenal para hacer frente a las responsabilidades que la LOE otorga al promotor, proyectista, constructor y demás agentes de la edificación. El propietario de la vivienda es indemnizado directamente por la compañía de seguros, con independencia de quién sea el responsable de los daños. El control de que se contrate el seguro recae sobre los registradores de la propiedad, que no formalizarán escrituras públicas de obra nueva sin que se acredite esa existencia.

El mercado asegurador ha respondido a la obligatoriedad del seguro estableciendo como condición sine quae non que un tercer experto independiente verifique que todas las fases de la construcción de la vivienda, incluyendo el proyecto, son ejecutadas de forma correcta. Son los llamados Organismos de Control Técnico (OCT) que contribuyen a asegurar la calidad en la construcción.

Debido a que la primera modificación a la ley ha eximido de la obligatoriedad de contratar el seguro a los particulares que ejercieran de autopromotor, es decir, que construyan su propia vivienda, el comprador del seguro decenal suele ser el promotor inmobiliario que no suele estar satisfecho porque las primas del seguro decenal son muy importantes, sobre todo si tenemos en cuenta que hay que añadir los honorarios del OCT. El coste total puede estar en torno al 1% del valor de ejecución de la obra.

Muchos se cuestionan la utilidad del seguro, ya que desde que la ley entró en vigor (mayo de 2000) la siniestralidad ha sido prácticamente inexistente. No es fácil comprar un seguro que nunca paga siniestros.

Es interesante observar el comportamiento del mercado asegurador francés, pionero en este tipo de garantías. En los primeros diez años el seguro decenal era obligatorio y los resultados fueron buenos para las aseguradoras, la siniestralidad sufrió pronto un cambio de tendencia. En la actualidad este ramo del seguro es en Francia deficitario.

La LOE contempla otros dos seguros destinados a garantizar los posibles daños consecuencia de defectos constructivos. En primer lugar, y durante un año, los daños que afecten a elementos de terminación o acabado serán objeto de seguro de daños o de caución con una suma asegurada del 5% del valor de ejecución de la obra. Este seguro podrá ser sustituido por retención del promotor al constructor por el mismo importe.

En segundo lugar, y por un plazo de tres años, la llamada garantía trienal, para garantizar los daños que comprometan la habitabilidad del edificio. El mercado está ofreciendo una garantía que cubre la impermeabilización de fachadas y cubiertas. Como en el caso anterior, existe una limitación de la suma asegurada que es del 30% del coste final de la ejecución material de la obra.

Estos seguros no son de obligatoria contratación, pero la LOE prevé que posteriormente podrá establecerse la obligatoriedad de la garantía trienal y del seguro de acabados de un año. Habrá que esperar al desarrollo reglamentario de la ley para saber si alguno se convierte en obligatorio.

Agustín Barrenechea es director de Construcción de Willis.