Los constructores alertan de que el coste del suelo es ya el 53% del precio final del piso

¿Cuál es el factor que más influye en la carestía de la vivienda en Euskadi y, en general, en el resto de España? Los expertos citan varios, pero uno sobresale por encima de todos: el coste del suelo sobre el que se asientan las viviendas. Los constructores vascos alertan de que representa ya el 53% del precio final de los pisos que se venden en la comunidad. Del conjunto de partidas clave en la formación del precio por el que se vende un piso, la que ha registrado las variaciones más significativas en los últimos años es la carestía del suelo, que crece sin parar.

Por el contrario, los costes de construcción, proyecto, licencia, obra, financiación, gestión y comercialización, es decir, el resto de componentes que interviene en el precio final, apenas se han movido y sí lo han hecho, ha sido a la baja.

El suelo ha pasado de representar el 30% sobre los costes totales de la construcción de una vivienda en 1994 al 53% ocho años más tarde, en 2006. Este es uno de los datos más relevantes del informe El sector de la construcción 2006, elaborado por el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales a partir de una encuesta realizada a más de 100 constructores, promotores y agentes inmobiliarios. La conclusión es clara: el suelo es el principal problema y el factor de que los precios de la vivienda sigan subiendo, aunque en el último año de una forma más moderada.

De ese 53% que supone el terreno, el 42% correspondería al coste del suelo bruto, al que habría que añadir el 11% que representa el gasto de urbanización. En cuanto a los gastos de construcción, los promotores aseguran que representan el 27% del precio final de la vivienda, correspondiendo el 20% restante a los costes generales y financieros, entre los que se incluye el margen empresarial.

La opinión de todos los agentes relacionados con el mercado inmobiliario refleja que la oferta actual de suelo urbanizable es insuficiente para dar respuesta a las necesidades actuales de edificación. Esta impresión de escasez es compartida en las tres provincias. Los expertos atribuyen esta situación de insuficiencia tanto a la clasificación como no urbanizables de suelos adecuados para la edificación y, por lo tanto, con posibilidad de reclasificarse, como a la falta física de suelo libre como tal.

Trabas burocráticas

La consecuencia de todo ello es el crecimiento generalizado de los precios de los solares y de las viviendas. Las trabas burocráticas para sacar los suelos al mercado también repercuten de una manera negativa en el coste, ya que ralentiza todo el proceso. Entre las principales trabas figuran desde la lentitud en la concesión de las licencias por parte de los ayuntamientos hasta la rigidez de las normas de las juntas de compensación, formadas cuando el suelo es de varios dueños.

La Ley de Suelo aprobada por el Parlamento en junio del año pasado recoge algunos mecanismos para que la salida de los solares al mercado sea más rápida. Por ejemplo, acaba con las subastas de suelo que en su momento promovían algunos ayuntamientos, cuyos ingresos dependen en buen parte de este tipo de recursos. Este procedimiento de los concursos contribuye a encarecer el precio final del suelo. La ley establece que se adjudiquen mediante concurso.

La figura del agente urbanizador, una empresa privada que prepara un solar una vez que está calificado, también debe ayudar a que todo sea más rápido. Para el 56% de las promotoras inmobiliarias consultadas para elaborar el informe, la presencia del agente urbanizador ayudará a dinamizar el mercado, mientras que un 4% piensa que no será así y mantiene recelos hacia el trabajo que pueda desarrollar.