La caída del 7,2% en la venta de pisos el año pasado supone un nuevo aviso para el sector

El número de viviendas que se comienzan a construir duplica a las que se compran nuevas

Más de 900.000 pisos cambiaron de manos en 2006, un 7,2% menos que en el año anterior. Ésta es la primera caída desde 2004, año en el que los registradores comenzaron a elaborar las estadísticas de compraventa. Hasta entonces, el mercado español no contaba con datos fiables de ventas. Así, al menor crecimiento del precio de la vivienda y a la escalada de los tipos de interés se une un nuevo factor que certifica el mal momento del sector inmobiliario. El informe aporta otro dato que desata la preocupación: el número de viviendas iniciadas en 2006 duplica a la venta de pisos de nueva construcción.

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"¿Adónde va una economía que inicia 800.000 viviendas y vende menos de 400.000 nuevas al año?", se pregunta el estadístico y ex presidente del Banco Hipotecario, Julio Rodríguez. Él dice que prefiere no responder la pregunta.

En efecto. Los datos que ayer hizo públicos el Colegio de Registradores cuantifican en casi 390.000 el número de viviendas de nueva construcción que se vendieron en 2006. Y las cifras que dan aparejadores, arquitectos y el Ministerio de Vivienda difieren. Pero todos ellos calculan que el año pasado se iniciaron, tirando muy por lo bajo, más de 700.000.

El mercado español asistió en 2006 a la compra de 916.103 viviendas. Y las cifras del primer trimestre de 2007 no son mejores: 232.358, un 8,9% menos que en el mismo trimestre del año anterior.

Los compradores prefirieron el año pasado pisos usados, que acaparar on un 57% de todas las operaciones. Pero no en todas partes se comportaron igual. Los andaluces, canarios y navarros fueron los únicos que adquirieron más viviendas nuevas que usadas. Así, en estas comunidades fue donde más se renovó el parque inmobiliario.

Y es que la reducción en el número de compraventas se notó más entre las viviendas nuevas que entre las usadas. Si las primeras cayeron un 10,1%, las segundas sólo lo hicieron un 5%. En total, cada mil habitantes formalizaron una media de 20,5 compras.

Julio Rodríguez lo tiene claro. Ante la falta de estadísticas que marquen la evolución de la demanda, ante la caída en el volumen de créditos, en las ventas, y en la tasación de viviendas que hace el Banco de España, sólo hay una posible conclusión: ha caído la demanda. Las razones se repartirían entre el aumento continuado de los tipos de interés -el crédito comprador pasó de un mínimo del 3,2% el verano de 2005 al 5,1% del pasado mes de mayo- y el aumento del esfuerzo que hay que realizar para acceder a un techo. Porque aunque los precios se están desacelerando (esto es, están creciendo menos de lo que solían), el año pasado aumentaron un 9%. Esta situación expulsa sobre todo a los jóvenes que quieren hacerse con un hogar.

Superficie media

A pesar de que todos los que se quieren convertir en propietarios se quejan por los precios astronómicos del metro cuadrado, más de la mitad de compras se cerraron con pisos de más de 80 metros. Concretamente, el 51,9%. Le siguen los apartamentos de entre 60 y 80 metros, que representaron el 27,9% de las operaciones.

La superficie media se mantuvo en los mismos niveles del año anterior, en 97,46 metros cuadrados. Más grandes son las viviendas libres, con 101 metros, que las usadas, de 95,9. Y mucho más que las nuevas protegidas, con una media de 83,4.

De las más de 265.000 operaciones analizadas por los registradores a través de su colaboración con la Universidad de Zaragoza se deduce que casi uno de cada diez compradores era extranjero. Los que más vienen a España a buscar piso son los británicos, con el 27%. Después vendrían los ecuatorianos, 11,7%, marroquíes, rumanos, colombianos y alemanes.

Los británicos son los que más se decantan por la vivienda nueva, seguidos de irlandeses, holandeses y daneses. Éstos junto a los belgas, rusos y alemanes son los únicos que superan el 40% de compras de vivienda nueva.

Por el contrario, los que prefieren comprar viviendas usadas son los paquistaníes, en un 90%, peruanos marroquíes, ecuatorianos y rumanos, que junto a colombianos, franceses y búlgaros superan el 70% de viviendas usadas en sus compras.

El informe de los registradores explica que la "elevada correlación" que hay entre el precio de la vivienda y el endeudamiento hipotecario ha provocado que el importe medio de nuevo crédito por vivienda también haya mantenido su tendencia alcista durante 2006.

El importe medio fue el año pasado de casi 144.000 euros, frente a los 128.000 del anterior. La tasa de crecimiento anual del 12% resulta ligeramente inferior a la de 2005.

Hipotecas a 26 años

Y, como todos los que se han acercado a una entidad bancaria saben, los créditos de mayor duración fueron los garantizados con hipoteca sobre viviendas. Su plazo medio de duración fue de 26 años y 9 meses. Los periodos de financiación hipotecaria de garajes y trasteros fueron similares a los de vivienda, con 26 años y 3 meses.

El resto de los préstamos con garantía hipotecaria de otros inmuebles contaron con un plazo inferior. En particular, los locales comerciales se hipotecaron por un plazo medio de 17 años y 8 meses, los terrenos no edificados, por 13 años y 3 meses, y las naves industriales, por 14 años y 2 meses.

El destino del nuevo crédito hipotecario corresponde de forma abrumadora a la vivienda, con el 78,1%. Más de nueve de cada diez operaciones de financiación hipotecaria para vivienda fueron para viviendas libres, mientras que sólo el 7% correspondía a la protegida.

Los nuevos créditos hipotecarios se siguieron formalizando principalmente a tipo de interés variable. Concretamente, el 99% de los contratos.

* Este artículo apareció en la edición impresa del miércoles, 11 de julio de 2007.

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