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Reportaje:

Las empresas sí viven de alquiler

La venta de inmuebles ha aportado a las compañías más de 5.000 millones en el último lustro

El Santander y el BBVA acaban de anunciar dos operaciones de venta multimillonarias. El primero ingresará 4.000 millones de euros por sus inmuebles españoles, que pasará a ocupar como inquilino. El segundo ha optado por deshacerse de sus sedes en Madrid para trasladarse a un centro financiero de próxima construcción. Los dos movimientos responden a una tendencia por la que las empresas han dejado de considerar sus activos inmobiliarios como bienes estratégicos, y prefieren venderlos para liberar recursos, aprovechando además los altos precios del ladrillo. En los últimos cinco años, una decena de compañías españolas se han embolsado más de 5.000 millones de euros con la venta de sus edificios.

En un país en el que todo el mundo quiere tener su piso en propiedad, las empresas están cogiendo el gusto a vivir de alquiler. El Santander va a vender sus inmuebles españoles, excepto la histórica sede cántabra, y convertirse en inquilino en su propia casa. Pero el terremoto provocado por este movimiento -con el que el banco se embolsará unos 4.000 millones- viene precedido de otros temblores causados por compañías que han preferido despedirse de la condición de propietarios de sus inmuebles.

Las firmas europeas ingresaron el año pasado 27.500 millones a cambio de edificios

El Santander ya vendió su sede central en 1986. Después la compró, y en 2001 la revendió

Es lo que han hecho en los últimos años Ebro Puleva, Cortefiel, Ahold Supermercados, Carrefour, Endesa o Telefónica en operaciones multimillonarias. La mecánica es sencilla. La empresa pacta un periodo en el que permanece en el edificio en régimen de alquiler, mediante el mecanismo de sale & lease back. Son razones económicas las que llevan a ello. Se trata de optimizar el balance, liberar recursos para dedicarlos al negocio y sacarles mayor rentabilidad. Las firmas de inversión lo tienen claro y lo hicieron nada más comprar Cortefiel o Ahold Supermercados. Para el Santander, es mucho mayor el coste del capital liberado que los alquileres, los cuales, además, son fiscalmente deducibles. El banco de Botín, que se ha reservado en la megaventa el derecho de recompra, podrá dedicar los recursos que obtenga a la adquisición de ABN Amro. Pero la lógica financiera de la operación es tan aplastante que se llevará adelante aunque no triunfe la oferta por el banco holandés.

Pero no todas las empresas que se deshacen de sus inmuebles utilizan el sale & lease back. Otras operaciones responden al intento de concentrar sus actividades en un solo complejo y ahorrarse los costes de desplazamiento entre la infinidad de oficinas desperdigadas por la ciudad. Es el caso de Telefónica y del propio Santander, que han creado dos miniciudades a las afueras de Madrid, el Distrito C, en Las Tablas, y la Ciudad Financiera en Boadilla del Monte.

Es también el modelo elegido por Repsol y RTVE, que se trasladarán a complejos de próxima construcción. Tan sólo por los estudios de Prado del Rey, el ente público espera ingresar más de 1.000 millones. Y también es lo que hará el BBVA, que el pasado miércoles hizo público el plan de vender sus edificios en Madrid para mudarse a un centro financiero.

En los últimos cinco años, una decena de grandes empresas ha vendido -o tiene previsto vender- edificios por más de 5.000 millones, sin contar las operaciones del Santander y BBVA. En toda Europa, la desinversión inmobiliaria de las corporaciones ascendió el año pasado a 27.500 millones, casi el doble de las cifras registradas cinco años antes, según la tasadora CB Richard Ellis.

Telefónica, que descarta por ahora hacer con el Distrito C lo mismo que el Santander con el complejo de Boadilla, estima que los más de 300 edificios de los que se ha deshecho le han reportado unos 1.000 millones, sin contar 900 millones de ahorro por la cancelación de alquileres y costes de mantenimiento, y unos 90 millones por los alquileres que cobrarán. Además, la operadora mantiene todavía 25 edificios que, por su valor histórico o arquitectónico, considera "intransferibles".

Los expertos apuntan que la salida al mercado de 44 edificios y 1.200 oficinas del Santander no colapsará el sector. "Se trata de una operación puramente financiera que no afectará al mercado de oficinas en Madrid, que vive un momento brillante", dice Ilan Dalva, de la asesora King Sturge. La oferta, añade, suscitará el interés de los fondos internacionales de inversión, ya que el mercado registra un exceso de liquidez y faltan activos disponibles.

Valorar la Ciudad Financiera será una de las mayores dificultades con las que se topará el Santander para cerrar la operación. "Son unos edificios singulares que no se pueden comparar con ningún otro", comenta José Luis Zanetty, máximo responsable del banco de financiación Eurohypo.

Del precio que se acuerde entre el vendedor y el comprador, dependerá el alquiler, que se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio de venta, que oscila habitualmente entre el 4,5% y el 6,5% del importe de la operación.

El Santander es perro viejo en esto de comprar y vender edificios. Ya en 1986 endosó su sede central en Madrid, la Torre Negra, a un grupo suizo por 66 millones de euros. El banco la recompró cinco años más tarde por 80,7 millones para deshacerse de ella una década después, en 2001, por 101.

"La operación del Santander no será la última. En otros países es normal este tipo de movimientos, como cuando Metrovacesa compró la sede londinense del HSBC", comenta Zanetty, de Eurohypo. "El cliente es de toda confianza. Lo que hay que ver ahora es cómo se fija el alquiler; pero si el Santander quiere, probablemente en menos de dos meses esté cerrada la venta", concluye.

Información elaborada con aportaciones de Íñigo de Barrón, Santiago Carcar y Ramón Muñoz.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 17 de junio de 2007