Ya lo dijo Tom Barrack

Cuando en octubre de 2005, Tom Barrack, el mayor inversor inmobiliario de Estados Unidos, dijo que iba a deshacerse ordenadamente de todas sus propiedades y a hacer caja, causó una conmoción en el entonces boyante mercado inmobiliario estadounidense. El magnate, que tenía una cartera de propiedades de más 20.000 millones de euros, comparó la situación con un partido de polo. "Me siento completamente seguro jugando al polo en un campo lleno de veteranos. Pero cuando los amateurs entran, alguien puede resultar herido. Tienen más vísceras que cerebro", decía Barrack en una entrevista a la revista Fortune. En su paralelismo, el multimillonario apuntaba que había demasiado dinero en manos inexpertas a la caza de las cada vez menos escasas oportunidades que ofrecía el mercado.

La Bolsa aún gana un 1,8% este año, mientras que entre 2000 y 2002 perdió casi un 60%

Aquellas palabras resultaron proféticas. Los precios de las casas han caído en picado en EE UU, y la crisis se ha empezado a trasladar al sistema financiero. La resaca ha llegado también a Wall Street, y ha contagiado al resto de los mercados, pero ninguno como el español se ha visto sacudido con tal virulencia. El desplome se hacía patente el pasado martes, día 24. La caída de la inmobiliaria Astroc, que perdió más de dos tercios de su valor en sólo una semana, acabó por arrastrar al conjunto del sector. Pero también se vieron contagiadas las constructoras y los bancos. Y ahora todos los analistas se preguntan si ese pinchazo es el primer síntoma de una reedición inmobiliaria de la llamada burbuja tecnológica de 2000 que hundió los mercados bursátiles de todo el mundo.

Ciertamente paralelismos no faltan, pero también disidencias entre una y otra situación. Las empresas de Internet no tenían prácticamente ningún activo. Por ejemplo, todos los de Terra no valían contablemente ni la décima parte de la sede social madrileña del BBVA, pero la filial de Internet de Telefónica llegó a valer más en Bolsa que el banco.

Las inmobiliarias se miden por el valor neto de sus activos (NAV), o lo que es lo mismo, el coste de sus inmuebles a precio de mercado. Históricamente, siempre han cotizado a un precio inferior a ese valor. Pero Astroc se saltó la norma y salió a Bolsa en mayo de 2006 a un precio un 50% superior al valor de sus activos y contagió al resto de firmas. Antes del pinchazo de esta semana la capitalización de todas las inmobiliarias era de media un 14,5% superior al NAV.

Pero pese a esa sobrevalora-ción, las inmobiliarias, a diferencia de las tecnológicas, tienen un patrimonio sólido en forma de suelo y viviendas que no va a desaparecer de la noche a la mañana.

Otro de los paralelismos es el castigo al sector financiero. En la burbuja tecnológica, las operadoras de telecomunicaciones alcanzaron niveles de deuda récord para afrontar las adquisiciones multimillonarias de empresas de Internet y de tecnología que luego resultaron no valer nada. Buena muestra de esa locura especuladora es que Telefónica derrochó más de 16.000 millones de euros en licencias de telefonía móvil que acabaron siendo papel mojado o en compras ruinosas como el portal Lycos. La deuda de las operadoras de telecomunicaciones afectó a la cotización de los bancos que habían financiado esas compras.

Ahora, el desplome de las inmobiliarias ha arrastrado a las constructoras, y también al sector bancario. Las entidades financieras tienen a una triple exposición en este caso. El riesgo más alto es por la concesión de hipotecas. Los créditos a particulares para la compra de viviendas alcanzan los 544.292 millones de euros, cuatro veces más que en 1998, según cifras del Banco de España.

Pero además de prestar dinero a los hogares, las entidades financieras han financiado la deuda de las propias inmobiliarias. Los créditos concedidos a estas empresas se han multiplicado por 13 en los últimos ocho años, y alcanzan los 250.000 millones de euros.

El tercer motivo de preocupación es la participación directa de las entidades en el capital de inmobiliarias y constructoras. Los grandes bancos supieron salirse a tiempo. Las cajas de ahorros han tomado el relevo y han entrado alegremente en el capital de las inmobiliarias como Parquesol, Fadesa, Astroc, Inmocaral o Inbesos.

No obstante, también en este caso hay notables diferencias. Las grandes entidades financieras se desprendieron hace tiempo de sus participaciones inmobiliarias. El BBVA vendió Metrovacesa, el Santander se deshizo de Vallehermoso y la Caixa lo hizo de Colonial. Las constructoras han diversificado mucho su negocio (servicios urbanos, energía, gestión de infraestructuras) y la actividad inmobiliaria no tiene ya un peso decisivo en sus balances.

Por eso, expertos y autoridades coinciden casi unánimemente en que el reciente pinchazo bursátil no puede considerarse como el inicio de un periodo negro como el que sacudió los mercados en el invierno de 2000. En efecto, pese a la última semana negra, el Ibex, que agrupa a los principales valores, aún gana en lo que va de año un 1,8%. Nada que ver con lo ocurrido entre 2000 y 2002, en los que la Bolsa perdió el 59% de su valor. Y aunque la crisis ha provocado desplomes importantes, aún está lejos de lo ocurrido hace seis años, cuando empresas como Terra pasaron de valer 37.000 millones de euros a no valer prácticamente nada.

Otras de las diferencias sustanciales es que las empresas de tecnológicas y de Internet no sólo estaban en pérdidas sino que no tenían casi ingresos. Constructoras e inmobiliarias tienen beneficios e ingresos crecientes. Así que el veredicto coincide con el análisis que hizo Ahorro Corporación el mismo martes negro. "Juzgamos como no razonables ni las caídas indiscriminadas a todo el sector inmobiliario, ni el contagio también indiscriminado a otros sectores con vinculaciones de negocio, teniendo en cuenta nuestras expectativas de un aterrizaje suave del sector inmobiliario y constructor en los próximos ejercicios". Tom Barrack tenía razón, pero menos.