Las múltiples caras del problema

La expansión de los núcleos urbanos, desde las grandes ciudades hasta las aldeas, no puede seguir dependiendo solamente de las decisiones de las empresas que controlan el libre mercado inmobiliario. Este es un bravo potro desbocado; causa enormes destrozos si no se lo ata y doma. En defensa de los derechos sociales, la intervención estatal resulta indispensable. Es la razón de ser de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA). Más aún porque el mercado del suelo no se comporta como el de las papas. Aunque la oferta de suelo sea mayor que la demanda, los precios suben, simplemente porque los terratenientes del borde urbano son pocos y, por lo tanto, controlan la oferta. Firman convenios para recalificar suelo donde es de su interés de la misma forma como edifican, sacan a la venta los inmuebles e imponen los precios. Aznar creyó que haciendo urbanizable todo el suelo no protegido, o sea, aumentando la oferta, sería más barato. Ha sucedido precisamente todo lo contrario.

La especulación inmobiliaria no es un delito tipificado. Delito es el incumplimiento de los Planes de Ordenación; por ejemplo, autorizar la construcción de un hotel en un suelo asignado para un parque (cambio de uso) o edificar más de los metros establecidos.

Cuando en el PGOU se recalifica una gran extensión de suelo, se consuma una de las primeras instancias del pelotazo urbanístico bajo la responsabilidad del pleno del Ayuntamiento que lo aprueba, del técnico que lo redacta y de la Junta de Andalucía, si lo ha informado positivamente. ¿La Rinconada ha pasado por esa situación con un convenio incluido? ¿Qué dirá el juez sobre Espartinas?

La LOUA (2002) dice que la "finalidad (de los convenios) es tanto la de establecer los términos de colaboración, como la de procurar un más eficaz desarrollo de la gestión urbanística. Los convenios no podrán, en ningún caso, condicionar la función pública de la actividad urbanística, debiendo quedar salvaguardada la integridad de la potestad de planeamiento, y quedando sujetos a los principios de transparencia y publicidad". ¿Por qué no se pone en Internet el texto íntegro de los convenios? Estos son una crónica anunciada del modo de expansión de la ciudad.

Hace pocos años, el Ministerio de Defensa sacó a la venta sus terrenos en Tablada. El alcalde de Sevilla firmó con El Monte un convenio para que esos terrenos rústicos fueran urbanizables en el futuro PGOU, inmediatamente los compró en 48 millones de euros y, al poco tiempo, sin hacer nada, los vendió y obtuvo un beneficio de 30 millones. Ahora, el Ayuntamiento quiere expropiarlos por 36 millones de euros y los actuales propietarios, exigen en los tribunales 210, un precio 5 veces superior al costo, precisamente, gracias al PGOU. ¿Justiprecio?, ¿especulación "convenida"? o, simplemente un buen negocio en una economía de libre mercado.

Algo similar está sucediendo con la Torre Triana. Se informó negativamente el proyecto de Bofill debido a sus 80 metros de altura. El PGOU ha establecido una altura referencial de 150 metros con una edificabilidad de 68.000 metros. Los proyectos del concurso convocado por El Monte, ¡sin condiciones de sostenibilidad!, proponen una altura de hasta 75 metros mayor y un exceso de 20.000 metros de edificabilidad. La ciudadanía no puede opinar porque desconoce el texto íntegro del convenio. No es un silencio crítico sino positivo, de aceptación, dicen las cajas. Tampoco en esta ocasión se ha asumido con seriedad el principio de transparencia, pues se está impidiendo la posibilidad de enriquecer la construcción de la civilidad que, en estos tiempos, tanto se echa de menos. Si la torre no gusta a los clientes, el negocio de las cajas ¿será venderla con proyecto aprobado?

El catedrático Manuel Villoria afirma que los convenios urbanísticos, como se los viene utilizando, son "un nido de corrupción". En Marbella, Gil, los convirtió en paradigma. Mediante este instrumento, totalmente legal, un promotor propietario de suelo no urbanizable negocia con el Ayuntamiento la recalificación y cuánto podrá construir si paga un anticipo. Así se procedió en abril de 2006 en El Granado, pueblo de 248 viviendas. El alcalde se comprometió a recalificar el suelo a cambio de 3,3 millones y el 10% del terreno. Las empresas obtuvieron la posibilidad de edificar un campo de golf, 3.000 viviendas y un hotel. Procedimiento parecido al utilizado en Valencina, donde, además, se cometerá un atentado de lesa cultura (dólmenes de hace 3.000 años). También en Castilleja de Guzmán, con el agravio de que en este caso, se construirá un hotel de lujo en el entorno protegido de un BIC. Así es como se descuartizará uno de los más bellos paisajes de Sevilla. Para colmo, sin el PGOU aprobado, ya se ha convocado un concurso de anteproyectos.

Diariamente los periódicos diversifican la casuística de los escándalos urbanísticos. El País.com tiene una sección especial. El rostro de la especulación inmobiliaria en España ha escandalizado a: policía, jueces, Parlamento, UE e incluso a la ONU y para variar, hace seis años, hasta al Defensor del Pueblo de Andalucía ya dio a conocer la enorme magnitud de las urbanizaciones ilegales.

El éxito del desarrollo de la escandalosa economía inmobiliaria, paradójica y matemáticamente nos está llevando al fracaso del desarrollo sostenible, a la destrucción del paisaje y, por lo tanto, al deterioro de la calidad de vida. Conforme las cantidades nos hacen más ricos -PIB nacional, ingresos por habitante, etc- más distante está la felicidad: contratos precarios, inseguridad, anemia de lo público, endeudamientos de por vida, comida y urbanismo basura.

Esta paradoja no la superarán los políticos sin la participación proactiva de todos. ¿Qué hacer?

Jorge Benavides Solís es profesor titular del Departamento de Urbanística de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Sevilla.