Doce formas de hipotecarse (y ninguna gratis)

María Pepa Oliva, madrileña de 79 años, recibe cada mes una renta que complementa su pensión. Para obtenerla ha hipotecado su casa, pero podrá vivir en ella hasta que fallezca, y sus dos hijos la recuperarán si saldan la deuda. "Lo hice porque estaba sentada sobre un porrón de dinero y, sin embargo, iba a veces apurada", cuenta desde su piso. Este producto, llamado hipoteca inversa, está en el grupo de nuevas modalidades de préstamos que tienen como garantía la vivienda y en el que se han incorporado la hipoteca compartida (para comprar piso entre amigos) y la recargable (para obtener más dinero sin apenas coste). Forman parte de la docena aproximada de variantes que bancos y cajas comercializan para captar clientes.

Dos cuotas mensuales de 600 euros, una para cada amigo, para un piso de 250.000 euros

Pagar más al final del plazo de amortización que al principio, tener una cuota mensual fija aunque suban los tipos de interés, aplazar algunas letras si el titular se queda en el paro... Donde antes no había más que hipotecas a 15 o 20 años, con el límite del 70% u 80% del valor de tasación, ahora todo vale (véase gráfico). El negocio en juego bien vale la diversificación. El volumen del crédito hipotecario en manos de los hogares supera los 540.000 millones de euros (más de la mitad del PIB español), según el Banco de España. El auge inmobiliario, que ha batido récord de construcción de pisos, ha impulsado el mercado hipotecario. Pero los precios han subido un 150% desde 1998 y los tipos de interés, tras años a la baja, repuntan. La hipoteca sigue siendo barata, pero no tanto, y las entidades buscan fórmulas para reclutar clientes.

"El problema del acceso a la vivienda es el duro esfuerzo preciso para poder disfrutar de la misma con un coste razonable", afirma el economista Julio Rodríguez. Si hay alguien que lo tiene difícil son los jóvenes, que tienen que destinar de media un 55% del salario a la compra de piso, según el Consejo de la Juventud.

Los menores de 35 años son uno de los objetivos prioritarios de bancos y cajas. Ya pueden acceder a hipotecas a 50 años y ahora también pueden compartir préstamo. En el abanico de productos, éstas son las principales novedades:

- Para jóvenes o inmigrantes. Dos amigos que comparten alquiler deciden comprar el piso y compartir la deuda, que asciende a 250.000 euros. A 40 años, y un interés Euribor más un punto, tendrán que pagar 600 euros al mes cada uno. Si uno deja de pagar, el otro no se tiene por qué hacer cargo de las deudas del primero, que negociará con el banco para ver si puede encontrar una solución. Si no, el que sigue pagando la cuota se puede buscar a otro colega que asuma la deuda. En el peor de los casos, tendrán que vender.

Éste es un ejemplo de la hipoteca compartida que la Bilbao Bizkaia Kutxa (BBK) comercializará a mediados de mes para que, según la caja, puedan acceder a la vivienda jóvenes, inmigrantes o divorciados (todos sin vínculos familiares, de pareja o matrimonio).

Las hipotecas que permiten la multititularidad funcionan bien en el Reino Unido y ya han sido puestas en el mercado por otras entidades, como el BBVA (dirigida a inmigrantes). Hay que tener en cuenta que en países árabes como Marruecos es más habitual compartir la propiedad de la vivienda.

- Para los que pagaron el piso.

No todos los ciudadanos están atrapados por las deudas. Un 87% de las personas mayores de 65 años reside en una vivienda de su propiedad, y el 81% está libre de deudas, como era el caso de María Pepa de Oliva, que ahora tiene una hipoteca inversa. Los que quieran complementar su pensión, como ella, pueden pedir una hipoteca sobre su vivienda habitual y recibir a cambio una renta mensual o anual durante un periodo de tiempo, o bien pueden percibirla de una sola vez. La renta está exenta de tributación.

"Vivo en un piso de 130 metros y mi pensión no me alcanzaba", explica De Oliva, que prefiere no concretar cuánto dinero recibe. "No quería vender mi casa y comprar otra más pequeña", añade. Cuando ella muera, sus dos hijos tienen un año para decidir si recuperan el inmueble.

De Oliva, que es viuda, recurrió a un intermediario especializado en productos para mayores, Óptima Servicios Financieros. "La hipoteca inversa es más característica de las cajas de ahorros; es un producto nuevo, pero con mucho futuro", asegura Roberto Rubio, socio de la firma, que está gestionando productos para 300 clientes. "Busque y compare, porque varía la cantidad que se puede obtener por la casa y los costes", aconseja Andrés Vilacoba, abogado de la Asociación de Defensa del Propietario de Vivienda.

La futura ley hipotecaria, que entrará en vigor en 2007, regula este producto por primera vez.

- Recargable, como el móvil. Las familias españolas se encuentran entre las más endeudadas de Europa y la futura hipoteca recargable, incluida también en la nueva ley, les puede venir muy bien a los que necesiten dinero barato. El ciudadano que tenga contratado un préstamo para financiar la compra de su vivienda y necesite dinero -para comprar un coche, hacer reformas en la casa o pagar un viaje- podrá ampliar la cuantía pendiente de amortizar sin necesidad, como hasta ahora, de constituir una nueva hipoteca. El único límite será el capital inicial de la hipoteca, es decir, si ésta se contrató por 250.000 euros y se han devuelto 100.000 euros, el titular podrá pedir que se le vuelvan a prestar como mucho 100.000 euros.

Expertos consultados calculan que así los costes se reducirán hasta cuatro veces. La nueva financiación se considerará parte del mismo préstamo. Ahora algunas entidades ya permiten abrir líneas de crédito asociadas a una hipoteca para financiar productos de consumo, pero no son exactamente la misma hipoteca, ya que, en realidad, para ampliar el capital de la hipoteca en la actualidad es necesario cancelar la actual y constituir una segunda, con los cuantiosos gastos de comisiones bancarias, costes notariales, registrales, fiscales y de tasación que ello conlleva.