Apartamento compartido

La palabra condohotel es fruto de la fusión de las palabras inglesas condominium y hotel. Se trata de un modelo híbrido entre el modelo hotelero y el residencial que reduce los efectos negativos de la oferta turística de alojamiento no reglado. Esta fórmula que ya se ha testado desde hace décadas con éxito en EE UU y Latinoamérica, llega ahora a España como un innovador producto inmobiliario uniendo las figuras de propietario, inversor y usuario.

La fórmula condohotel combina la posibilidad de disfrutar de una segunda residencia con la rentabilidad que ésta otorga cuando no se está utilizando. Se trata de comprar un apartamento dentro de un complejo hotelero con la posibilidad de disfrutarlo durante un plazo de un mes al año, que no tiene por qué disfrutarse durante cuatro semanas sucesivas sino distribuyendo el tiempo según las necesidades del usuario. El resto del año la cadena hotelera se encargará de alquilar la vivienda y pagará por su utilización.

Combina el uso de una segunda residencia con la rentabilidad que ésta otorga cuando no se utiliza

Para que la rentabilidad del condohotel sea efectiva al ciento por ciento es importante que el comprador acepte unas condiciones: habitualmente la empresa gestora establece algunas fechas en las que el propietario no podrá ocupar su vivienda para que ésta pueda ser alquilada. Los meses elegidos por la entidad pueden ser julio o agosto ya que son los momentos en los que existe más demanda de arrendamiento.

El producto condohotel está pensado para aquellos que dispongan de flexibilidad a la hora de organizar las vacaciones y también para los que quieran rentabilizar su inversión. Con esta fórmula el comprador, el gestor (cadena hotelera) y el promotor o constructor salen ganando. El constructor porque recupera los activos, el hotelero porque obtiene ingresos por la gestión y logra llenar las habitaciones durante todo el año y el propietario porque puede rentabilizar su condominio cuando no lo utiliza.

Entre las ventajas de este modelo está la posibilidad de disfrutar de los servicios con que cuenta el hotel así como de las zonas comunes (piscina, gimnasio...) y de ocio con descuentos importantes por el hecho de ser propietarios. Otro elemento clave del éxito de esta fórmula es que el alquiler no ha de suponer ninguna preocupación para el propietario ya que la empresa gestora del hotel se ocupa del mantenimiento tanto de la vivienda como de las zonas comunes.

Dentro del modelo condohotel existen varias tipologías de vivienda, desde espacios pequeños para parejas sin hijos hasta apartamentos de una, dos y tres habitaciones ideales para familias. La horquilla de precios de este producto inmobiliario oscila desde 135.000 hasta 700.000 euros.

Uno de los problemas de este rentable modelo vacacional es el vacío legal. La gente no confía en una inversión de este tipo si no la realiza un promotor conocido que ofrezca garantías a largo plazo. Existen dos modelos de contrato que rigen la fórmula del condominio:

1. Se regirá por la normativa autónoma en materia de licencias de actividad y ordenación de suelo si el condohotel se divide en propiedades privadas y la gestión la lleva una cadena hotelera en régimen de arrendamiento. En este caso se aplicaría la legislación estatal sobre arrendamientos urbanos y de propiedad horizontal.

2. En caso de que se cree una sociedad al 50% entre el propietario y la operadora hotelera con reparto de los ingresos a partes iguales, el propietario asumiría una parte del riesgo pero permitiría evitar las limitaciones de la ley sobre arrendamientos y propiedad horizontal.

Grupos hoteleros de prestigio como Sol Meliá, Medgroup, Kempinski, Pierre & Vacances o Hyatt, por poner algunos ejemplos, están implantando hoteles en condominio en diferentes zonas de la costa. Los empresarios han agudizado el ingenio y han detectado un nuevo nicho de mercado en un marco de descenso de la rentabilidad hotelera y aumento de la demanda de vivienda vacacional.

Tomás Pérez es director comercial de Bancaja Hábitat.