Capital inmobiliario

La ley dispone que de los rendimientos procedentes de inmuebles a declarar en el IRPF se deduzcan "todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos", entre los que se incluye la amortización que corresponda a los mismos y a los bienes cedidos con ellos según su depreciación efectiva. No obstante, se establece una limitación, al disponerse que "el importe máximo deducible por la totalidad de los gastos no podrá exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros", restricción que se limitó a los intereses y gastos de financiación, y que excluye la posibilidad de computar rendimientos negativos que reduzcan la parte de la base imponible integrada por las demás rentas.

El importe máximo deducible por la totalidad de los gastos no podrá exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros

A este respecto, la norma hace referencia a una serie de gastos que no constituyen una lista cerrada al emplear la expresión "entre otros", lo que admite la posibilidad de otros diferentes siempre que pueda acreditarse su condición de necesarios para poder obtener los rendimientos. Debiendo diferenciarse los gastos de conservación y reparación de los importes invertidos en ampliaciones y mejoras, que se limitan a incrementar el valor de adquisición del inmueble, y con ello, el gasto por amortizaciones.

Especial cuestión plantean los gastos imputables al periodo que medie entre la finalización de un contrato de arrendamiento y el inicio de otro nuevo, que el criterio administrativo resuelve en función de la vinculación a los rendimientos.

En este sentido, se admite la deducción de los gastos de reparaciones y conservación efectuados una vez concluido el arrendamiento al vincularse a los ingresos derivados del mismo, así como los dirigidos a promocionar la habitabilidad y buen estado del inmueble para su posterior cesión en arrendamiento al resultar necesarios para la obtención de los futuros ingresos.

Respecto de los demás gastos, no se admite su carácter deducible por la parte imputable al periodo durante el cual no hubiera estado arrendado al resultar de aplicación en dicho caso el régimen especial de imputación de rentas previsto para los inmuebles no afectos a actividades económicas.