El coste del suelo supone el 41% del precio final de los pisos que se venden en Euskadi

El precio del suelo se ha convertido en el verdadero cuello de botella del sector inmobiliario y en uno de sus mayores problemas. Es el componente que más encarece la vivienda. Según una encuesta realizada a los promotores inmobiliarios, el coste del suelo representa el 41% del precio final de los pisos que se venden en Euskadi. Los expertos lo tienen claro: no queda superficie donde construir de una forma rápida para responder a las necesidades actuales. Los partidos confían en que la futura ley de Suelo rebaje la presión sobre los solares y disminuya su precio.

Cuesta poner de acuerdo a los expertos del sector sobre si la vivienda es cara porque lo es el suelo o si, por el contrario, el suelo es caro porque lo es la vivienda, pero lo cierto es que en los últimos años el precio de los solares ha crecido de una forma imparable. La última encuesta realizada por el Departamento de Vivienda a un total de 127 promotores inmobiliarios que trabajan en la comunidad autónoma arroja como conclusión que el suelo es el principal problema de la carestía de la vivienda. Ya no sólo por su precio en sí, sino porque la oferta de suelo urbanizable es absolutamente insuficiente para responder a la demanda.

En términos porcentuales, únicamente el 19% de los promotores consultados considera que la oferta es suficiente. La impresión de escasez es compartida por los tres territorios, aunque es más acusada en Vizcaya, especialmente en los municipios ubicados fuera de las áreas funcionales de las grandes localidades. En Álava, en cambio, la situación se percibe de una manera mucho más favorable. Sobre los motivos argumentados para explicar la escasez, la principal razón que dan los promotores consultados es la clasificación como no urbanizables de suelos que consideran adecuados para la edificación y, por lo tanto, con posibilidad de reclasificarse. Esta respuesta está por delante de la falta de suelo libre como tal o de la retención del mismo por parte de los propietarios y su concentración en pocas manos.

Incluso los promotores creen que los precios subirán cuando salgan los planes urbanísticos de los ayuntamientos y todo el suelo urbanizable previsto se encuentre ya en el mercado urbanizado, lo que supone un importante número de metros cuadrados. La evolución pronosticada es de un crecimiento generalizado, pero con una incidencia diferente en los distintos ámbitos geográficos.

Trabas burocráticas

Otra de las conclusiones palmarias es la repercusión del coste del suelo en el precio final de las viviendas. Los empresarios del sector cifran este impacto en el 41%, que sale del 26% del coste del suelo sin urbanizar y del 15% de los costes de urbanización. La mayor repercusión conjunta del suelo se da en Guipúzcoa (50%). Tanto en Álava como en Vizcaya ese índice se sitúa en torno al 40%.

Las trabas burocráticas para sacar los suelos al mercado también repercuten negativamente en su coste. La lentitud en la concesión de las licencias por parte de los ayuntamientos, o las normas que rigen en las juntas de compensación, que a menudo sólo retrasan la construcción y alientan la especulación, son algunas de los aspectos de la burocracia urbanística. Desde que el suelo es urbanizable hasta que se edifica pasa demasiado tiempo, argumentan los expertos y reconocen los políticos. Lo normal es que transcurran entre tres y ocho años hasta que un suelo se convierte en urbanizable, y luego hay que urbanizarlo para empezar a construir. Para edificar en una parcela hay que dar una serie de pasos. En primer lugar, debe tenerse en cuenta el plan general de cada ayuntamientos, que clasifica los usos permitidos del suelo: urbano, urbanizable, rústico y protegido. El problema se plantea cuando el suelo es urbanizable pero está dividido en varios sectores. Estos sectores deben, a su vez, desarrollar cada uno de ellos un plan parcial.

Son los propietarios de los terrenos los que deben realizar dicho plan. Para ello es necesario que se ponga de acuerdo una mayoría cualificada de los dueños de los solares, que se constituyen en una junta de compensación para velar por sus intereses, lo que retrasa mucho todo el proceso.

Después deben entregar el plan parcial al ayuntamiento para su aprobación inicial. Tras las alegaciones, llega la aprobación final y se redacta el proyecto de urbanización. El suelo ya es urbano y quedan las licencias de edificación, que también concede el municipio. En todo el proceso, han podido pasar hasta seis años.

El proyecto de ley de Suelo prevé algunos mecanismos para agilizar la salida de los solares al mercado y combatir estas trabas. Por ejemplo, introduce la figura del agente urbanizador, una empresa privada que prepara un solar una vez que está calificado. El agente urbanizador convivirá con la junta de compensación de propietarios, que pasará a llamarse de concertación. En el caso de que a los seis meses de la aprobación del planeamiento, los dueños del solar reunidos en esa junta no presenten una propuesta de convenio para edificar, entra en liza el agente urbanizador. De esta forma, se intentará acabar con las dilaciones especulativas.

El proyecto de ley también acaba con la subastas de suelo promovidas por los ayuntamientos, cuyos ingresos no financieros dependen mucho de estos recursos, ya que el procedimiento encarece el precio de los terrenos. Tras la aprobación de la ley, se adjudicarán por concurso.