Nueva ley, viejas creencias

"Carcoma urbanística" (J. Araujo), "bomba de neutrones" (J. A. Martín Pallín), tales son algunos de los términos con los que en estos días se está evocando el fenómeno de destrucción del territorio provocado por la última y prolongada onda del ciclo de construcción desenfrenada de que "disfruta" nuestro país.

Indiscriminadamente, a lo largo y ancho de nuestra geografía, sin excesiva distinción del color político de los ediles, no hay semana que pase sin que las crónicas -con frecuencia aderezadas con sospechas o acusaciones de corruptelas- relaten un nuevo episodio de urbanismo municipal dirigido a amplificar y perpetuar el antedicho fenómeno.

Apagadas las sirenas de alarma que hace tan solo unos meses habían sido activadas por un informe sobre el proceso de ocupación territorial en el periodo 1990-2000, realizado a partir de los estudios por satélite (Proyecto Corine Land Cover), la alarma volvió a sonar de nuevo a raíz de otro informe (Janelly Fourtou) y de la correspondiente resolución del Parlamento Europeo, con ocasión de la espuria y abusiva aplicación de la ley urbanística valenciana.

No debería ignorarse la muy desigual distribución de las diferentes clases de suelo en la región

Los precios de la vivienda han batido récords históricos de crecimiento

El Plan General de 1997 extendió el suelo potencialmente edificable hasta el agotamiento

En la Comunidad de Madrid, el proyecto de Ley del Suelo que su Gobierno pretende sacar adelante como reforma de la que hace apenas cuatro años aprobara la Asamblea con los exclusivos votos del mismo partido que hoy sigue gobernando, acaba de ser dictaminado favorablemente por el Consejo Económico y Social, eso sí con el voto en contra del Grupo Sindical. En la recta final de su tramitación y discusión parlamentaria, probablemente terminará siendo aprobado de nuevo por la exigua mayoría que sostiene al Gobierno de esta Comunidad.

Mientras tanto, el Ministerio de la Vivienda por su parte no consigue alumbrar la tantas veces anunciada reforma de la legislación urbanística estatal.

Dos son los aspectos sobre los que se ha venido centrando la atención del proyecto de ley madrileña: su supuesto efecto sobre los precios de la vivienda y la exclusión de los municipios de menor población de las medidas urbanísticas de acompañamiento a la política de protección pública a la vivienda contenidas en la vigente ley del suelo de la Comunidad.

Sobre la pretendida incidencia en los precios hay que empezar por aclarar que el principio al que responden "las buenas intenciones" de la reforma está basado en la siguiente línea argumental:

1º, el precio de la vivienda al dificultar o imposibilitar su acceso a un buen número de ciudadanos constituye un problema,

2º, para resolverlo, ampliando las posibilidades de dicho acceso, es preciso agilizar la transformación / urbanización de suelo,

3º, la abundancia de suelo calificado o calificable, es decir el ahora denominado "rústico transformable", producirá un descenso en los precios del suelo primero, y a continuación en los de la vivienda...

De ese modo se cerraría un falaz "circulo virtuoso" jamás verificado y todavía menos en los últimos tiempos.

Poco importa si los hechos y el análisis de los mismos desmienten una y otra vez la linealidad de esa argumentación poniendo en entredicho la intención a la que trata de satisfacer.

Desde la originaria Ley del Suelo de 1956 hasta la fecha, las innumerables versiones que la han sucedido han venido insistiendo, desde visiones distintas pero invariablemente, en ese piadoso propósito, convertido en fundamento y justificación de las mismas, sin que el escaso o nulo éxito de lo conseguido a ese respecto haya llevado alguna vez a reconsiderarlo.

Pero es sobre todo a partir de 1997, con el Partido Popular en el Gobierno, cuando al aprobarse una nueva ley del suelo estatal, el aludido principio, como médula de esa ley, pasó a inspirar y dar soporte legal a un nuevo modelo de crecimiento expansivo y de ocupación del territorio a saturación. En la escasez cuasi natural del suelo -reforzada por la lentitud de los procesos de adecuación para poder edificar sobre el mismo- es donde, según esa visión, reside la responsabilidad del encarecimiento de la vivienda.

De nuevo aquí -como con tanta frecuencia ocurre-, desde una verdad [la "escasez" -con los diversos factores que la refuerzan- determina un incremento en los costes de producción que el promotor ha de soportar], puede llegarse directamente a una gran falacia: son esos costes los que al determinar el precio de la vivienda terminan así encareciéndola.

Consagrado ese "razonamiento" como convicción o creencia económica -por débil que sea su fundamento teórico y sobre todo empírico-, no es preciso ya hacer demasiados distingos: prácticamente igual da que esa escasez se refiera al suelo calificado, al suelo urbanizado o al suelo "ofertado".

Y sin embargo esa distinción resulta ser clave para conseguir no ya una meta realmente inalcanzable a partir de semejantes instrumentos, como sería la disminución de los precios de la vivienda -cuyo origen y explicación estén en otro campo [en el de la demanda, con sus diferentes factores]- pero si al menos una eliminación de algunas de las muchas ineficiencias que lastran el proceso productivo en el sector inmobiliario y, con ello, una reducción de los costes de producción; objetivo éste con el que no cabría más que estar de acuerdo.

De lo contrario, esa apelación indiscriminada a la escasez, sin más, acaba traduciéndose en una obsesiva preocupación por extender y aumentar la superficie del suelo calificado

[declarado como "rústico transformable" o "apto par urbanizar", tanto da], en la ingenua

creencia de que ello inducirá un proceso de competencia que acabará llevando los precios hacia abajo. Cuando, al revés, la única consecuencia verificable seguirá siendo la elevación generalizada del precio en lo que anteriormente era suelo rústico, la consiguiente alimentación de la espiral especulativa y finalmente el ulterior recalentamiento del mercado inmobiliario en su conjunto.

Ejemplo elocuente de ello es lo sucedido tras la aprobación en Madrid de un flamante Plan General que en 1997 extendió el suelo potencialmente edificable hasta el agotamiento de las 60.000 hectáreas de su término municipal: desde entonces al día de hoy, los precios de la vivienda han batido récords históricos de crecimiento tanto en términos nominales como reales.

El Proyecto aquí comentado pretende, en ausencia de un diagnóstico sustentado en la observación y el examen de "la realidad real", encerrar toda la complejidad de esta región en unas pocas cifras, cuya expresión agregada y porcentual lejos de evidenciar aquélla, sólo logra enmascararla ante el lector incauto: ¿o es que a caso nadie ha advertido que ese "escaso" 17,49% de territorio que aún queda por colonizar -casi 150.000 hectáreas de suelo "rústico transformable"-, es más del doble del actual suelo urbano, en donde viven y trabajan casi seis millones de personas? ¿Pueden los inspiradores de este proyecto de ley no haber caído en la cuenta que esos casi 1.500 millones de metros cuadrados de suelo son más de 50 veces lo que ha consumido la ciudad consolidada a lo largo de 11 siglos? (Las 2.720 hectáreas que ocupan en Madrid el centro histórico y su ensanche decimonónico).

Para razonar en términos de escasez -siempre relativa- ¿no sería más aconsejable reorientar un modelo de crecimiento sustentado en un consumo de suelo por habitante que crece a ritmo exponencial?; ¿no sería más lógico diferenciar mediante la oportuna ordenación territorial lo que sucede en los muy distintos lugares del territorio regional?, ¿o es que se piensa que a esos efectos da igual que aquellas cifras correspondan al municipio-capital o a los pueblos de la sierra o de la sagra?

Y lo más sorprendente es que desde la extremada simpleza de esos indicadores porcentuales, se haya pretendido dogmatizar con la arrogancia propia del "pensamiento único", al afirmar que "la propia situación real del territorio de la Comunidad de Madrid no deja ya margen alguno para otro tipo de planteamientos [distintos al de la ocupación "a saturación"], por muy bienintencionados que estos sean".

En cuanto al otro aspecto -el de la discriminación (negativa) de los pequeños municipios en la protección de vivienda- para comprender su significado e impacto verdaderos no debería pasarse por alto, tampoco en este extremo, la muy desigual distribución de las diferentes clases de suelo en esta Comunidad.

Los municipios a los que el proyecto de nueva Ley del Suelo exime de la obligación de reservar suelo para vivienda protegida (los de menos de 15.000 habitantes) aunque en población representan actualmente menos del 8% del total, concentran en cambio el 70% del suelo de la Comunidad y el 80% del no urbanizable (es decir el "rústico transformable"). Si a lo anterior unimos la importancia que algunos de ellos tienen ya (por su localización y posición) en cuanto a expectativas inmobiliarias, no es difícil predecir los estragos que puede causar tal exención como nuevo estímulo para la "búsqueda del máximo beneficio", inseparable tantas veces de la pura codicia inmobiliaria.

Por otra parte son precisamente estos municipios (sobre todo algunos), los que más necesitarían de ese tipo de protección porque en ellos, a diferencia de lo que ocurre en los más centrales y de mayor tamaño, tales medidas de limitación administrativa de precios pueden ser realmente efectivas, al ser menor el diferencial con los precios del mercado de viviendas libres.

Como colofón sólo cabe decir que, por encima de cualquier otra consideración, lo que finalmente prevalece en el juicio sobre esta reforma es su radical inutilidad, el ensimismamiento de la mirada hacia el pasado y la pérdida de una ocasión para extraer consecuencias de lo que ya cabe percibir en el presente para afrontar un futuro que, en cualquier caso, va a ser bien distinto.

El centro de atención pues, debería desplazarse desde donde, vanamente, siempre ha tratado de estar -el suelo y su mercado-, hacia otras preocupaciones más acuciantes y sobre todo más ajustadas a la naturaleza normativa del instrumento.

La ordenación y planificación regional y la rehabilitación e intervención en la ciudad existente, deberían ser -sin duda- las cuestiones que por más aplazadas y al mismo tiempo más perentorias, deberían ocupar ahora esa posición central.

En cualquier caso, para tratar de poner en pie una reforma útil y sobre todo duradera, parece imprescindible el cumplimiento previo de algunos requisitos que en la de ahora para nada se han tenido en cuenta:

- Haber llegado a establecer un diagnóstico convincente sobre la realidad urbana y territorial (madrileña) y sobre las insuficiencias de la vigente legislación para afrontar y mejorar dicha realidad.

- Tener capacidad para presentar ordenadamente y con claridad los objetivos de la reforma y los instrumentos idóneos para alcanzarlos.

- Contar con la posibilidad de llegar a establecer una efectiva coordinación entre el Gobierno central y el de la Comunidad, a fin de alcanzar la máxima coherencia y convergencia entre las reformas de la ley estatal y de la autonómica.

- Posibilidad, asimismo real, de alcanzar el más amplio consenso político -prácticamente la unanimidad- sobre una reforma basada en un firme propósito de estabilidad y durabilidad.

Jesús Gago Dávila es arquitecto urbanista.