La mejora de la hipoteca

La situación cambiante que se puede producir a lo largo de los años en los tipos de interés de mercado, así como en las condiciones de la oferta hipotecaria de las entidades financieras, provoca que muchas personas con préstamos hipotecarios deseen adaptar las condiciones de su préstamo a la situación actual. El medio para actualizar estas condiciones es la novación: la modificación, por acuerdo entre la entidad financiera y los titulares, de alguna de las condiciones de un préstamo que ha sido formalizado previamente.

No obstante, no es posible modificar todas y cada una de las condiciones que regulan el préstamo hipotecario. Existe la posibilidad de realizar novación sobre: el tipo de interés aplicado, normalmente se realiza a petición de los titulares para mejorar el tipo de interés o también para cambiar el índice de referencia (Euríbor, IRPH); para pasar de tipo de interés fijo a tipo de interés variable o viceversa, ya sea durante un plazo determinado o para toda la vida del préstamo, y también se puede realizar novación sobre el plazo de amortización (tanto para alargarlo como para recortar el mismo). El gráfico adjunto pone de manifiesto que éstas son las dos modificaciones más usuales en Banco Sabadell.

La novación supone la modificación, de mutuo acuerdo, de las condiciones de un préstamo

Las novaciones adquirieron gran importancia hace unos años por la fuerte caída de los tipos de interés que se produjo en la segunda mitad de los años noventa. Esta caída produjo una situación en la que los préstamos antiguos estaban formalizados a tipos fijos que oscilaban en el entorno del 15% y los nuevos préstamos hipotecarios se formalizaban muy próximos al 5%.

Este descenso generalizado de los tipos de interés del mercado y en concreto de los préstamos hipotecarios, motivó al Gobierno a preocuparse por las personas que habían contratado sus préstamos con anterioridad a la bajada de los tipos.

Con la finalidad de facilitar que estas personas pudieran beneficiarse de las ventajas que suponía ese descenso, el Gobierno dictó la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre la modificación de préstamos hipotecarios.

Esta ley establece que estarán exentas del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas.

Por tanto, se había conseguido facilitar y abaratar estas operaciones, convirtiendo la novación en la solución más ventajosa para ambas partes, dado que produce unos gastos mínimos.

En la actualidad, el protagonismo de las modificaciones en las condiciones de los préstamos lo siguen teniendo los cambios en los tipos de interés, seguidos por las modificaciones de plazo:

Si no es posible acceder a una novación del préstamo, lo normal es que se solicite la subrogación del mismo en otra entidad financiera que mejore las condiciones actuales. En este proceso se cambia el acreedor del préstamo (entidad financiera) con el fin de obtener una mejora en las condiciones del tipo de interés que se aplican en el mismo.

No obstante, la subrogación conlleva más gastos que la simple novación en la misma entidad financiera (honorarios notariales, tasas registrales, comisión de subrogación del nuevo préstamo, gastos de tasación y honorarios de gestión). Además, la entidad bancaria de procedencia usualmente cobra una comisión por cancelación anticipada sobre el capital pendiente.

Por tanto, siempre es de gran importancia tener en cuenta, cuantificar y valorar tanto el ahorro que se producirá en las cuotas futuras, por el menor tipo de interés, como los gastos en que se incurrirá en el momento en que se realice la novación o subrogación del préstamo hipotecario.

Alberto Constans Fernández es director de banca para particulares del Banco Sabadell.