Las nuevas hipotecas alarman en EE UU

El recalentamiento de los mercados inmobiliarios y el surtido de nuevas hipotecas que lo acompaña han llegado a Estados Unidos. Los riesgos de esta situación, que ofrece grandes oportunidades de enriquecimiento a algunos especuladores y también grandes oportunidades de perder hasta la chaqueta para los incautos que pretendan ganar dinero fácil, alarman a las autoridades. El propio Alan Greenspan, el presidente de la Reserva Federal, ha expresado su preocupación en una reciente comparecencia en el Congreso.

Una caída brusca del precio de los inmuebles o una elevación de los tipos de interés de las hipotecas puede arruinar a multitud de inversores

El mercado de la vivienda de EE UU es el último que ha decidido tentar a los inversores, que en su mayoría se creen capaces de lucrarse en el mismo, con unos créditos en potencia muy arriesgados. Hipotecas en las que durante mucho tiempo sólo se paga el interés, sin ningún desembolso en efectivo, y que permiten unos pagos mensuales inicialmente bajos, pero que a la postre se pueden convertir en trampas financieras si los precios de los inmuebles bajan o si las tasas de interés de las hipotecas suben.

Incluso el presidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan, ha hecho públicas advertencias sobre estos préstamos. Se refirió a ellos en un testimonio ante la Comisión Económica Conjunta del Congreso en junio. "El extraordinario aumento de los préstamos sólo a interés, así como la introducción de otras formas exóticas de hipotecas a tasas ajustables, son acontecimientos de especial preocupación", dijo a los congresistas.

La ventaja de los créditos sólo a interés es que pueden originar una rápida acumulación de capital por los avances del mercado, mientras que requieren bajos pagos mensuales en comparación con los préstamos corrientes.

En mercados donde se producen grandes aumentos en los precios de la vivienda, los préstamos a interés solamente no son preferidos por especuladores e inversores, sino que hacen que los pagos sean más accesibles para los compradores de viviendas, que normalmente no reunirían las condiciones para recibir crédito.

Los créditos a interés solamente representaron casi 40% de las compras de viviendas y un tercio de las hipotecas privadas concedidas en California hasta mayo, contra un 1,4%, que contabilizaban años atrás, según http://www.loanperformance.com, una división de supervisión de hipotecas de First American Real Estate Solutions. En promedio nacional suponen casi un 20% del total de los créditos, casi 20 veces más que en los últimos cinco años.

Los préstamos ajustables de nueva opción pueden significar pagos incluso menores, con tasas iniciales anunciadas de apenas el 1%. Como con todas las hipotecas ajustables, la tasa se debe sumar a un "margen" de hasta el 2,8%, para dar el porcentaje anual de la tasa. Para un crédito de medio millón de dólares, el pago para una opción de tasa ajustable (ARM) sería de 1.600, con un ahorro del 42% respecto al crédito de 30 años.

La contrapartida es el riesgo de la tasa de interés y el repago. Uno de los grandes peligros del crédito de interés solamente es cuando el valor de una vivienda declina. En ese caso, se convierte en un crédito "al revés", en el sentido de que uno debe más de lo que vale la vivienda. De ocurrir eso, el comprador podría sentirse tentado a abandonar la vivienda, cargando al banco hipotecario con la propiedad devaluada.