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Metrovacesa ofrece 5.500 millones para crear la segunda inmobiliaria europea

La compañía lanza una oferta de compra sobre el 100% de la firma francesa Gecina

Metrovacesa, la primera inmobiliaria española, ha puesto en marcha una ambiciosa operación, valorada en 5.500 millones de euros, para hacerse con su rival francesa Gecina. La compañía ha cerrado la compra de una participación del 30% por 1.640 millones y ha lanzado una oferta pública de adquisición (OPA) amistosa por el resto del capital. La operación, la mayor realizada jamás en el mercado inmobiliario europeo, situará a Metrovacesa como la segunda compañía del sector en la Unión Europea y la primera de la zona euro, con activos superiores a 13.600 millones.

Metrovacesa ha puesto un pie de gigante en Europa. Llevaba meses buscando fuera de España una empresa para aumentar el peso de los alquileres en su cartera, frente a la promoción de viviendas. Ya intentó comprar una inmobiliaria en Francia hace unos meses, pero su rival Colonial (controlada por La Caixa) se le adelantó; luego miró a Bélgica, e incluso estuvo a punto de cerrar una operación en Holanda. Al final el presidente de Metrovacesa, Joaquín Rivero, se ha salido con la suya y ha alcanzado un acuerdo que le permitirá, si todo sale según lo previsto, hacerse con el control de la primera inmobiliaria francesa, Gecina, empresa patrimonialista propietaria de edificios en el centro histórico y financiero de París.

La operación de compra se desarrolla en dos frentes. En primer lugar, Metrovacesa firmó la noche del lunes la adquisición de una participación del 22,25% a la compañía de seguros Assurances Generales de France, y de otro 7,75% a la aseguradora Azur-GMF. El montante conjunto alcanza 1.640 millones, a pagar el 30 de diciembre. Esto supone que la oferta es de 89,75 euros por cada acción de Gecina, con una prima del 11,3% sobre el precio de cierre de los títulos en la Bolsa de París el lunes pasado.

Para completar la operación, Metrovacesa presentó ayer ante la autoridad bursátil francesa una OPA por el 100% de Gecina, aunque la legislación de ese país sólo obliga a lanzar una OPA por el 100% cuando una empresa compra más del 33%. Así, la oferta para el resto de accionistas consiste en dos opciones: abono en metálico de 87,65 euros por título a pagar el día siguiente del cierre de la OPA -se calcula que en mayo-, o pago en metálico de 89,75 euros por acción el 30 de diciembre, en los términos acordados con las aseguradoras.

Metrovacesa ha echado sus cuentas y está convencida del éxito de aceptación de la OPA. Además, la inmobiliaria se ha convertido en el principal accionista individual de la compañía francesa tras la compra del 30%. El resto de accionariado está formado por Grédit Agricole (12,4%), accionistas minoritarios (10%), accionistas institucionales (15,4%), accionistas extranjeros (24,6%) y el Tesoro francés (4,7%).

En total, la oferta valora el 100% del capital de Gecina en 5.500 millones. "¿Que si la compañía es cara? Si cumplimos nuestros objetivos, será una inversión muy buena", afirmó ayer Joaquín Rivero, que habló desde París -a través de una videoconferencia- con un grupo de periodistas convocados en un hotel de Madrid. Analistas de Ibersecurities, Bankinter y Safei consultados por la agencia de noticias Europa Press coinciden en que la compra es cara en comparación con la rentabilidad que puede reportar. Metrovacesa prevé que el beneficio por acción recurrente aumente un 10% durante el primer año de la operación.

Pero la compra tendrá, sin duda, un impacto indiscutible en la deuda neta de ambas compañías. Rivero evitó dar cifras, ya que dijo que es necesario esperar a que concluya la OPA para saber el nivel de endeudamiento que debe asumir. Aunque el objetivo de la compañía es conseguir el 100%, Metrovacesa ajustará esa participación para que al menos un 40% de Gecina siga cotizando en la Bolsa de París.

Financiar la deuda

Metrovacesa planea financiar la operación con un crédito a siete años concedido por Royal Bank of Scotland, Morgan Stanley, Banco Popular y Calyon, la división de banca de inversión de Crédit Agricole. Además, la inmobiliaria tiene la intención de realizar una ampliación de capital de unos 800 millones. Los términos y fechas de esta ampliación no han sido definidos.

Rivero dijo que cuenta con el apoyo de los accionistas de referencia de Metrovacesa (Sacresa, el Popular y varias cajas de ahorro), que se han comprometido a suscribir unos 350 millones de euros. La venta de activos -entre 300 y 600 millones de euros- de Metrovacesa constituirá la tercera pata de la financiación.

Gecina y Metrovacesa, que se encontraban ayer suspendidas de cotización y volverán hoy al parqué, crearían un gigante bursátil de 7.500 millones. La compañía francesa permite a la española aumentar del 60% al 83% el peso de los alquileres en su cartera, un negocio que garantiza unos ingresos más estables que la promoción. Metrovacesa no se fusionará con Gecina para poder sacar partido de las importantes ventajas fiscales que las empresas patrimonialistas tienen en Francia.

Un ascenso imparable en apenas siete años

En apenas siete años, tras entrar como accionista de referencia en Bami, una pequeña inmobiliaria en pérdidas, Joaquín Rivero se ha convertido en uno de los empresarios inmobiliarios más importantes de Europa. Con el apoyo del Banco Popular y un grupo de cajas de ahorro, el presidente de Metrovacesa ha impulsado desde 1997 una serie de fusiones y ampliaciones de capital que le han llevado hasta el puesto número dos de las inmobiliarias europeas, tras British Land.

La primera y más polémica operación de Rivero (Jérez, 1945) se produjo en 1999 con la adquisición a Altadis de Zabálburu en 1999. Bami (4,7 millones de beneficio y 850.000 euros de deuda) compró el 100% de la inmobiliaria, una compañía cuatro veces mayor, por 294 millones. Pero también se hizo con inmobiliarias medianas, como Inmopark 92, que absorbió en 2001. Un año después se hizo con la vasca Jaureguizahar.

Pero el verdadero golpe de efecto llegó en junio de 2002, cuando Bami se hizo con el control de Metrovacesa, que duplicaba las ventas del grupo de Rivero y multiplica por seis su beneficio. Otra vez Bami se comía un pez más gordo. La cosa no acabó ahí. Recién anunciada la fusión con Metrovacesa, un grupo de inversores italianos presentaron una oferta de compra hostil por ésta. Se desencadenó entonces una dura guerra por el control de la primera inmobiliaria española que ganó Rivero.

Ahora, Rivero se ha vuelto a atrever con una empresa más grande, con activos de 8.068 millones, frente a los 5.540 millones de Metrovacesa, y como casi siempre a cambio de endeudarse fuertemente. Los analistas se preguntaban ayer si el precio ofrecido por la francesa Gecina valía la pena. Rivero defendió la operación. "Nuestra estrategia siempre ha estado centrada, desde Bami, en el crecimiento". Añadió que, tras digerir la adquisición de Gecina, seguirá comprando.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Miércoles, 16 de marzo de 2005

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