Hipotecas a dos bandas

La moneda europea se ha hecho fuerte frente a la divisa norteamericana. Los máximos se suceden y, en más de una jornada, se han tenido que entregar 1,33 dólares para conseguir un euro. Para quienes suscribieron una hipoteca en dólares estadounidenses hace ahora dos años, el negocio ha sido redondo. Su crédito les está saliendo prácticamente gratis. A pesar de que los expertos apuestan por que el ímpetu del euro se mantendrá en los próximos meses, aconsejan prudencia a la hora de suscribir una hipoteca en esta moneda. Sus recomendaciones para aquellos que quieran asumir riesgos de cambio se decantan por el franco suizo o el yen, unas monedas más estables.

La revalorización en más de un 30% del euro ha dejado el coste real de un crédito en dólares en cuotas mensuales por debajo de cero

A finales de 2002, el precio oficial del dinero en Estados Unidos era del 1,25%, uno de sus niveles históricos más bajos. Entonces, esta divisa se negociaba en el mercado interbancario de Londres (libor) entre el 1,3% y el 1,4%. Aplicado sobre esta cantidad un diferencial de 1,5 puntos resultaba un tipo de interés en torno al 2,8%, cerca de un punto por debajo de muchos de los préstamos hipotecarios que se comercializaban en euros por bancos y cajas de ahorros españolas.

Por aquellas fechas, noviembre-diciembre de 2002, el euro y el dólar mantenían prácticamente la paridad: un euro, un dólar.De quienes suscribieron entonces una hipoteca multidivisa en la moneda norteamericana se puede decir que "han hecho un buen negocio", pues la revalorización en más de un 30% del euro en este tiempo ha dejado, a la hora efectiva de abonar las cuotas mensuales, el coste financiero real del crédito por debajo de cero.

Menos llamativas, aunque también significativas, han sido "las ganancias" cosechadas por los titulares de hipotecas multidivisa en yenes o francos suizos. Precisamente por este buen comportamiento de las hipotecas en dólares o yenes en los dos últimos años y porque los diferenciales de tipos de interés se han ido acortando en estos meses, los expertos, de cara a futuro, recomiendan prudencia a la hora de endeudarse en una moneda distinta del euro. En este sentido, su apuesta se centra en los hipotecarios en francos suizos, por considerarse ésta una moneda con menor coste y mayor estabilidad cambiaria.

Tipos variables

Los préstamos hipotecarios en divisas son siempre a tipo de interés variable. Para fijar su precio, se utiliza como referencia el libor (tipo de interés para cada divisa en el mercado interbancario de Londres) más un diferencial que varía según las entidades en función de los importes, de la moneda elegida y de los plazos establecidos. En general, este tipo de hipotecas cubren entre el 55% y el 80% del valor de tasación de la vivienda. El particular, residente o no residente en España, fija en su contrato inicial la moneda en la que desea realizar sus liquidaciones de intereses y capital mensuales, trimestrales o semestrales, según lo negocie con cada entidad.

Hasta unos días antes (un tiempo que varía entre tres y cinco días, según las entidades) de pagar la cuota correspondiente al préstamo, el cliente puede dar orden de cambiar la divisa en la que está endeudado. Puede incluso volver a denominar su préstamo en euros si considera que ésta es la moneda más adecuada.

Los intereses y amortización de capital correspondientes a esa cuota se abonarán en la moneda determinada en primera instancia y se aplicará la nueva divisa en la siguiente liquidación. Una vez que el particular ha expresado su deseo de cambiar de divisa, sin necesidad de realizar ninguna escritura o documento notarial, la entidad llevará cabo el cambio correspondiente, por lo que el cliente hipotecario dejará, por ejemplo, de tener una deuda en euros a otra en francos suizos, dólares o yenes.

Por norma general, las entidades utilizan los cambios comprador y vendedor de divisas y no de billetes, en los que las diferencias no son excesivamente altas, aunque existen. En algunos casos, como es el de la modificación de la divisa original del préstamo, las entidades aplican el cambio medio de la jornada para evitar costes adicionales para el cliente. En otras se fijan unos porcentajes de cambios (entre el 0,02 por 1.000 y el 0,03 por 1.000) o unas cantidades fijas por operación.

Por lo demás, estos préstamos hipotecarios funcionan como cualquier otro hipotecario en divisas, con sus correspondientes gastos de apertura, tasación, amortización anticipada y cancelación.

En cualquier caso, el particular que suscriba una hipoteca en yenes, dólares o francos suizos tiene que saber que asume un doble riesgo. El primero de los riesgos, igual que en cualquier otro préstamo variable, es el de modificación de los tipos de interés. El segundo riesgo es de cambio.

Costes reales

Los intereses y la amortización del préstamo hipotecario (las cuotas mensuales o trimestrales) se han de abonar en la divisa elegida. Si para el particular español comprar dólares, yenes o francos suizos resulta cada vez más caro (se aprecian las otras monedas), el coste real del préstamo sube. Si es el euro el que se aprecia (tal y como sucede en la actualidad), las cuotas reales disminuyen, y con ello, su coste efectivo. En función de cuál sea la magnitud de esta apreciación o depreciación se podrán lograr importantes ganancias o significativas pérdidas (véase cuadro).

Ningún banco o caja de ahorros comercializa de forma general un préstamo hipotecario en divisas. Como señala Amadeu Font, director de la unidad de negocio internacional del Banco Popular, "este tipo de créditos se dirige a un público muy selectivo, con amplios conocimientos financieros y con niveles de renta medio, medio-altos". De la misma opinión es Ramón Gras, responsable de estos productos en el Banco Sabadell, quien asegura "que no hay que olvidar que, sobre todo en los momentos actuales, con tipos de interés en Europa bajos, el doble riesgo que se asume en estas hipotecas es muy elevado".