Lo importante no es el tanto, sino el ciento

La reciente petición del presidente de la Federación de Municipios al Gobierno para aumentar del 10% al 15% el aprovechamiento urbanístico que le corresponde a los ayuntamientos, ha puesto de nuevo de actualidad un viejo y desorientado debate que, por inconsistente, ya debería estar superado: si la "cesión por los promotores" de un 15% de suelo a los ayuntamientos aumenta los costes de producción y ello implica una subida en el precio final de la vivienda.

En primer lugar, se debe aclarar que si alguien cede algo en el sistema urbanístico español es la Administración a los propietarios a través del planeamiento. Es decir, cuando por razones de interés general se decide que la ciudad debe crecer por una determinada zona, el plan otorga hoy el 90% del aprovechamiento, es decir, de las plusvalías derivadas de los derechos edificables a sus afortunados propietarios. El 10% restante lo mantiene la Administración en concepto de participación pública en las plusvalías que ella misma ha generado mediante el planeamiento, en cumplimiento del mandato constitucional establecido en su artículo 47. Por tanto, ni los promotores ni los propietarios ceden aprovechamiento alguno a los ayuntamientos, sino más bien al contrario, son éstos los que ceden a los favorecidos titulares de suelo reclasificado el 90% de las plusvalías que se derivan de las previsiones urbanizadoras del planeamiento.

Defínase con racionalidad el reparto de plusvalías entre Administración y ayuntamientos

Tampoco se ajusta a la realidad que el paso del 10% al 15% vaya a aumentar los precios de la vivienda y ello porque el empresario, cuando va a adquirir un terreno, lo valorará en función de los derechos edificables atribuidos. Si el derecho asciende al 85%, pagará por ello y no por el 90%. Podría aducirse que si bien esto es cierto, el propietario no reducirá su precio a causa de la disminución de los derechos atribuibles, por lo que el incremento terminará por producirse. Sin embargo, la inconsistencia del argumento se desvela, entre otras razones, en la reciente experiencia española. Entre 1990 y 1997, el porcentaje público en vigor era del 15%, y desde 1998 hasta la actualidad del 10% como máximo. Pues bien, en estos últimos años, la vivienda ha subido el doble que en el primer periodo, contradiciendo con total rotundidad el argumento incrementalista señalado.

Parece que a estas alturas del siglo XXI y de cultura urbanística española ya va siendo hora de introducir claridad en el debate. ¿Qué sentido tiene en una economía social de mercado establecer rígidamente por ley un porcentaje blindado de atribución de plusvalías al propietario de suelo reclasificado? Por otro lado, la realidad urbanística española viene a demostrar que a través de los convenios de suscripción voluntaria, el reparto de plusvalías entre la Administración y el afortunado terrateniente adquiere proporciones mas equilibradas. El ejemplo de la recalificación de la Ciudad Deportiva del Real Madrid, tan cuestionable por otras causas, viene a demostrar que cuando la rentabilidad económica derivada de los derechos edificables es sustanciosa, la Administración aumenta su participación (hasta 1/3) y la propiedad se acomoda con el resto.

Es decir, donde el planeamiento genera sustanciales plusvalías, el reparto público-privado de las mismas puede y debe ser más equilibrado que en donde éstas son escasas o nulas. Como dice el título de este artículo, lo importante no es el tanto, si no el ciento. Por ello, elévese a rango legal lo que normalmente se hace en el mercado inmobiliario habitual. Establézcase algún modelo de previsión que determine la rentabilidad de las actuaciones urbanizadoras identificadas por el planeamiento y, sobre ella, defínase, con racionalidad, el reparto de las plusvalías entre Administración y particulares. Pero, eso sí, que la parte pública se destine con exclusividad a vivienda protegida o a otros usos de utilidad social, y en el caso de su enajenación, siempre por concurso y nunca por subasta. No debe olvidarse que el citado artículo 47 de la Constitución mandata a los poderes públicos a impedir la especulación del suelo (única especulación prohibida expresamente por la Carta Magna) y, por consiguiente, la "antiespeculación administrativa debe empezar por ella misma".

Obviamente, el sistema de reparto deberá garantizar una viabilidad lógica para los operadores privados, pero ello, con total claridad, no parece difícil. Todos sabemos que el factor suelo, como componente del precio de venta de la vivienda, supone el 40%-50%, como media, del mismo, llegando a alcanzar en las localizaciones mas demandadas hasta el 70%-80%. Este dato, escandaloso por otra parte, viene a poner de manifiesto el enorme margen que se dispone para aplicar el modelo de participación variable que este artículo propone.

Medidas análogas a ésta, absolutamente normales en la mayoría de los países europeos, junto a la reformulación de los criterios de valoración legal del suelo que desestime los componentes especulativos no derivados del esfuerzo inversor del propietario, acompañados de una política intencionada de vivienda protegida fundamentalmente en régimen de alquiler y la regulación de sistemas de ejecución urbana propiciadores de la concertación entre la iniciativa pública y la privada más emprendedora, sea o no propietaria de suelo, permitirá de una vez por todas homologar a España con la Europa a la que pertenece y perder, definitivamente, el lamentable liderazgo que dispone en el incremento exacerbado de los precios de la vivienda.

Gerardo Roger Fernández es arquitecto. Profesor de Urbanística de la Universidad Politécnica de Valencia.