Bolsa y vivienda, en dura competencia

Nunca hasta ahora habían entrado en dura competencia. Sin embargo, la pasada crisis bursátil, los bajos tipos de interés y el auge inmobiliario han empezado a enfrentar estas dos inversiones tan distintas por sus riesgos, liquidez y oscilaciones. En cuanto a la rentabilidad, en el último decenio, la vivienda ha superado a la compra de acciones con casi 20 puntos más de ganancia. Mirando periodos más largos, la Bolsa se erige como vencedora.

Tiene un mayor impacto sobre la demanda de vivienda la caída de la rentabilidad de los fondos de dinero o los bonos que de la Bolsa

En el periodo 1995-2002, el precio de la vivienda nueva en España subió el 84%, mientras que el índice Ibex 35 lo hizo en un 66%

Aunque el dinero mira siempre de reojo cualquier posibilidad, lo cierto es que la Bolsa y el mercado inmobiliario nunca han estado tan realacionados como ahora. El presidente de la Bolsa de Madrid, Antonio Zoido, auguraba para este año un desplazamiento de dinero desde la inversión inmobiliaria hasta los salones de contratación de acciones -ahora convertidos en ordenadores- para esperar un buen ejercicio.

Del mismo modo buena parte del boom o de la burbuja inmobiliaria de los últimos años ha tenido su explicación en los tres años de crisis bursátil del periodo 2000-2002 que llevó a muchos inversores a optar por el ladrillo. Una unión entre Bolsa e inmuebles que hasta ahora era más habitual, lógica y frecuente en la renta fija (letras, bonos y obligaciones).

Arturo García, gerente de Gladius Consulting, explica en un reciente artículo para la Bolsa de Madrid que en el periodo 1995- 2002, el precio de la vivienda nueva en España experimentó un aumento del 84%, mientras que el índice Ibex 35 lo hizo en un 66%. Casi 20 puntos de diferencia a favor de los inmuebles. También han vencido los inmuebles a la Bolsa en el periodo de 1987 a 2001, cuando la vivienda multiplicó su precio por 3,8 veces, mientras que la Bolsa lo hizo por 2,5 veces.

Los tiempos, pues, han sido muy propicios para la inversión inmobiliaria, coincidiendo también con una fuerte crisis del mercado de acciones en el inicio del nuevo milenio. Con una perspectiva de más largo plazo, las cosas cambian. Desde 1980 hasta 2001 se multiplicó por 20,9 veces el índice general de la Bolsa de Madrid. La vivienda consiguió en igual plazo de tiempo multiplicar su valor por 8,3 veces. Tal y como indica este experto las bondades de la inversión en inmuebles o en Bolsa dependen mucho del periodo histórico que se compare.

Buscar alternativas

A las altas rentabilidades que ha ofrecido el ladrillo en los últimos dos lustros habría que sumar una situación excepcional en los tipos de interés con niveles mínimos históricos en los últimos años y, por supuesto, muy bajos para el gusto del inversor español acostumbrado a elevadas rentabilidades en activos de renta fija o depósitos bancarios. Una novedosa situación para el inversor español que le ha obligado a buscar nuevas alternativas a sus rentables refugios del pasado.

"En España, la inversión en vivienda como un activo que permite diversificar las carteras de los inversores se ha producido de forma más tardía que en otras economías industrializadas. En función de las condiciones de tipos e interés y rentabilidad esperada, los flujos de inversión se dirigirán bien hacia activos financieros o hacia la vivienda", explican desde Analistas Financieros Internacionales (AFI) en un reciente estudio sobre la demanda de viviendas.

Los expertos de AFI consideran, sin embargo, que el inversor que acude desde los activos financieros a los inmuebles cuenta con un perfil más conservador y viene, por tanto, desde inversiones de renta fija. "El resultado obtenido de nuestro estudio pone de manifiesto el mayor impacto que tiene sobre la demanda de vivienda la variación de la rentabilidad de los activos con menor nivel de riesgo (fondos de dinero y bono a 10 años) que los activos bursátiles. Es lógico que el inversor demande un aumento del diferencial de rentabilidad mayor en los activos con mayor riesgo para trasladar sus fondos invertidos en el mercado residencial", explican.

Cirus Andreu, director general de Bancsabadell Inversión, encuentra , sin embargo, coincidencias entre la inversión en inmuebles y acciones. "Ambas son una buena protección contra la inflación y cuentan con un subyacente real (viviendas o empresas) frente a la renta fija que ofrece un interés nominal. Nosotros somos partidarios de invertir en los dos mercados en el contexto económico actual. Sus rentas están ligadas a superar la inflación en un entorno a medio plazo de tipos al alza". Eso sí, Andreu deja claro que el riesgo de la Bolsa es mayor al de los inmuebles, que ofrece un riesgo medio y una escasa volatilidad a tenor de su comportamiento en los últimos años.

Por último, Koro Usarraga, directora general de la inmobiliaria Renta Corporación, considera que se trata de inversiones muy diferenciadas. "El inversor en Bolsa busca una ganancia más elevada y un periodo de tiempo inferior, mientras que el sector inmobiliario se muestra como una inversión más estable y a más largo plazo. Eso sí, entre uno y otro mercado se producen situaciones especiales que obedecen a coyunturas específicas. Cuando un activo financiero o los inmuebles se encuentran claramente al alza una parte de la inversión se dirige hacia ellos, aunque los perfiles de inversor son distintos". Usarraga espera que en los próximos años la rentabilidad de los inmuebles se mueva entre el 6% y el 8% que son sus niveles de revalorización históricos.