'Monopoly'en el centro comercial

Al calor del boom de la vivienda y de los nuevos formatos de distribución, los centros comerciales se han convertido en una de las principales actividades del mercado inmobiliario, en activos buscados por los grandes fondos europeos de inversión y de pensiones y en un segmento relevante del comercio minorista (representan un 22% del sector). Las cifras de su expansión son elocuentes. En los últimos cuatro años se han abierto 125 centros, que en conjunto suman una inversión de 5.600 millones de euros y 125.000 nuevos empleos.

En 2003 abrieron 40 centros, que supusieron una inversión de 1.800 millones de euros, y hubo 15 compraventas por un importe de 1.200 millones

Los centros comerciales, un negocio a caballo entre el mercado inmobiliario y el mercado de la distribución, registraron en 2003 un incremento en sus ventas del 13%, hasta situarlas en 33.000 millones de euros, y sus tiendas y locales recibieron la visita de 1.200 millones de personas. "Cada cinco o seis años, con independencia de la progresión que se produce en el conjunto del mercado minorista, los centros comerciales suben su cuota de participación en el total de ventas en un punto", señala Javier García-Renedo, presidente de la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC).

La distribución, sin embargo, es sólo una de las vertientes de un negocio mucho más amplio en el que participan constructoras, inmobiliarias e instituciones de inversión colectiva. "Es una fórmula de riesgo compartido entre promotores inmobiliarios y comerciantes", explica García-Renedo, "que la diferencia de otros formatos de distribución y facilita la asunción de fuertes inversiones". La gestión y explotación de los centros comerciales es compartida y los alquileres de los locales recogen una parte fija y otra variable en función del tipo y de los resultados del comercio o actividad específica del inquilino. La gestión exige un control muy exhaustivo, según García-Renedo, de ventas y afluencia.

Todos estos factores producen un elevado grado de dinamismo, movilidad y renovación, tanto entre los comerciantes como entre los promotores e inversores. Así, en 2003, según datos de la AECC, se contabilizaron 15 operaciones de compraventa de centros comerciales ya existentes por un importe superior a los 1.200 millones de euros. "Un promedio de 80 millones por transacción, que no está nada mal", dice García-Renedo.

Fondos y trasfondo

Entre otras operaciones, destaca la venta de seis de sus centros comerciales españoles por parte de ING Reale Estate Development, una de las compañías que integra el grupo holandés ING, por un importe de más de 400 millones de euros (unos 360 millones se ha embolsado esta firma y el resto Eroski y otros socios). Entre los compradores de estos centros figuran Redevco, una sociedad inmobiliaria holandesa que pertenece al grupo familiar Brenninkmeijer y está vinculado a la cadena C&A, y el fondo alemán SEB Inmobilien Investment. Destaca también la compra reciente, por parte del Grupo Realia y Heron International, del 50% del centro comercial y de ocio Diversia, situado en la localidad madrileña de Alcobendas, por 63,25 millones de euros.

El desembarco de grandes fondos internacionales en este sector en España, como los citados o el estadounidenses The Peabody Group (O'Connor Capital y JP Morgan), el británico Pillar Property o el portugués Seoane, se ha producido por el atractivo del negocio y, sobre todo, por el bache que sufre el mercado de oficinas. Los centros comerciales son productos inmobiliarios con un perfil de riesgo aceptable, que se convierten en un valor refugio en épocas de inestabilidad en otros mercados inmobiliarios. En España, aunque el censo de fondos inmobiliarios es reducido, el del SCH ya ha incorporado también a su patrimonio centros comerciales.

A la rápida expansión de estos centros, los primeros se abrieron en la década de los ochenta, pero en los últimos cuatro años se han inaugurado 115 de los 473 que existen, ha contribuido indirectamente el boom inmobiliario. Los nuevos planes de actuación urbanística y la creación de nuevos barrios ha facilitado el concentrar en grandes centros el tradicional comercio de calle y, de hecho, según explican en la AECC, la arquitectura y el diseño de estos inmuebles y locales tiende a espacios cada vez más abiertos que recuerden las tiendas de toda la vida.

Junto a los centros comerciales de mediana y pequeña dimensión han proliferado también grandes complejos (en 2003 se inauguraron seis con más de 40.000 metros cuadrados de superficie cada uno y una inversión de 718 millones de euros) en los que se han implicado -a veces también como promotores temporales- los grandes de la distribución (Carrefour, Alcampo, El Corte Inglés) y grandes compañías dedicadas al ocio y los servicios. El componente ocio, pese al mal momento de la distribución cinematográfica, gana peso en la facturación de los centros comerciales de la mano de las actividades vinculadas al deporte.

Entre las promotoras inmobiliarias más activas en el negocio de los centros comerciales se encuentra Metrovacesa, Sacyr-Vallehermoso, Anjona (el grupo de Ángel Jové, hermano de los propietarios de Fadesa), Riofisa, General de Galerías Comerciales y la joint venture Grosvenor Grupo Lar. Es una actividad más atractiva hoy para las promotoras que el mercado de oficinas, y menos cíclico, señalan en AECC, pero que requiere una cierta voluntad de permanencia y una mayor especialización.