Viviendas vacías
En el contexto actual de crisis de la vivienda, el fenómeno de la existencia de tantos pisos vacíos ha adquirido un carácter horripilante y mítico a la vez. Las cifras son impactantes: 2,8 millones de casas deshabitadas en España, 414.234 en Cataluña y 93.717 en Barcelona, según el último censo del Instituto Nacional de Estadística, de 2001. En esta cifra no se incluyen las segundas residencias, unas 600.000 en Cataluña, que también son casos de viviendas infrautilizadas (en la Cerdanya se ha calculado que se utilizan una media de 18 días al año). Tenemos, por tanto, un primer diagnóstico: en un país con un grave problema de acceso a la vivienda y de exclusión social, hay una parte importante del patrimonio residencial que está infrautilizado.
El problema de la vivienda debe abordarse desde frentes diversos y siguiendo procesos laboriosos
Estos datos son inquietantes si tenemos en cuenta, por ejemplo, que en Barcelona, con tantas viviendas vacías, además de los miles de personas que viven hacinadas, hay unos 3.000 sin techo. Da mucho que pensar que la revista Quaderns del Colegio de Arquitectos de Cataluña haya lanzado un concurso internacional partiendo de la premisa de que se prevé construir 400.000 viviendas de nueva planta en Cataluña en los próximos 20 años, cuando las que están vacías son un número similar y, por tanto, en su mayoría susceptibles de ser integradas al mercado del alquiler social a partir de procesos de recuperación. ¿No sería preferente la rehabilitación urbana de barrios, en lugar de más construcción nueva?
Pero un fenómeno tan vergonzoso se convierte también en mítico: si todas estas viviendas vacías se reconvirtieran para uso de la sociedad, sería la panacea para solucionar el problema de la vivienda. En parte es cierto, pero la realidad es mucho más complicada. Para empezar, hay muchos casos de viviendas vacías, por lo menos dos grupos totalmente distintos: las que son viejas y están en mal estado y las que son nuevas y se han comprado para hacer negocio.
Para actuar sobre las primeras sería imprescindible una nueva cultura de la vivienda que diera prioridad a la rehabilitación. Esto tendría muchas ventajas: contribuiría a incorporar viviendas de mayor superficie que la media y evitaría más consumo de territorio. Para ello sería necesaria una nueva legislación que no potencie que los edificios viejos cuya reconstrucción cueste más del 50% de su valor puedan derribarse, una ley anacrónica y nefasta, idónea para expulsar a inquilinos con pocos recursos y para esquilmar aún más el patrimonio arquitectónico residencial: en Cataluña sólo el 10,6% es anterior a 1950. Es manifiesto que la mayor parte de las viviendas vacías están en los tejidos históricos de las grandes ciudades, como Madrid, Barcelona y Valencia, que tienen el 20% de las viviendas en mal estado y donde los procesos de especulación se basan en construir en la periferia y dejar degradar los centros históricos.
Respecto a las segundas, gran parte de los que compran para invertir (en Barcelona se reconoce que un tercio de las compras se realizan para inversión) tienen estas viviendas a la espera de ser vendidas o alquiladas, una situación que nunca se sabe si es real o ficticia. En cualquier caso, las transacciones de venta y alquiler comportan en Barcelona un número aproximado de 25.000 al año. Otra parte de peso similar, otro 25%, muy opaco, lo forman el mercado negro -alquileres no declarados- y las viviendas infrautilizadas, sin empadronamiento, por ejemplo, para uso futuro de los hijos o para usos esporádicos. Además, cada vez hay más segundas residencias de habitantes de otras ciudades que tienen el lujo de poseer un piso en Barcelona.
Ello situaría la cifra real en la mitad. De todas formas, con sólo que el 10% de estas aproximadamente 50.000 viviendas realmente vacías y utilizables en Barcelona entrase en el mercado del alquiler social, el cambio cualitativo sería radical: 5.000 viviendas disponibles cuando la Villa Olímpica suma unas 2.000, Diagonal Mar 1.600, el frente Marítimo del Poblenou 2.000 y toda la operación de la nueva Diagonal unas 7.000. Con muy buen sentido, el nuevo consejero de Medio Ambiente y Vivienda, Salvador Milà, ha manifestado que con sólo que el 5% de las viviendas vacías en Cataluña entrase en el mercado del alquiler social -20.000 viviendas- sería un gran paso. Para que esto sucediera se debería producir una transformación trascendental: una acción pedagógica que hiciera tomar conciencia a la ciudadanía y potenciara una nueva cultura de la vivienda y de la rehabilitación; una legislación que favoreciera, estimulara y ayudara a la vivienda de alquiler social; unas ordenanzas fiscales, ya previstas en ciudades como Barcelona y Sevilla, que graven el 50% el impuesto de bienes inmuebles a los propietarios de viviendas vacías. Son procesos complejos, pero que ya se aplican en algunas ciudades, como Bilbao y L'Hospitalet de Llobregat, y constituyen experiencias pioneras poco divulgadas, basadas en ayudas a los inquilinos o en la creación de alquiler con seguro de cobro.
El problema de la vivienda no se puede resolver con sólo una solución brillante, sino que debe abordarse desde frentes muy diversos y siguiendo procesos laboriosos: movimientos sociales, cambios en la legislación estatal y autonómica, ayudas económicas, control del precio del suelo y de la vivienda terminada, proyectos arquitectónicos modélicos, mejora tecnológica y aplicación de criterios de sostenibilidad, en operaciones que apuesten tanto por la obra de nueva planta como por la rehabilitación. Actuar sobre una injusticia tan flagrante como los miles de viviendas vacías es imprescindible, pero no suficiente.
Josep Maria Montaner es arquitecto y catedrático de la Escuela de Arquitectura de Barcelona.
