Un pacto social por la vivienda
En las últimas semanas expertos de todos los ámbitos han desgranado las causas del alza de los precios en el mercado inmobiliario y su hipotética saturación, para concluir, en muchos casos, que ello afectará negativamente al sistema productivo y las economías familiares. Este planteamiento negativista es el que me gustaría atacar desde el principio desde el sosiego debido. En España se construyen 600.000 viviendas anuales y la demanda aumenta, lo que significa que las familias son previsoras de cara al futuro. Y no lo olvidemos, una parte importante de las operaciones corresponde a extranjeros que acceden a la segunda vivienda en nuestro país.
En nuestro caso, se están construyendo alrededor de 70.000 viviendas anuales, una parte de ellas destinadas a segunda residencia. Por otro lado, el desempleo en la Comunidad Valenciana se ha reducido intensamente al pasar de una tasa de paro del 15% a poco más del 6%, reducción que ha comportado un aumento considerable de la ocupación juvenil y, por tanto, una elevada tasa de emancipación de los menores de 30 años. La mayor del Estado. Hay que tener en cuenta, además, que la Comunidad Valenciana, entre 1995 y 2002 lidera en el ámbito europeo la creación de empleo y el crecimiento del PIB. Podemos deducir por tanto que las expectativas económicas de futuro para las familias valencianas son muy superiores a la del resto del Estado y, aún con ello, el incremento de los precios de la vivienda es cinco puntos inferior al máximo alcanzado en el anterior ciclo alcista (1985-1991).
La aplicación de la Ley reguladora de la Actividad Urbanística supuso un paso decisivo para el fortalecimiento del agente urbanizador, frente al propietario que no podía asumir los costes de urbanización. Bien es cierto, que en este ámbito se ha producido más de un exceso. Pese a ello, el suelo que es el principal bien tangible en el proceso de construcción rebaja su consideración como bien especulativo retenido en pocas manos.
En otro ámbito, pero ligado a lo anterior, hay un dato indiscutible como es que la rebaja de los tipos de interés (del 15% a principios de la década de nos noventa, a menos del 5% en la actualidad) ha supuesto un ahorro considerable para el bolsillo familiar. El esfuerzo inversor de las familias valencianas se mantiene en el 33%, tasa muy inferior al 60% que se necesita en ciudades como Madrid, Barcelona y, a su vez, dentro de los límites recomendados por el propio Banco de España. De ahí que no es difícil concluir que en la Comunidad Valenciana la carga financiera destinada a la vivienda es muy inferior a la que se dedica en ciudades comparativamente semejantes.
Quiero destacar también que cuando se habla de boom, burbuja o auge, hay que tener en cuenta que tomamos prestado el sustantivo de lo acontecido en la bolsa hace cuatro años. La diferencia estriba en que en aquel caso la inversión era sobre bienes intangibles con expectativa de réditos elevadísimos, mientras que la vivienda es un bien tangible con valor de uso, por tanto un bien amortizable. Ésta parece ser la consideración que han tomado en cuenta tanto el informe del Banco de España, como el del Fondo Monetario Internacional para prever un aterrizaje suave que absorba la sobrevaloración actual en el precio de la vivienda. El valor de un bien tangible como la vivienda siempre está latente, mientras que el de las acciones bursátiles se asienta sobre una expectativa intangible.
Diseccionada a grandes rasgos la situación actual podemos concluir que: 1. El precio de la vivienda está sobrevalorado; 2. La normativa legal en nuestra Comunidad ha impulsado el mercado; 3. El esfuerzo inversor en la Comunidad Valenciana se mantiene en límites razonables; 4. La vivienda es un bien tangible necesitado de correcciones en su precio; y 5: Un sector de la población aún tiene dificultades para acceder a la vivienda. El Estado a través de las correcciones de la renta ha introducido el carácter de progresividad en las desgravaciones fiscales. Situación a la que se ha llegado después de que durante décadas las rentas más bajas y las más altas mantenían unas ventajas muy superiores a las que beneficiaban a las clases medias. Hoy, esta tendencia está corregida, y la progresividad en la deducción por vivienda es un hecho. Significa ello que las deducciones por vivienda en la actualidad suponen más de 3.000 millones de euros.
Un gobierno, por tanto, debe aplicarse en alejar la vivienda de la posibilidad de convertirse en un bien especulativo. Ésa ha sido la apuesta del PP en política social en la Comunidad Valenciana desde 1995. Nuestra propuesta de solución ha sido elaborar un Plan de Acceso a la Vivienda para alcanzar la cifra de 100.000 viviendas protegidas en cuatro años, 65.000 de las cuales serán de nueva construcción. Sus ejes son: 1. Poner a disposición de esta estrategia un instrumento público como es el Instituto Valenciano de la Vivienda (IVVSA) que se encargará de ejecutar dicho plan. 2. Acordar con la iniciativa social -entidades financieras, promotores y cooperativas (ya se han firmado dos de estos convenios)- un incremento en la construcción de viviendas protegidas. 3. Acordar con los ayuntamientos la salida de suelo de titularidad pública para viviendas concertadas. 4. Primar en los PAI el aumento de los porcentajes dedicados a vivienda protegida. 5. Establecer mediante decreto las características y condiciones de las viviendas concertadas. 6. Creación de fondos de inversión inmobiliaria que canalicen el ahorro hacia este tipo de construcciones. 7. Fortalecer una política de incentivos fiscales. 8. Intervención directa de la administración a través de la creación del cheque entrada para vivienda o la hipoteca joven.
Son propuestas que planteamos desde una situación de liderazgo en la ejecución del actual Plan Nacional de la Vivienda (2002-2005) y con una legislación urbanística propia, que ha permitido, al poner en el mercado gran cantidad de suelo urbanizable, mantener los precios de la vivienda muy por debajo de la media nacional, incluso en nuestras ciudades más grandes. Nuestra obligación es llevar a cabo este objetivo con la participación de la iniciativa social mediante el compromiso de ésta con la propia sociedad. Hoy está en boga, y además cada vez más asentado, el concepto de Responsabilidad Social Corporativa en ámbitos como el bienestar, la cultura, el medio ambiente o las políticas paisajísticas. Por mi experiencia tanto actual como pasada en el campo de la vivienda y las obras públicas, puedo asegurar que tanto ésta responsabilidad como el cambio drástico acaecido en la concienciación medioambiental de las empresas ha sido decisiva para la elaboración de este plan. Y de ahí las bases sólidas sobre las que se asienta de las que estamos viendo los primeros resultados.
La decidida movilización de todas las administraciones junto con la concienciación de los operadores sociales y la ciudadanía en general están haciendo posible el gran pacto social por la vivienda que hoy se nos demanda. Estamos ante un triunfo del hecho político como punto de encuentro basado en el compromiso y la participación. Para finalizar, desde el reconocimiento de la actual sobrevaloración en el precio de la vivienda y de la responsabilidad social a la que acabo de aludir, también quiero hacer un llamamiento de moderación al sector de la construcción en sus beneficios.
Rafael Blasco es consejero de Territorio y Vivienda.
