La vivienda venció a los mercados

Cientos de asesores, miles de productos financieros, tendencias y expectativas para finalmente hacer lo de siempre: comprar viviendas. Los españoles han vuelto a dar muestras de una gran sabiduría para colocar sus ahorros en un proceso que, actualmente, ya ofrece claras muestras de cansancio por los excesos.

La vivienda cumple una primordial función como bien de primera necesidad, pero también ha sido siempre una magnífica opción para colocar los ahorros. El mismo Banco de España, en su infome anual correspondiente a 2002, destaca esta caracterísitica de inversión de la vivienda como un elemento fundamental en el fuerte alza de los precios de los últimos años.

Se ha producido un fuerte incremento en la venta de segundas residencias, amén de aquellos que han especulado directamente con la vivienda nueva vendida antes de ser entregada. Las fuertes subidas de los precios han hecho interesante cualquier inversión realizada en ladrillos, aunque han sido las grandes ciudades las beneficiarias de las mayores subidas.

Con los tipos de interés por los suelos, el verdero negocio de los últimos tres años ha consistido en endeudarse más

Los datos evidencian el acierto de aquellos que han optado en los últimos años por la inversión inmobiliaria. Como media, 1.000 euros colocados en ladrillos en 1995 se han convertido en 1.856,9. Una ganancia acumulada en estos años superior al 10% y que no ha contado prácticamente con ninguna alternativa interesante. Y eso, teniendo en cuenta que se trata de valores medios y que en ciudades como Madrid, Barcelona o San Sebastián las alzas han sido aún mayores.

Sólo la apreciación del bono a 10 años en este periodo ha superado la ganancia de la vivienda: los 1.000 euros son a cierre del pasado año, 2.077,9 euros. Pero este comportamiento de los bonos es, en cierta medida, histórico, ya que se ha producido la mayor bajada de tipos de interés que ha conocido la economía española. Desde 1995, el proceso de convergencia y la creación del euro en 1999 han provocado una caída de tipos en la economía española que explica que un bono emitido en 1995 haya doblado su valor en este periodo.

La vivienda como inversión es un producto atractivo para los españoles, por cuanto todo el mundo la conoce, y siempre ha ofrecido una ventaja frente a los mercados financieros: no sufre fuertes oscilaciones y tampoco recortes significativos en los precios. Su condición de estabilidad y de ganancia asegurada son elementos muy a valorar cuando en los mercados financieros la euforia de la burbuja tecnológica daba paso a la desconfianza de las cuentas de grandes emporios empresariales de Estados Unidos.

La vivienda sigue otros ciclos a los financieros. Unos periodos prolongados de subidas muy modestas que dan paso a cortos periodos de revalorizaciones muy jugosas. En el mercado español los años de duro ajuste aún no se han conocido.

Pero además de su solidez, el mercado de la vivienda se ha encontrado sin ninguna alternativa en los últimos tres años, que son, no por casualidad, los que registran los mayores crecimientos de sus precios.

El ahorro tradicional ha visto caer su rentabilidad por el descenso de los tipos de interés. Depósitos y letras del Tesoro no han logrado en los tres últimos años cubrir siquiera el alza de los precios. Un elemento clave para que estos ahorradores más conservadores buscasen destino a su dinero. El comportamiento de la Bolsa ha sido muy negativo en el trieno que va de 2000 a 2002, y sólo este año empieza a asomar una recuperación de las rentabilidades. Las acciones, por tanto, tampoco servían de destino para el dinero. Por último, los bajos tipos de interés tan presentes en todo el proceso de la inversión han puesto el panorama muy claro a los ahorradores: el verdadero negocio de los últimos años ha sido endeudarse.