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Reportaje:

La escopeta cargada de Fadesa

El grupo gallego espera el desenlace de la OPA italiana sobre Metrovacesa para jugar sus cartas

Fadesa vela sus armas en el contencioso por la toma de control de Metrovacesa. La inmobiliaria gallega, que ha incrementado en un 91% su facturación en 2002 y ha multiplicado casi por tres su beneficio neto, se ha alejado de los focos en las últimas semanas y aguarda pertrechada -incluido un respaldo financiero imprescindible- el desenlace de la OPA italiana sobre Metrovacesa para mover sus fichas.

La pérdida de la opción Metrovacesa sólo dejaría a Fadesa la carta de Urbis para crecer significativamente vía fusiones y adquisiciones

Un desafío y una revancha. Manuel Jové Capellán, el presidente y fundador de Fadesa, tiene desde hace tiempo dos espinitas clavadas. Su grupo, creado hace 25 años, va viento en popa (véase el gráfico de resultados adjunto), pero hasta ahora siempre ha visto frustrados sus planes de adquirir una gran compañía para liderar el negocio inmobiliario. La segunda espinita es Joaquín Rivero, el presidente de Bami, atribulado ahora por la OPA lanzada por las italianas Caltagirone y Marchini, a través de sus sociedades Quarta Ibérica y Astrim, sobre Metrovacesa.

Rivero le ganó la partida hace tres años por el control de Zabálburu, la empresa de Altadis, y en junio cegó a Fadesa otra de las posibilidades de crecimiento por incorporación de un gran grupo al adquirir Bami al BBVA su paquete de control en Metrovacesa. El sinsabor fue mayor porque días antes Sacyr, mediante la compra de su paquete de control al SCH, se hizo con Vallehermoso, la primera inmobiliaria española, con lo que desapareció otra de sus opciones para crecer por esta vía.

Forzado compás de espera

La inmobiliaria gallega no niega la mayor respecto a Metrovacesa, se lo dijo por escrito a la Comisión Nacional del Mercado de Valores el 17 de marzo: Fadesa no descarta "posibilidad alguna" respecto a la compañía citada "en particular en función del resultado que tenga la oferta pública formulada" por las sociedades italianas.

Un compás de espera forzado, según señalan distintas fuentes del sector, al desbaratar las sucesivas mejoras de su oferta por parte de Quarta y Astrim la primitiva idea de Fadesa de lanzar una OPA competidora. De hecho, según esas fuentes, Fadesa entró en contacto con Caja Madrid para que liderara una operación, en la que participarían otras cajas, de respaldo financiero a su posible OPA sobre Metrovacesa, y barajó también la posibilidad de llegar a un acuerdo con el fondo de pensiones holandés PGGM, propietario del 10,5% de la inmobiliaria objeto del deseo, basado en un intercambio de acciones y activos (centros comerciales, fundamentalmente).

La dimensión del desembolso para afrontar una OPA, según los analistas, haría más factible la segúnda fórmula de desembarco para Fadesa, a través de la negociación con algunos de los accionistas minoritarios de Metrovacesa.

La empresa gallega reitera que "oficialmente" ni confirma ni desmiente tales contactos y gestiones, pero agrega "que sigue abierta a cualquier posibilidad" de adquisición, incluida Metrovacesa, "en la línea de crear valor para la compañía y mantener, en la medida de lo posible, el control de la sociedad".

A Rivero, inmerso en buscar apoyos para hacer fracasar la OPA hostil italiana, no le han gustado nada las maniobras de los competidores gallegos: "Fadesa está interesada en entrar en Metrovacesa y actuar de bisagra para una fusión a tres bandas". "Otra cosa es que le salga bien", señala. La operación insinuada por Rivero es similar a la que en su día planteó Colonial, la inmobiliaria de La Caixa, que fue rechazada por Bami.

La perdida definitiva de la opción Metrovacesa, de producirse, únicamente dejaría a Fadesa, a Colonial y a alguna otra inmobiliaria mediana, la carta de Urbis para lograr un crecimiento significativo vía fusiones y adquisiciones. Banesto, al contrario de su matriz SCH, no se ha desprendido de su inmobiliaria. Controla el 51,32% de Urbis, que es la tercera inmobiliaria española por facturación.

Fadesa, que es hoy el quinto grupo inmobiliario español y el primero entre los que no cotizan, persigue una adquisición de gran calado para romper definitivamente las costuras de grupo regional y familiar que amenazan con constreñir en el futuro su fuerte expansión de los últimos lustros (ha duplicado con creces sus ventas en los últimos cinco años). El futuro del negocio inmobiliario, muy fragmentado en España, requiere además jugadores de mayor tamaño y Jové lo sabe. De ahí su proyecto de sacar Fadesa a Bolsa, aplazado por la situación que viven los mercados, y la incorporación al capital de la inmobiliaria de inversores ajenos a la familia fundadora como Morgan Stanley, Caja España o algunos de los gestores y mayores accionistas de Zara.

El gran salto adelante de Fadesa, explican en el grupo, se ha producido en la última década a raíz de la adopción de un modelo de negocio propio y de la diversificación. La inmobiliaria, que hasta 1993 no inició su expansión fuera de Galicia (hoy está en España, Portugal y Marruecos), optó a finales de los noventa por una estrategia integral en sus inversiones.

Un modelo propio

"Nuestra mayor ventaja competitiva", explican en Fadesa, "es la integración de la actividad inmobiliaria dentro de la propia empresa: buscamos y seleccionamos suelo, realizamos las investigaciones de mercado, diseñamos proyectos adaptados al cliente, y construimos y vendemos las viviendas".

Al cambio de la estrategia de inversión y comercialización no ha sido ajena la ampliación y diversificación de actividades en torno al producto inmobiliario. Hace tres años y medio, Fadesa creó una división patrimonial que no se limita al alquiler de viviendas y otros inmuebles, sino que explota directamente o a través de sociedades creadas con terceros proyectos hoteleros, campos de golf, centros comerciales, residencias de ancianos y centros logísticos.

Los poderes de Manuel Jové

Las ambiciones de Manuel Jové de hacerse con una gran inmobiliaria no han mermado las fuertes expectativas de crecimiento orgánico del grupo gallego. Fadesa prevé alcanzar este año una cifra de negocio próxima a los 520 millones de euros y unas inversiones de 650 millones.

La contribución de la división inmobiliaria y de los mercados exteriores a estos resultados continuará siendo mayoritaria, en 2002 se situó en el 95%, aunque Fadesa quiere seguir consolidando sus divisiones patrimonial e industrial y tiene comprometidas inversiones por valor de 270 millones hasta 2004 en distintos proyectos de hoteles.

El grupo gallego avala estas expectativas en sus resultados de 2002, ejercicio en el que obtuvo un beneficio neto de 55 millones de euros, que supone haber multiplicado por 2,6 las ganancias del año anterior, y una cifra de negocio consolidado de 435 millones de euros, que es superior en un 91% a la registrada en 2001. Del total de sus ventas, 431 millones correspondió a su actividad promotora.

A 31 de diciembre pasado, según informa el grupo, Fadesa contaba con una reserva de suelo de 9,1 millones de metros cuadrados edificables y con contratos privados firmados y pendientes de escriturar por 571 millones, equivalentes a 5.466 viviendas en proceso de construcción.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 6 de abril de 2003

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