Nieve con gancho comercial

Tras el proyecto de ocio Madrid Xanadú y de su pista de esquí artificial, que permitirá practicar este deporte durante todo el año, se esconde un enorme centro comercial de 135.000 metros cuadrados. Sus promotores, con la estadounidense Mills Corporation al frente, han invertido 250 millones de euros y han logrado atraer a El Corte Inglés y a más de 200 establecimientos americanos y europeos. Confían en ellos para recuperar la inversión.

Los promotores calculan que entre 25 y 30 millones de personas pasarán cada año por el nuevo centro comercial

El parque de nieve sólo supondrá el 5% de la facturación, estima Laurence Siegel, presidente de Mills Corporation

La autovía que enlaza Madrid con Arroyomolinos, 23 kilómetros al suroeste, está salpicada de centros comerciales. Dejas el Hipercor de San José de Valderas a la izquierda, luego el centro comercial Tres Aguas, inaugurado en 2002, el parque de Alcorcón, con una veintena de grandes superficies tipo Ikea, y el centro Opción Multiocio. Un poco más adelante, a la altura de ese pueblo que ronda los 3.500 habitantes, habrá uno más el 16 de mayo: Madrid Xanadú.

Por ahora lo que hay en el terreno de Parcelatoria de Gonzalo Chacón (PGC), socio de Mills Corporation, es una gran instalación, que albergará tanto la pista de esquí como el centro comercial. Y 400 obreros que trabajan contra el reloj, camiones que entran y salen, y mucha tierra removida. A partir de mediados de mayo habrá una gran pista de esquí de 18.000 metros cuadrados en la que se podrá practicar, desde ocho euros los niños y 10 los adultos durante hora y media. Veinte grandes establecimientos, como Hipercor -El Corte Inglés ha sido una de las locomotoras del centro, en el que ha invertido 70 millones de euros-, 220 tiendas, incluidas todas las marcas de Inditex, y operadores americanos, franceses, italianos, alemanes y portugueses; un multicine con 15 salas, un circuito de karts, bolera y otros servicios de ocio y 30 restaurantes.

Lo que nació como un parque temático, idea que convenció al Gobierno de Alberto Ruiz-Gallardón para recalificar el terreno y permitir la edificación, ha resultado ser un gran proyecto comercial en el que el esquí es sólo un gancho más. "La nieve generará un 5% de la facturación", estima Laurence Siegel, presidente y consejero delegado de Mills, un consorcio inmobiliario que gestiona 20 centros comerciales, la mayoría en EE UU, y cuyo primer paso en Europa es este proyecto. El ocio ocupa un 40% de Xanadú.

Mills es el inversor mayoritario de la operación, con 250 millones de euros, en la que está asociado con PGC, propietario no sólo del terreno sino también de la idea de traer nieve durante todo el año a Madrid. Para aportar esa cantidad han realizado una ampliación de capital y suscrito un crédito para la construcción con el Hypo Vereinsbank.

Siegel asegura que el centro dará beneficios "desde el primer día", si bien no alcanzará velocidad de crucero hasta el tercer año, un plazo normal para este tipo de centros que combinan ocio y comercio, explican fuentes del sector. La nieve es el gancho. "Lo que hace el esquí es atraer familias por largos periodos de tiempo. Si permaneces muchas horas, gastas más dinero", asegura Siegel. Su compañía posee dos tercios de la sociedad que explota el centro comercial, una proporción que se invierte en el caso del parque de nieve.

El presidente de Mills no quiere detallar cuáles son las previsiones de negocio para el primer año, salvo el número de visitantes: entre 25 y 30 millones al año. Los ingresos de los promotores provienen del alquiler de los locales comerciales, que varía mucho en función de su tamaño, la localización dentro del centro comercial e incluso del interés que ha tenido Mills para que se sumen al centro.

Healey & Baker, que ha llenado de inquilinos Madrid Xanadú, ha cerrado contratos para el 95% de los locales, aseguran en Mills. El promotor ha prohibido a esta consultora dar detalles sobre los precios, si bien fuentes del sector estiman que éstos pueden oscilar entre los 9,6 euros por metro cuadrado y mes en el caso de los locales más grandes y entre 24 y 27 euros para los más pequeños. A los ingresos de alquiler, los promotores deben descontar el porcentaje que se lleva Healey & Baker, que podría rondar el 10%, siempre según las mismas fuentes. La mayoría de los contratos de arrendamiento en centros comerciales incluye un ingreso variable en función de las ventas de cada tienda.

Madrid Xanadú es un ejemplo de una tendencia del sector, que el año pasado vivió un boom en España con la apertura de 31 centros de más de 5.000 metros cuadrados, según un informe de Jones Lang LaSalle. Su director de Retail, Luis Íñiguez, subraya que "conforme el mercado madura [los centros] concentran mayor oferta para atraer a más público". La ventaja de Xanadú es una propuesta de ocio diferente. Mills confía en sus resultados y ya busca nuevos proyectos para Sevilla, Valencia y Barcelona.