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EL PRECIO DE LA VIVIENDA

El sector inmobiliario admite falta de adecuación al cliente y escasa calidad

Un informe alerta sobre la pérdida de competitividad a largo plazo

La etapa de bonanza sin precedentes por la que atraviesa la construcción en Andalucía no debe ocultar la existencia de defectos en la gestión, dimensión y estrategias de las empresas que pueden traducirse en una pérdida de competitividad a largo plazo y que conviene afrontar antes de que se produzca el previsible descenso de la actividad. Así de autocrítico es el diagnóstico del sector realizado por las propias empresas agrupadas en el cluster inmobiliario de Andalucía, y que admite también la necesidad de construir a precios más asequibles.

Sabín Azúa, directivo de KPMG Consulting que ha coordinado el diagnóstico, reconoció ayer que en esta etapa de bonanza la mayoría de las empresas "se preocupan por obtener los máximos beneficios sin tener en cuenta el largo plazo" y que sus aspiraciones están centradas en "acabar cuanto antes una promoción para iniciar la siguiente", pero avisó de que "para ser competitivas en el futuro van a tener que cambiar mucho". "Es ahora cuando debemos buscar las condiciones que permitan la sostenibilidad del sector a largo plazo", explicó para justificar la necesidad de abrir un periodo de reflexión y de poner en marcha una serie de actuaciones estratégicas, que son los fines que persigue el cluster inmobiliario de Andalucía impulsado por Instituto de Práctica Empresarial y que agrupa a empresas promotoras, constructoras, financiadoras, de servicios, auxiliares y agentes inmobiliarios.

En el diagnóstico dado a conocer ayer en Málaga, el propio sector reconoce, entre otras debilidades, que promotores y constructores trabajan con una "escasa orientación al cliente". "Muy pocas veces el comprador está presente en la mente del empresario, y es necesario corregir esto, porque si no partimos del cliente como elemento para desarrollar las estrategias empresariales, se producirán problemas de gestión por falta de profesionalización". Este alejamiento entre oferta y demanda es especialmente evidente en los precios.

La carrera de encarecimiento de las viviendas ha expulsado a un importante sector de la población del mercado, como reconoció el director de la cátedra inmobiliaria del Instituto de Prácticas de Empresas, Francisco Avilés, quien aseguró que existe "una demanda no satisfecha de la que el sector se tiene que ocupar". Avilés reconoció como insostenible una situación en la que, según datos del Instituto Nacional de Estadística, el 80% de la renta familiar disponible se emplee en el pago de endeudamiento por la compra de una vivienda.

Azúa admitió también como asignaturas pendientes del sector procurar el acceso de los jóvenes a las viviendas y la promoción de casas con fines sociales.

Pero además, el diagnóstico también detecta deficiencias en las estrategias de comercialización y déficit de formación en el sector inmobiliario. Así por ejemplo se destaca el caso de la Costa del Sol, donde más de la tercera parte de las viviendas que se promueven son para turismo residencial y, por tanto, dirigidas a un mercado internacional y no local.

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Entre las debilidades también resalta el diagnóstico el "escaso compromiso con la calidad, principalmente en momentos alcistas de la demanda". Azúa matizó que no es que se construya mal de forma generalizada, sino que no existe un concepto de calidad inmobiliaria comúnmente aceptado, y que deberían determinarse unos estándares de calidad que se determinaran a partir de "unos criterios de validación uniformes".

Otros defectos apuntados en el estudio son el bajo nivel de industrialización, debido a la escasa capacidad de innovación de las empresas, y la alta siniestralidad.

Entre las estrategias de futuro, se apuesta por una mayor comunicación y coordinación entre los agentes, ya que el sector se caracteriza por la existencia de un elevadísimo número de pequeñas empresas con escasa capacidad financiera y tecnológica, que mantienen sistemas de gestión tradicionales, y que no coordinan sus estrategias.

Por contra, las principales fortalezas vienen determinadas por la importancia que el sector tiene en la actividad económica de la comunidad autónoma, los altos niveles de rentabilidad que ofrece, la estabilidad de los tipos de interés y la llegada en los últimos años de nuevos inversores. En el diagnóstico se apuesta además por que las administraciones local y autonómicas hagan una planificación detallada del suelo, aunque incluso suponga la determinación de zonas donde ya no cabe más desarrollo.

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