Reflexiones sobre la evolución de los precios de la viviendas

MANUEL HERNÁNDEZ LÓPEZ Y PALOMA TALTAVULL DE LA PAZ

Los precios de las viviendas en España siguen creciendo al inicio del nuevo siglo. Contra todas las expectativas, y tras un importante repunte a final del siglo XX que se esperaba invirtiese la evolución inflacionista, los precios han mantenido elevados ritmos de crecimiento durante el año 2001, alrededor del 12% continuado en términos reales, lo que ha generado una importante polémica.

En el debate actual, se han enumerado con razón, aunque con más o menos rigor, los factores y cofactores que, tanto del lado de la oferta como de la demanda, explican la evolución reciente de los precios residenciales. En estas líneas se pretende ofrecer algunas reflexiones modestas sobre aspectos puntuarles evocados en el debate. Éstos se refieren al precio del suelo, a la acción de los poderes públicos y al peso de las cargas hipotecarias en el presupuesto de las familias.

En España no hay escasez de suelo. El llamado problema de suelo es, de hecho, un problema de infraestructuras.

La 'escasez de suelo'.

Afirmar simplemente que el precio del suelo es la causa del comportamiento del precio de la vivienda es mirar solo una cara de la moneda. Ciertamente, el precio del suelo se repercute sobre el valor final de la vivienda, pero también es verdad que, recíprocamente, el precio de ésta última afecta al del primero. En efecto, si los solares valen tanto es porque se abrigan expectativas de edificar en ellos con ganancias elevadas. Esto tan evidente no es más que la expresión de la influencia recíproca (feed-back) de los precios del input y del producto final.

En España no hay escasez de suelo. Para convencerse de ello, baste compararnos con la mayor parte de los países europeos que tienen una densidad demográfica y de construcción mucho más elevada. Lo que no hay es suficiente suelo urbanizado, es decir, suelo dotado de infraestructuras modernas de habitabilidad: éstas son las que permiten que, como lo exige la vida moderna y le ocurre actualmente a infinitos ciudadanos en el mundo, millones de personas puedan trasladarse cada día hasta su lugar de trabajo rápidamente, con relativo confort y a precios asequibles. La inmensa mayoría de la gente de las economías desarrolladas pasa una hora o más en su camino al trabajo, y es absolutamente corriente en nuestros países tener que desplazarse diariamente a 100 kilómetros o más hasta él, (la flexibilidad de horarios, el teletrabajo, internet, etcétera, son factores que facilitan enormemente el problema). El llamado problema de suelo es, de hecho, un problema de infraestructuras.

La acción de los poderes públicos

El mercado de viviendas es enorme y, por ende, creer que la intervención directa de los poderes públicos, por ejemplo, aumentando la oferta de terrenos, sería capaz de moderar sensiblemente los precios, es una utopía. Ello no quiere decir que el Estado, en el rol que le compete de redistribuidor de renta y garante de la solidaridad social, no deba utilizar su peso para hacer una política social de viviendas a favor de los más necesitados (que no para el conjunto de la sociedad). El segmento donde esta acción se ejerza debe, sin embargo, estar bien acotado, de suerte que se eviten colusiones ocn el segmento del mercado libre y los abusos que son bien conocidos.

Un dominio en el que los poderes públicos pueden hacer mucho más para facilitar viviendas a los ciudadanos es el fiscal y el financiero, tanto por la vía de los impuestos como en cuanto a los incentivos a la financiación. Este último aspecto parece haber escapado del poder público durante la última década, en que la reducción de los tipos de interés y la fuerte apuesta de bancos y cajas por la concesión de hipotecas, ha generado un flujo de financiación desconocida hasta ahora, con crecimientos superiores al 20% de media en los últimos años.

Un tercer dominio donde la acción de los poderes públicos debería ser muy eficaz es la esfera fiscal: En la medida en que se pudiera computar qué parte del alza de precios de las viviendas es de origen especulativo y busca beneficios vía evasión fiscal, la exigencia de transparencia de contratos y un nivel impositivo adecuado para determinadas transacciones inmobiliarias son un arma mayor. Sin embargo, cuando las plusvalías son excesivamente altas, ni los impuestos elevados son capaces de frenarlas. Desgraciadamente, el arma fiscal no es fácil de aplicar y se presta a abusos; además, frena fuertemente la actividad del sector de la construcción, tan creador de empleo. In fine, en muchos casos, pagan justos por pecadores.

Endeudamiento = ¿empobrecimiento?

En ocasiones, la carga financiera es insoportable en cuanto a que supone un esfuerzo relevante en el pago para muchas familias debido a la vivienda. A este respecto hay que precisar que, evidentemente, si las cargas del endeudamiento son tan elevadas que la vida de la familia se hace imposible, hay que desaconsejarlo absolutamente. Independientemente de esto, hay empero que recordar que el que compra una vivienda a crédito se compromete de hecho a hacer un ahorro forzado, por cuanto la vivienda, además de ser fuente de bienestar por el placer de disfrutarla como propia, es un activo duradero que en casi todos los casos se aprecia con el tiempo. Por ello, es completamente diferente el endeudamiento por la compra de la casa que el que se produce para hacer frente a gastos corrientes o incluso para la compra de bienes semi-duraderos (como el coche). De hecho, el cálculo correcto, aunque sin refinamientos, de la carga financiera por la compra de una vivienda que se habita como propia, ha de hacerse teniendo en cuenta el alquiler alternativo que habría que pagar si no se hubiese adquirido ni obtenido la plusvalía de la vivienda (Por ejemplo, en la hipótesis de unas cargas hipotecarias mensuales de 1.200 euros, si la plusvalía de la casa es de 5% anual, el alquiler de una vivienda equivalente a la comprada es de 300 euros y el valor de la vivienda es de 180.000 euros, la carga financiera mensual del endeudamiento de esa familia es de sólo 150 euros (1200 - 300 - 750). De esto se deduce que, en la mayoría de los casos, el endeudamiento hipotecario puede significar estrechez en la liquidez financiera para las familias, pero no empobrecimiento.

Manuel Hernández López es ex director de la DG 2, Comisión Europea y Paloma Taltavull de La Paz pertenece a la Universidad de Alicante